Rynek Finansowania Nieruchomości: Przedkontraktowe obowiązki informacyjne kredytodawców hipotecznych – aktualne regulacje i planowane inicjatywy

Agnieszka Wachnicka
Departament Rozwoju Rynku Finansowego,
Ministerstwo Finansów

Aktualne prace Komisji Europejskiej w zakresie usług finansowych w znacznej mierze skierowane są na standaryzowanie i ujednolicanie przedkontraktowych obowiązków informacyjnych. Rozważane jest m.in. wprowadzenie regulacji obligujących kredytodawców hipotecznych do stosowania jednolitego arkusza informacyjnego przekazywanego klientom przed podpisaniem umowy. Niezależnie od planów prawodawcy wspólnotowego, ustawodawca polski podjął decyzję o wprowadzeniu obowiązku informacyjnego dla kredytów hipotecznych. Artykuł opisuje aktualne inicjatywy oraz przedstawia planowane działania w tym zakresie.

Informacje przedkontraktowe w kredytowych usługach bankowych stanowią istotny element zarówno polityki bezpiecznego udzielania kredytów, jak też systemu ochrony konsumentów. W potocznym rozumieniu informacje przekazywane klientowi przed podpisaniem umowy kredytowej utożsamiane są na ogół jedynie z instrumentem, który ma służyć zapewnieniu ochrony potencjalnego kredytobiorcy, który w odpowiednim momencie poinformowany i rozumiejący kierowane do niego informacje, będzie mógł swobodnie decydować i dokonać wyboru najodpowiedniejszej dla niego oferty kredytowej. Nie można jednak pominąć istoty informacji przedkontraktowych dla kwestii ograniczania ryzyka kredytowego banków. Im lepiej poinformowany potencjalny kredytobiorca i im lepiej rozumie dostarczone informacje, tym większe prawdopodobieństwo, że dokona wyboru takiej oferty kredytowej, która nie tylko w największym stopniu będzie spełniała jego oczekiwania, ale również takiej, która będzie adekwatna do jego możliwości w zakresie obsługi zobowiązania kredytowego.

Kredyty hipoteczne są tym obszarem działalności bankowej, w którym informacjom przedkontraktowym przypisuje się szczególne znaczenie. Zaciągnięcie kredytu hipotecznego jest bowiem często życiową decyzją i wiąże się z wieloletnim zobowiązaniem finansowym o znaczącej kwocie w relacji do uzyskiwanych dochodów. Możliwość porównywania ofert różnych kredytodawców w zakresie kredytów hipotecznych ma zatem kluczowe znaczenie z punktu widzenia podjęcia świadomej decyzji i dokonania wyboru najkorzystniejszej usługi.

Komisja Europejska od wielu lat dostrzegała i podkreślała w swoich pracach istotę informacji przedkontraktowych udzielanych kredytobiorcom hipotecznym. Jednocześnie, mając na uwadze brak wspólnotowych przepisów w zakresie kredytu hipotecznego, Komisja nie zdecydowała się dotychczas na uregulowanie kwestii udzielania informacji przedkontraktowych w sposób wiążący. Tym niemniej KE aktywnie wspierała proces negocjacji porozumienia w sprawie Dobrowolnego Kodeksu Dobrych Praktyk w Zakresie Informacji Przedkontraktowych Dotyczących Kredytów Hipotecznych (Voluntary Code of Conduct for Pre-contractual Information on Home Loans), zawartego 5 marca 2001 r. przez organizacje zrzeszające europejskie instytucje bankowe oraz organizacje konsumenckie. Celem porozumienia było dążenie do poprawy i standaryzacji informacji przekazywanych potencjalnym kredytobiorcom hipotecznym oraz umożliwienie im dokonania wyboru najkorzystniejszej oferty. Wyrażając poparcie dla wypracowanego porozumienia, Komisja Europejska wydała datowaną na 1 marca 2001 r. rekomendację w sprawie informacji przedkontraktowych udzielanych klientom przez kredytodawców hipotecznych. W preambule rekomendacji KE stwierdziła, że zapewnienie wysokiego poziomu ochrony kredytobiorców hipotecznych jest kwestią priorytetową w dążeniu do jednolitego pan-europejskiego rynku usług finansowych. W tym celu KE rekomendowała przekazywanie klientom dwóch rodzajów informacji – ogólnej oraz spersonalizowanej, przy ...