3 lata programu Mieszkanie Plus – to się nie udało?
3 czerwca 2016 roku podczas konferencji prasowej Premier Beata Szydło zaprezentowała rządowy Program „Mieszkanie Plus” – kompleksowy program budowy tanich mieszkań na wynajem z opcją dojścia do własności na gruntach Skarbu Państwa i samorządów dla osób o mniej zasobnych portfelach, którzy zarabiają zbyt mało, żeby sfinansować zakup mieszkania przy pomocy kredytu hipotecznego, a jednocześnie zbyt dużo, żeby skorzystać z zasobów komunalnych.
Dwa lata później podczas uroczystego przekazania kluczy do pierwszych lokali wybudowanych w ramach rządowego Programu w Białej Podlaskiej odczytano list prezesa PiS Jarosława Kaczyńskiego, w którym napisał: „W ramach programu „Mieszkanie Plus” chcielibyśmy wybudować w najbliższych latach od 2,5 do 3 mln tanich mieszkań. To śmiały cel, ale wykonalny”.
Czy te obietnice mają szansę na realizację?
Liczne modyfikacje Programu pokazują, jak bardzo jego pierwotne założenia były niedoskonałe i nieadekwatne do realiów rynku, a wyniki po trzech latach działania są dowodem na to, że ambitne plany rządzących były jedynie mrzonką.
Problemy
Jednym z filarów Narodowego Programu Mieszkaniowego miały być Indywidualne Konta Mieszkaniowe, czyli system regularnego oszczędzania na cele mieszkaniowe (budowę lub zakup domu, zakup mieszkania czy działki, remonty) wspomaganego przez państwo poprzez dopłaty do odłożonych środków specjalnej premii.
Ustawa regulująca działanie IKM miała zostać wprowadzona już w 2017 roku, a oszczędzanie w formie IKM miało być możliwe od początku 2018 roku. Niestety rzeczywistość zmusiła rządzących do zmiany planów.
Obietnica czynszów w Programie „Mieszkanie Plus” na poziomie niższym niż stawki rynkowe okazała się nierealna. Podstawowe założenie Programu o koszcie budowy 1 m2 mieszkania na poziomie ok. 2,5 tys. zł okazało się niezwykle trudne do zrealizowania.
Zdaniem Konrada Płochockiego, Dyrektora Generalnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich „2,5 tys. za 1 m2 to w uproszczeniu koszt samych cegieł – bez gruntu, uzbrojenia, parkingu, infrastruktury, podatku VAT. W Warszawie realny koszt bez działki jest co najmniej 1,5 tys. wyższy”[1].
Obecnie ten koszt jest jeszcze wyższy i ciągle rośnie. Trzeba było więc zrezygnować z IKM na rzecz programu dopłat do czynszów dla najemców mieszkań – „Mieszkanie na Start”, który ruszył w 2019 roku.
[1] http://pzfd.pl/zmiany-programie-mieszkanie-plus/
Brak zainteresowanych prywatnych inwestorów i odpowiednich gruntów
Pierwotnie zakładano, że w budowę tanich mieszkań na wynajem w ramach Programu „Mieszkanie Plus” zaangażują się również prywatni inwestorzy – deweloperzy i firmy budowlane, które jednak nie wykazały zainteresowania. Powód jest oczywisty – budowa na zasadach rynkowych przy jednoczesnym zobowiązaniu utrzymania niskich, narzuconych ustawowo czynszów okazała się niemożliwa do zrealizowania. W obecnej sytuacji, przy bardzo dużym popycie mieszkaniowym, duże firmy budowlane i deweloperskie uznały takie przedsięwzięcie za nieopłacalne.
Istotnym problem okazała się też dostępność gruntów odpowiednich pod budownictwo mieszkaniowe. W celu zapewnienia banku ziemi odpowiedniego do realizacji Programu „Mieszkanie Plus” utworzono Krajowy Zasób Nieruchomości (na podstawie ustawy z 20 lipca 2017 roku o Krajowym Zasobie Nieruchomości), w którego skład wchodzą nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa albo pozostające w użytkowaniu wieczystym Skarbu Państwa.
Analizie pod kątem przydatności na cele mieszkaniowe poddano ok. 500 tys. działek, okazało się jednak, że są to głównie grunty rolne oraz poprzemysłowe, a pod zabudowę mieszkaniową nadaje się zaledwie 1 na 1 000 działek, czyli 1‰.
Niewiele pomogła też tzw. specustawa mieszkaniowa (ustawa z 5 lipca 2018 roku o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących), której celem było „odblokowanie” gruntów dotąd nie branych pod uwagę przy budownictwie mieszkaniowym ze względu na ich „zamrożenie” przez regulacje planistyczne, m.in. grunty rolne w miastach, a także tereny pokolejowe, powojskowe i poprzemysłowe.
Potrzeby są znacznie większe, dlatego konieczna jest modyfikacja ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości, która pozwoli na powiększenie banku ziemi dla celów realizacji Programu „Mieszkanie Plus” poprzez rozszerzenie grupy podmiotów, które będą zasilały KZN o spółki Skarbu Państwa. „Takich spółek jest 144, z czego co najmniej 75 dysponuje działkami w liczbie 1 629, które dają ok. 20 tys. hektarów gruntów”[1] – powiedział Artur Soboń podczas obrad Sejmu w dniu 12 kwietnia br. Projekt znosi także maksymalne stawki czynszów, co oznacza brak realizacji podstawowej obietnicy rządzących o niższych niż rynkowe stawkach czynszów w Programie „Mieszkanie Plus”.
Efekty Programu „Mieszkanie Plus”
W ramach Programu „Mieszkanie Plus” na podstawie aktualnie zawartych umów (według stanu na 27 marca br.) w realizacji jest 18 651 mieszkań komunalnych i socjalnych budowanych przy wsparciu z budżetu państwa udzielanym za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego.
W części komercyjnej, realizowanej przez PFR Nieruchomości S.A. we współpracy z jednostkami samorządu terytorialnego, dotychczas najemcom przekazano łącznie 480 mieszkań – 186 lokali w Białej Podlaskiej, 36 lokali w Kępnie oraz 258 mieszkań w gminie Jarocin.
W trakcie realizacji jest ok. 57 tys. mieszkań. 1 045 lokali w Wałbrzychu, Gdyni, Jarocinie, Kępicach i Katowicach jest w budowie. Na I kwartał 2019 roku zaplanowano oddanie do użytkowania 172 lokali mieszkalnych w Gdyni i 215 mieszkań w Wałbrzychu, a na II kwartał br. – ponad 40 lokali w Kępicach.
Liczba mieszkań z ostateczną decyzją inwestycyjną wynosi 14 022, na ostateczną decyzję oczekuje 14 268 mieszkań, a na kolejne 27 518 mieszkań wnioski inwestycyjne są w trakcie przygotowania.
[1] http://orka2.sejm.gov.pl/StenoInter8.nsf/0/45CC10D6CF217422C12583DA006F98D0/%24File/80_b_ksiazka.pdf
W przygotowaniu 100 tys. mieszkań
Zgodnie z informacjami opublikowanymi w serwisie geoportal.gov.pl, jako potencjalne lokalizacje pod zabudowę mieszkalną w ramach Programu „Mieszkanie Plus” wytypowano 116 nieruchomości gruntowych, co pozwoli na realizację ok. 63 tys. mieszkań.
MAPA 1. PLANOWANE LOKALIZACJE INWESTYCJI W RAMACH PROGRAMU „MIESZKANIE PLUS”
Źródło: www.mapy.geoportal.gov.pl
Jak przekonują rządzący, Program „Mieszkanie Plus” nabiera rozpędu. Na koniec 2019 roku, PFR Nieruchomości S.A. planuje mieć w przygotowaniu ok. 100 tys. mieszkań. Zatem do obiecanych 2,5 – 3 mln mieszkań jeszcze daleko.
Zgodnie z Narodowym Programem Mieszkaniowym, średnia liczba mieszkań w Polsce ma wzrosnąć z 363 do 435 na 1000 mieszkańców do 2030 roku. Biorąc jednak pod uwagę aktualny stan realizacji Programu oraz niewielką podaż gruntów odpowiednich pod budowę mieszkalną w stosunku do potrzeb, wydaje się, że tak ambitny plan ma niewielkie szanse na powodzenie.
Fot. Centrum AMRON
Agnieszka Pilcicka
Analityk, Specjalista ds. Obsługi Rynku Nieruchomości
Centrum AMRON
e-mail: agnieszka.pilcicka@amron.pl
www.amron.pl
