19% zysku rocznie na inwestycji w grunty

Przeciętna cena hektara gruntów ornych wzrosła w trzecim kwartale 2012r. o 605,9 zł – wynika z danych GUS publikowanych przez Agencję Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa. Oznacza to kwartalny wzrost o 2,4% z poziomu 25 033,7 do 25639,6 zł za ha. W ujęciu rocznym progres wyniósł aż 30%, bo w trzecim kwartale 2011 roku przeciętny hektar został wyceniony w obrocie prywatnym na 19 726,3 zł. Tempo wzrostu cen gruntów ornych jest więc bliskie rekordowemu, który obserwowano w latach 2007 – 2008. Wtedy to też padł rekord na tym rynku. W drugim kwartale 2007 roku roczny wzrost ogólnego poziomu cen gruntów osiągnął poziom 34,7%. Biorąc pod uwagę cały okres, za który dostępne są dane o cenach ziemi w obrocie prywatnym, wzrost można oszacować na 276,5%. O tyle właśnie zdrożał przeciętny hektar licząc od końca 2004 roku, po trzeci kwartał 2012 roku. Oznacza to, że średnioroczny wzrost cen gruntów osiągnął poziom aż 18,7%.

Zima okresem okazji na rynku gruntów

Dziś jednak na polach zalega gruba pokrywa śnieżna, która powoduje, że popyt na nieruchomości gruntowe jest znacznie ograniczony. Potencjalni nabywcy obawiają się zakupu „kota w worku”. Problemem są bowiem zimowe oględziny nieruchomości. Po pierwsze wcześnie zapada zmrok, a ponadto dojazd do pokrytych śniegiem działek bywa utrudniony. Zimą trudniej jest także poprawnie określić topografię i ukształtowanie terenu, aby uniknąć zakupu działki na obszarach podmokłych lub narażonych na zalanie. Wielu kupujących przesuwa więc moment podjęcia decyzji o zakupie na wiosnę. Z drugiej strony sprzedający widząc sezonowy spadek popytu na mieszkania niekiedy decydują się na obniżki cen. Robią tak jedynie właściciele, którym zależy na czasie i nie mogą czekać na wiosenne ożywienie na rynku.

Badania Home Broker pokazują, że gdyby na rynku gruntów nie działał silny trend wzrostowy cen ziemi, to sezonowe podwyżki cen można by było obserwować w ograniczonym zakresie w pierwszym i najmocniej w drugim kwartale roku. Są to okresy, kiedy zaczyna być ciepło, a więc rośnie też popyt na grunty. Z drugiej strony gdyby nie działał silny trend wzrostowy, to sezonowe zmiany na rynku powodowałyby spadki cen mieszkań w trzecim i czwartym kwartale roku. Nie szukając daleko przykładów w pierwszym kwartale 2012 roku ceny gruntów zanotowały wzrost aż o 20,2% (kw./kw.). Na taką zmianę mógł mieć wpływ popyt na grunty zgłaszany przez inwestorów szukających bezpiecznej przystani dla kapitału, ale bez wątpienia spotęgowany został przez relatywnie przyjazną aurę. Przypomnijmy, że przełom roku 2011 i 2012 był nienaturalnie ciepły, co mogło przenieść część popytu z okresu wiosennego na zimowy. Tezę tę potwierdzałoby częściowo fakt, że w kolejnym kwartale (drugi kwartał 2012 r.) wzrost był już na poziomie tylko 0,9% (kw./kw.).

Wzrosty cen gruntów nie są nieuzasadnione

Trend wzrostowy na rynku gruntów rolnych trwa już od 31 kwartałów i patrząc na cały rodzimy rynek pozostał on niewzruszony przez kryzys. Nie widać też wyraźnych symptomów, które wskazywałyby rychły koniec tego długoterminowego trendu. Wciąż jednak można znaleźć wiele powodów, dla których trend wzrostowy na rynku gruntów może być podtrzymany. Można do nich zaliczyć:

• Fiskalne zachęty dla rolników – niskie koszty podatkowe posiadania nieruchomości (w przypadku gruntów rolnych stawka nie przekracza 361,63 zł za ha rocznie, podczas gdy w przypadku gruntów zajętych pod działalność gospodarczą jest to 8,4 tys. zł na ha rocznie) oraz preferencyjny system ubezpieczeń społecznych (KRUS),
• Możliwość otrzymywania dopłat bezpośrednich oraz innych funduszy unijnych skierowanych do sektora rolniczego,
• Oczekiwania związane ze zniesieniem ograniczeń możliwości nabywania gruntów rolnych przez cudzoziemców (nastąpi to w drugiej połowie 2016 roku), co może wywołać wzrost popytu na grunty rolne już w 2015 roku,
• Spadająca podaż gruntów pochodzących z zasobu państwowego. Od momentu powstania ANR sprzedano około 80% ziemi (bez areału dzierżawionego),
• Rosnąca zyskowność działalności rolniczej (pochodna rosnących cen żywności).

Danych potwierdzających ten ostatni czynnik można szukać w Eurostacie. Ten szacuje bowiem co roku poziom zyskowności produkcji rolnej w krajach Unii. Najnowsze dane pochodzą z 2011 roku. Gdyby za bazę przyjąć rok 2004, to okazałoby się, że w całej Unii średnia zyskowność spadła o 17,3%. W Polsce natomiast zyskowność wzrosła aż o 46,6%. Jest to dobry wynik nawet na tle krajów sąsiadujących z Polską. W badanym okresie za naszą zachodnią granicą zyskowność spadła o 1,2%. Na Słowacji wzrost zyskowności wyniósł 22,8%, a na Litwie 24,3%. W najlepszej sytuacji są rolnicy w Czechach, gdzie zyskowność produkcji rolnej w 2011 roku była o 75,9% wyższa niż 7 lat wcześniej.

Bartosz Turek
Lion’s House