Zapewnić każdemu dach nad głową – dyskusja o polityce mieszkaniowej gmin

Najważniejszym elementem współczesnej polityki mieszkaniowej jest finansowanie. Zdaniem eksperta ZBP, rolą państwa nie powinno być dostarczanie mieszkań dla społeczeństwa, ponieważ działanie takie psuje cały rynek. Nie należy też koncentrować się wyłącznie na lokalach dla najuboższych. Planując dostępność mieszkań dla najemców trzeba uwzględniać wszystkie segmenty budownictwa: socjalne, czynszowe i własnościowe. Trzeba wreszcie pamiętać o specyficznych grupach najemców, jak na przykład seniorzy, których oczekiwania w tym zakresie będą tylko rosnąć.  – Według prognoz GUS w roku 2035 aż 25 proc. społeczeństwa będzie w wieku 65+ – twierdzi Bolesław Meluch.

 Fot. Marzena Stokłosa

Ważnym aspektem planowania inwestycji jest umiejętność wykorzystywania zarówno środków budżetowych, jak i tych pochodzących od inwestorów. – Pamiętać należy, że koszt pozyskania finansowania będzie decydować o tym, jaki będzie poziom czynszu – podkreśla ekspert ZBP. W jego opinii, deweloperzy zazwyczaj nie kierują się długoterminowym horyzontem. To sprawia, że jeśli nawet deklarują chęć inwestycji w budownictwo czynszowe, nie musi być to do końca wiążąca deklaracja. – Jeżeli poziom inwestowania będzie wpływał na poziom czynszów, to będzie również wpływał na dochodowość tych inwestycji – nie każdy inwestor będzie zainteresowany tym, żeby realizować takie budownictwo – zaznaczył Meluch.

Zdaniem eksperta, poprzez tworzenie gminnego funduszu inwestycyjnego, można finansować projekty z zakresu budownictwa czynszowego, biorąc pod uwagę fakt, że po pierwsze – taki fundusz działa w oparciu o przepisy ustawy o funduszach inwestycyjnych, posiada licencję KNF i jest nadzorowany przez ten organ, po drugie zaś – jest instrumentem łączącym wszystkie strony: samą gminę, bank, najemców – inwestorów – w postaci OFE, towarzystw ubezpieczeniowych czy innych podmiotów, które chciałyby finansować tę formę budownictwa. Finansowanie inwestycji poprzez fundusze jest wskazane również  z uwagi na zmianę modelu finansowania – w najbliższej perspektywie coraz więcej będzie do dyspozycji środków zwrotnych, a coraz mniej dotacyjnych. W ramach takiego funduszu może istnieć kilka segementów, przeznaczonych  na realizację odpowiednio lokali na wynajem lub na sprzedaż – w tym przypadku lokale sprzedawane na wolnym rynku mogą zapewnić dofinansowanie budowy mieszkań na wynajem.

Marek Goluch, Zastępca Dyrektora Biura Polityki Lokalowej Urzędu Miasta Stołecznego Warszawy, przedstawił politykę stołecznego ratusza w zakresie realizacji lokali o charakterze socjalnym. – W poprzednim okresie realizowaliśmy inwestycje w ramach własnych jednostek pomocniczych, jakimi są dzielnice – podkreślił Goluch, zwracając uwagę na fakt, że wiele spośród tych inwestycji zrealizowano dzięki TBS-om.

Fot. Marzena Stokłosa

Specyfiką Warszawy, jak zresztą niektórych innych dużych miast Polski, jest fakt, iż każda dzielnica realizuje politykę mieszkaniową w ramach własnego zasobu. Wsparciem dla koordynacji tych wysiłków jest realizowany na poziomie ponaddzielnicowym od roku 2008 program w ramach środków poświęcanych na inwestycje. Warto jednak podkreślić, że liczba lokali typowo „socjalnych” może być trudna do oszacowania – a to z uwagi, że na poziomie inwestycji nie wyodrębnia się tej kategorii: Nie ma definicji budownictwa socjalnego. Możemy wybudować budynek, a potem wydzielić w nim lokale socjalne – podkreślił prelegent.

Jaki jest koszt budowy 1 metra kwadratowego lokalu z zasobu miejskiego? Marek Goluch wskazuje na kwotę 3000, a nawet 2000 złotych. Największe inwestycje w tym zakresie podejmowane są na obszarze trzech dzielnic: Pragi-Północ, Pragi-Południe oraz Targówka. – 40 proc. zasobu mieszkaniowego Pragi Północ to zasób komunalny – zaznacza prelegent; ta dzielnica jest również głównym punktem działań o charakterze interwencyjnym.

Dlaczego miasto w tak dużym stopniu realizuje inwestycje w ramach TBS? Za pośrednictwem tych instytucji można realizować różne rodzaje polityki mieszkaniowej; zasób wybudowany w ramach TBS nie jest zasobem własnym miasta tylko zasobem spółki. Najemcą TBS może być również…miasto – wynajmując od tej instytucji część zasobu lokalowego na potrzeby najuboższych.

Innym problemem Warszawy jest spory udział budynków zabytkowych w zasobie mieszkaniowym miasta; aż 20 proc. budynków objętych jest ochroną konserwatorską.

Również wykorzystanie terenu przez już istniejące budynki pozostawia wiele do życzenia: – Jedna dzielnica ma 60 budynków czterolokalowych. Na ich terenie moglibyśmy wybudować znacznie więcej mieszkań – zaznacza Marek Goluch.

Piotr Stępniewicz, Kierownik Działu Rozwoju Produktów w firmie EXATEL, omówił nowe technologie w zakresie usług inteligentnego pomiaru mediów. Prelegent nawiązał do modnych dziś określeń takich jak „Internet rzeczy” czy „Smart city”.

Czy używając tych technologii, sami jesteśmy nowocześni i „smart”? Tak, ale tylko na tyle, na ile umiemy wykorzystać wszystkie rozwiązania jakie dają nam nowe technologie – podkreślił Stępniewicz.

Fot. Marzena Stokłosa

Czym jest usługa smart metering? To nie jest samo dostarczenie systemu, to stałe i kompleksowe rozwiązanie – przekonywał prelegent. Systemy rejestrujące dane są dostępne w chmurze; nie trzeba instalować dodatkowych serwerów i maszyn żeby zajrzeć do tych danych. Istnieją również dodatkowe funkcjonalności, które pozwalają wysyłać różne alarmy – na przykład dotyczące przypadków przekroczenia poboru mocy. Na tej zasadzie można również wyłączać urządzenie kiedy zaistnieje możliwość przekroczenia pewnych parametrów.

Jeżeli sami nie jesteśmy „smart”, przekażmy te informacje ludziom, którzy pomogą nam zaoszczędzić pieniądze – podsumował Piotr Stępniewicz.

Na zakończenie pierwszego dnia obrad Wiceprezes CPBiI Andrzej Wolski wręczył wyróżnienia „Miasto i Gmina Dbająca o Finanse Mieszkańców 2014”. Nagroda ta, przyznawana przez Związek Banków Polskich, Biuro Informacji Kredytowej oraz Biuro Informacji Gospodarczej BIG InfoMonitor, wręczana jest tym samorządom, które współpracują z sektorem finansowym na rzecz swoich małych ojczyzn wspierając zarówno swoich mieszkańców, jak i finanse gminy.

Karol Jerzy Mórawski