Zagranica: Nowy skandal w USA Foreclosuregate

Jerzy Szygiel

Afera wiąże się ze sposobem przejmowania zadłużonych domów, konsekwencją kryzysu kredytów hipotecznych typu subprime, który już od 2007 r. dotyka nie tylko amerykańskie finanse. Masowe oferowanie (początkowo) tanich kredytów hipotecznych rodzinom o niewielkich dochodach spowodowało eksplozję przejęć nieruchomości przez banki. Np. w 2005 r. było ich sporo, ok. 100 tys., ale w zeszłym już prawie milion. Ten rok ma być rekordowy: 1,2 mln przejęć. Teraz się okazuje, że – według różnych szacunków – od 80 do 99(!) proc. procedur przejęć wszczętych przez kredytodawców było błędnych bądź dosłownie sfałszowanych. W pierwszych dniach ubiegłego miesiąca Bank of America (BofA), JP Morgan i Ally Financial wstrzymały wszystkie procedury w 23 stanach, w których o przejęciach decyduje sąd (w reszcie stanów do przejęcia i eksmisji wystarczy policja). Dwa tygodnie później BofA rozciągnął moratorium na cały kraj. Gra idzie o setki miliardów dolarów…

Tło afery

W Stanach Zjednoczonych ok. 70 proc. kredytów hipotecznych jest refinansowane za pomocą sekurytyzacji, techniki finansowej z zakresu tzw. nowoczesnej bankowości, na razie słabo rozpowszechnionej w Europie. W skrócie polega ona na utworzeniu funduszu obligacji MBS (Mortgage Backed Security), który kupuje od banków wierzytelności. Pożyczkobiorcy przelewają swoje raty temu funduszowi, z reguły za pośrednictwem banku lub firmy windykacyjnej go reprezentujących.

MBS, by kupić od banków wierzytelności, zdobywa fundusze na rynkach finansowych, emitując obligacje, tzw. CDO (Collateralised Debt Obligations). Kosztuje to fundusz pewien procent, który płaci dzięki procentom od długu przelewanym przez pożyczkobiorców. Różnica między stopą procentową otrzymywaną a stopą wypłacaną inwestorom (spread) ma służyć spłaceniu wszystkich pośredników tego łańcucha i zabezpieczyć przed ryzykiem niewypłacalności niektórych pożyczkobiorców.

Można powiedzieć, że w ramach tego systemu wydarzyło się coś, co rachunek ekonomiczny dobrze zna: rozmiar niewypłacalności kredytobiorców po prostu bardzo wysoko przewyższył zabezpieczenie szacowanego ryzyka. Zgodnie z takim rachunkiem następuje bankructwo, w zasadzie nic nadzwyczajnego. Jednak główne problemy z Foreclosuregate dotyczą nawet nie rachunku ekonomicznego, tylko sytuacji prawnej MBS.

Problem numer 1: notariusze

Zazwyczaj w wyniku kontraktu kredytowego to bank jest właścicielem wierzytelności. Jednak w tym systemie bank woli ją sprzedać MBS (który jest trustem kilku instytucji finansowych) z niewielką marżą i to on staje się właścicielem długu, a hipoteka pozostaje jego ...