XIII Kongres Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych: „Narodowy Program Mieszkaniowy – szansa i wyzwanie dla rynku”

Popularność dotychczasowych inicjatyw rządu, szczególnie programu „Rodzina na Swoim” i „Mieszkanie dla Młodych” potwierdza, że pomoc Państwa jest kluczowa w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych Polaków.

Uczestnicy Kongresu zajmują się m.in. następującymi zagadnieniami:

• założeniami nowego kompleksowego programu wsparcia polskich rodzin „Mieszkanie Plus”
• aktualną sytuacją na rynku mieszkaniowym z perspektywy banków: czeka nas dobra koniunktura czy chude lata?
• wpływem ustawy o kredycie hipotecznym na rynek finansowania nieruchomości
• skutkami ustawy o obrocie ziemią rolną dla budownictwa mieszkaniowego
• czy i jak Państwo jest w stanie skłonić Polaków do długoterminowego oszczędzania
• problematyką ceny transakcyjnej, wartości nieruchomości i wartości zabezpieczenia wierzytelności hipotecznej
• najem czy zakup – zasadność decyzji w kontekście Narodowego Programu Mieszkaniowego
• zakup mieszkania – to inwestycja czy konsumpcja? – spojrzenie nabywcy i inwestora
• rolą wartości krajobrazu w kształtowaniu rynku nieruchomości.

GŁÓWNE CELE KONGRESU

Wymiana poglądów, ocena dotychczasowych doświadczeń w zakresie rozwoju polityki mieszkaniowej oraz dyskusja na temat:

• wpływu budownictwa mieszkaniowego na rozwój gospodarki
• wypracowania stabilnego modelu długoterminowego oszczędzania na cele mieszkaniowe
• oceny inicjatyw parlamentarnych oraz regulacji nadzorczych, które mogą zasadniczo zmienić kształt polskiego sektora finansowania nieruchomości
• poprawy bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami przez doskonalenie i standaryzowanie wiarygodnych informacji o rynku kredytów hipotecznych oraz cenach transakcyjnych nieruchomości.

KONGRES FINANSOWANIA NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH

Kongres Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych jest jedną z kluczowych imprez środowiska bankowego w Polsce. Kongres, jako interaktywne forum wymiany myśli i doświadczeń wszystkich instytucji i środowisk związanych z finansowaniem nieruchomości, jest ważnym wydarzeniem dla polskiej gospodarki. Biorą w nim udział: bankowcy, przedstawiciele firm deweloperskich i ubezpieczeniowych, pośrednicy w obrocie nieruchomościami, doradcy finansowi, rzeczoznawcy majątkowi, przedstawiciele rządu, regulatorów i jednostek samorządu terytorialnego.

WYDARZENIA TOWARZYSZĄCE

Podczas tegorocznej edycji Kongresu:

• po raz piąty wręczona zostanie Nagroda Kwartalnika „Finansowanie Nieruchomości” SZKLANE DOMY
• odbędzie się wręczenie wyróżnień z okazji 25-lecia Związku Banków Polskich
• zaprezentowana będzie kolejna 29. Edycja Raportu AMRON-SARFIN za III kw. 2016 r. ze wstępną projekcją na rok 2017 zawierająca wyniki finansowania rynku nieruchomości mieszkaniowych oraz przedstawiająca sytuację na rynku nieruchomości mieszkaniowych.

Organizatorzy
XIII KFNM

Związek Banków Polskich

To największa samorządowa organizacja zrzeszająca banki w Polsce i jedna z najprężniej działających organizacji samorządu bankowego w krajach Unii Europejskiej. Misją Związku jest „działanie na rzecz tworzenia warunków zrównoważonego rozwoju polskiego sektora bankowego, wspierania przez banki wzrostu gospodarczego kraju oraz jednolitego europejskiego rynku usług finansowych i wzmacniania roli polskich banków”. Członkostwo w ZBP ma charakter dobrowolny i obejmuje banki działające na obszarze Rzeczpospolitej Polskiej, utworzone i działające na podstawie polskiego prawa.

ZBP reprezentuje polski sektor bankowy poza granicami kraju, uczestnicząc w pracach Federacji Bankowej Unii Europejskiej, Międzynarodowej Izby Handlowej, Europejskiego Komitetu Standardów Bankowych, Międzynarodowego Stowarzyszenia Bezpieczeństwa Banków oraz Europejskiej Rady ds. Płatności, z ramienia której jest koordynatorem prac nad uruchomieniem Jednolitego Obszaru Płatności w EURO (SEPA) w Polsce.

Z inicjatywy i przy współudziale Związku powstały takie instytucje infrastruktury bankowej, jak Krajowa Izba Rozliczeniowa, Biuro Informacji Kredytowej SA, Centrum Prawa Bankowego i Informacji Sp. z o.o., Biuro Informacji Gospodarczej InfoMonitor SA oraz Warszawski Instytut Bankowości. Przy ZBP działa Klub Bankowca.

www.zbp.pl

Komitet ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich

Przedmiotem działalności Komitetu jest opiniowanie projektowanych aktów prawnych i wypracowywanie wspólnego stanowiska w kwestiach dotyczących polityki mieszkaniowej i finansowania mieszkalnictwa, podnoszenie kwalifikacji kadry bankowej poprzez organizowanie szkoleń, konferencji i seminariów oraz reprezentowanie środowiska bankowego w kluczowych kwestiach dotyczących finansowania mieszkalnictwa, ze szczególnym zwróceniem uwagi na kredytowanie zabezpieczane hipotecznie.

Działalność Zespołu obejmuje również szereg inicjatyw na rzecz rozwoju rynku nieruchomości w Polsce, w tym realizacji projektów umożliwiającym bankom lepsze zarządzanie ryzykiem kredytowym.

www.zbp.pl/kdfn

Centrum AMRON

Centrum AMRON to jednostka organizacyjna Centrum Prawa Bankowego i Informacji Sp. z o.o., powołana do obsługi i rozwoju Systemu Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami (AMRON) – jedynej bazy danych o cenach i wartościach nieruchomości w Polsce, spełniającej wymogi zdefiniowane w Rekomendacji J Komisji Nadzoru Finansowego. System powstał w roku 2004 jako odpowiedź sektora bankowego na wymogi nadzorcze związane z zarządzaniem ryzykiem kredytowym, a od roku 2010 dostępny jest dla wszystkich uczestników rynku obrotu nieruchomościami.

Od lutego 2016 r. Centrum AMRON obsługuje i administruje również Systemem SARFiN – systemem wymiany informacji o wielkości sprzedaży kredytów mieszkaniowych oraz informacji z zakresu monitorowania ryzyka portfela wierzytelności zabezpieczonych hipotecznie.

Oferta Centrum AMRON to również cykliczne, standardowe raporty o rynku nieruchomości i publikacje analityczne, jak i specjalistyczne raporty opracowywane na indywidualne zamówienie, dotyczące ściśle określonego segmentu rynku, lokalizacji i przedziału czasowego.

Centrum AMRON współpracuje z bankami komercyjnymi oraz spółdzielczymi, towarzystwami ubezpieczeniowymi, Agencją Nieruchomości Rolnych, rzeczoznawcami majątkowymi i pośrednikami w obrocie nieruchomości, a także z deweloperami, firmami doradczymi i jednostkami administracji samorządowej. Z bazy korzysta również Narodowy Bank Polski i Prokuratura Generalna.

Właścicielem Systemu AMRON oraz Systemu SARFiN jest Związek Banków Polskich.

www.amron.pl

Program
XIII KFNM

PANEL I

Zakup czy wynajem?

MODERATOR: Bartosz Turek, Ekspert, bloger

UCZESTNICY: Grzegorz Kiełpsz (Prezes Zarządu, Polski Związek Firm Deweloperskich), Marcin Krasoń (Analityk Rynku Nieruchomości w Home Broker), Jacek Kusiak (Prezes Zarządu Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem „Mieszkanicznik”), Michał Sapota (Prezes Zarządu Murapol S.A.), Włodzimierz Stasiak (Wiceprezes Zarządu BGK Nieruchomości S.A.)

Kupić czy wynająć? To pytanie, które pojawia się tak często, że wydaje się ono trywialne. Trzeba pamiętać, że łamią sobie nad nim głowy nie tylko potencjalni nabywcy czy najemcy mieszkań. Odpowiedź na nie decyduje też o działaniach deweloperów, banków czy inwestorów. Jest ono tym bardziej żywe dziś, gdy poznajemy kolejne szczegóły programu „Mieszkanie +”

W jakim punkcie rynku jesteśmy?

Na rynku mieszkaniowym od ponad trzech lat trwa ożywienie. Od dwóch lat możemy mówić o biciu kolejnych rekordów. Deweloperzy budują coraz więcej mieszkań, wyznaczane są kolejne maksima liczby sprzedanych mieszkań. Pod tym względem już od dawna jest lepiej niż przed ostatnim kryzysem. Różnicą jest jednak gotówka. Przez wysokie wymagania odnośnie wkładu własnego nie mamy do czynienia z boomem kredytowym. Ponadprzeciętna jest za to aktywność inwestorów, którzy szukają alternatywy dla swoich pieniędzy – nie chcą niskooprocentowanych lokat. W jakim punkcie się znajdujemy? Czy paneliści widzą dziś zagrożenia dla rynku nieruchomości i rynku hipotecznego?

Plusy „Mieszkania+”

Na rozgrzany rynek wpłynie szereg rozwiązań ingerujących w grę podaży i popytu rynkowych zasad. System preferencyjnego zakupu mieszkania bez udziału kredytowania hipotecznego, system długoterminowego oszczędzania na cele mieszkaniowe, wsparcie dla TBS-ów, tanie budownictwo na wynajem, dofinansowanie modernizacji istniejących zasobów, rewolucja w mieszkaniach komunalnych – to nie pozostanie bez wpływu na obrót. W tej części panelu każdy z uczestników powinien wskazać, co jest największym plusem mieszkania plus.

Minusy „Mieszkania +”

„Mieszkanie +” to nie tylko plusy. Musimy odpowiedzieć na pytanie, jakie są największe minusy tego rozwiązania. Niszczenie rynku najmu, ryzyko nadużyć, brak finansowania, publiczna pomoc nie dla potrzebujących – to tylko część z pojawiających się zarzutów. Jak to widzą paneliści?

Czy Polsce potrzebny jest większy rynek najmu – zarówno tego z cenami rynkowymi, jak i nierynkowymi?

Sytuacja mieszkaniowa wielu Polaków jest zła. Szczególnie dotyczy to młodych. Czy rozwiązaniem problemów jest większy rynek najmu? Jakie są plusy szerokiego rynku? Powinniśmy rozwijać rynek najmu tańszego niż rynkowy? A może rozwiązaniem jest dalsze wspieranie własności?

Najem mieszkania – czy to się opłaca?

Nie powinniśmy jednak rozważać tematu tylko teoretycznie. Spójrzmy na sytuację przeciętnego kowalskiego stojącego przed pytaniem „kupić czy wynająć?”. Na razie najem jest rozwiązaniem droższym niż zakup, ale z czasem stopy procentowe zaczną rosnąć. Czy i kiedy – w ocenie panelistów – najemcy opłaca się pozostanie najemcą?

Zakup mieszkania na wynajem – czy to jest dobry biznes?

Musimy też spojrzeć na sprawę z drugiej strony. Inwestowanie w mieszkania na wynajem to coraz większy biznes. Dochody z tego tytułu osiąga już ponad 600 tys. Polaków. Czy biznes ten się kalkuluje? Co jest najważniejsze, aby osiągnąć sukces? Warto finansować zakup kredytem?

Czy Państwo powinno ingerować w rynek nieruchomości?

Efekty mogą być różne. W Danii ingerencja państwa powoduje, że nie ma w tym kraju problemu mieszkania dorosłych dzieci w domu rodzinnym. Z drugiej strony, w Wielkiej Brytanii polityka wspierające własność i rynek prywatnego najmu są obwiniane za narastanie bańki spekulacyjnej.

Jak dużym problemem dla rozwoju ryku najmu jest prawo ochrony lokatorów?

Dlaczego fundusze i deweloperzy dopiero zaczynają eksploatować ten segment rynku. Czy powodem jest ustawa o ochronie praw lokatorów, czy brak finansowania albo zbyt niska rentowność?

PANEL II

Cena transakcyjna, wartość nieruchomości a wartość zabezpieczenia wierzytelności hipotecznej

MODERATOR: prof. dr hab. Ewa Kucharska-Stasiak, Katedra Inwestycji i Nieruchomości, Wydział EK-SOC, Uniwersytet Łódzki

UCZESTNICY: Paweł Duciak (Naczelnik Wydziału Wyceny i Rynku Nieruchomości, Departament Gospodarki Nieruchomościami w Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa),
dr inż. Zdzisława Ledzion-Trojanowska (rzeczoznawca majątkowy, Prezes Valor Adviser), Jan Robert Nowak (Dyrektor Departamentu Ryzyka, Nieruchomości i Monitorowania Inwestycji, mBank Hipoteczny S.A.),
Tomasz Piwowarski (Dyrektor Departamentu Inspekcji Bankowych, Instytucji Płatniczych i Spółdzielczych Kas Oszczędnościowo-Kredytowych w Komisji Nadzoru Finansowego)

Wprowadzenie

Wartość nieruchomości jako podstawa wyceny dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności.
Wartość rynkowa jako podstawa wyceny.
Wartość bankowo-hipoteczna jako podstawa wyceny.

Cena nieruchomości (C) – Wartość nieruchomości dla celów zabezpieczenia (WN) – Wartość zabezpieczenia (WZ) – Wartość dla postępowania komorniczego (WK) a Cena uzyskana w postępowaniu komorniczym (CK).

Ryzyko kredytodawcy.

Jakość zabezpieczenia.
Zdolność kredytowa kredytobiorcy.
Wiarygodność kredytowa kredytobiorcy.

Jakość zabezpieczenia jako źródło ryzyka.

Operat szacunkowy jako źródło ryzyka.
Nieruchomość przyjęta jako zabezpieczenie wierzytelności jako źródło ryzyka.

Źródła problemów.

Przyczyny tkwiące w procesie wartościowania.
Przyczyny proceduralne (dzień wyceny a dzień postępowania komorniczego).
Przyczyny tkwiące w metodyce wyceny (metody tradycyjne a metody statystyczne).
Przyczyny tkwiące w procesie szkolenia.
System egzekwowania wiedzy.
Przyczyny tkwiące w procesie wyceny (błędy poznawcze, wpływ Klienta na wartość).

Co zrobić, by naprawić sytuację.

PANEL III

Znaczenie wartości krajobrazu w kształtowaniu rynku nieruchomości

MODERATOR: prof. Przemysław Śleszyński, Instytut Geografii i Przestrzennego Zagospodarowania PAN

UCZESTNICY: Kazimierz Kirejczyk (FRICS, Partner Zarządzający,
Prezes Zarządu REAS), dr Adam Kowalewski (Członek Rady Fundatorów – Fundacja Rozwoju Demokracji Lokalnej), dr hab. prof. UW Artur Magnuszewski (Zakład Hydrologii, Wydział Geografii i Studiów Regionalnych Uniwersytetu Warszawskiego),
prof. Urszula Myga-Piątek (Kierownik Katedry Geografii Regionalnej i Turyzmu Uniwersytet Śląski)

ZAGADNIENIA:
Wartość ekonomiczna środowiska i krajobrazu.
Chaos przestrzenny, niekontrolowane osadnictwo i jego koszty.
Dom nad rzeką a ryzyko zalewowe.
Ile jest wart widok z okna?
Audyt krajobrazowy i jego znaczenie dla rynku nieruchomości.

Opis problemu

Krajobraz jest tą cechą środowiska otaczającego człowieka, która w bardzo dużym stopniu decyduje o preferencjach zamieszkania. W Polsce i na świecie obserwuje się wzmożone zainteresowanie jakością walorów przyrodniczych. Dotyczy to zwłaszcza lokalizacji osiedli o funkcjach mieszkaniowych. Wysokie walory środowiska oznaczają wyższe ceny nieruchomości. Jednocześnie na wielu obszarach kraju dochodzi do degradacji krajobrazu, m.in. wskutek rozpraszania zabudowy. Powoduje to nie tylko spadek wartości użytkowej, ale także rosnące koszty obsługi, budowy dróg, wodociągów, kanalizacji itp. Dochodzą do tego zagrożenia związane z niewłaściwą lokalizacją zabudowy, np. na obszarach zagrożonych powodziami i podtopieniami. W sumie od wielu lat Polska zmaga się z kryzysem planowania przestrzennego, czemu stara się przeciwstawiać prawodawstwo, m.in. przez tzw. ustawę krajobrazową i wprowadzenie audytów krajobrazowych, mających na celu ochronę i racjonalne korzystanie z dziedzictwa przyrodniczo-kulturowego.

Powyższe zjawiska mają duże znaczenie dla funkcjonowania rynku nieruchomości. Celem panelu będzie dyskusja dotycząca wzajemnych zależności między jakością krajobrazu, jego wartościami estetycznymi, społecznymi i ekonomicznymi oraz wpływem na rynek nieruchomości.

PANEL IV

Wpływ ustawy o kredycie hipotecznym na rynek finansowania nieruchomości

MODERATOR: Marek Wielgo, „Gazeta Wyborcza”

UCZESTNICY: Agata Chrzanowska (Departament Marketingu Bankowości Detalicznej, Wydział Kredytów Hipotecznych, Bank Millennium S.A.), Michał Krajkowski (Główny Analityk, NOTUS Doradcy Finansowi), dr hab. prof. SGH Jacek Łaszek,
(Doradca Prezesa Narodowego Banku Polskiego),
Zbigniew Minda (Dyrektor Departamentu Rozwoju Rynku Finansowego w Ministerstwie Finansów), Jerzy Ptaszyński (Dyrektor Działu Badań i Analiz Rynku Nieruchomości, Centrum AMRON w CPBiI), Andrzej Reich (Dyrektor Departamentu Regulacji Bankowych, Instytucji Płatniczych i Spółdzielczych Kas Oszczędnościowo-Kredytowych w Komisji Nadzoru Finansowego)

ZAGADNIENIA:

Z danych Związku Banków Polskich wynika, że w połowie 2016 r. czynnych było ponad 2 mln umów o kredyt mieszkaniowy, a łączne zadłużenie z tego tytułu sięgało 386 mld zł. Jaka jest struktura tego typu kredytów oraz dyscyplina spłacających?

Polski rynek kredytów hipotecznych ma mniej więcej tyle samo lat, co Związek Banków Polskich, który obchodzi właśnie 25-lecie istnienia. Jak wygląda hipoteczne „ukredytowienie” Polaków na tle mieszkańców krajów Europy Zachodniej?
Czy tam skłonność do zaciągania kredytów hipotecznych wciąż rośnie, czy maleje?

W naszym kraju od trzech lat widoczny jest spadek aktywności banków na rynku kredytów mieszkaniowych. I to mimo rekordowo niskich stóp procentowych i rekordowo wysokiej sprzedaży nowych mieszkań. Dlaczego Polacy zaciągają mniej kredytów niż nawet w kryzysowym 2008 i 2009 r.? Czy banki zbyt wysoko podniosły poprzeczkę? Jaki wpływ na ten rynek mają coraz ostrzejsze wymogi dotyczące wkładu własnego, które zarekomendowała bankom Komisja Nadzoru Finansowego? Czy wprowadzenie tzw. podatku bankowego odbiło się niekorzystnie na dostępności kredytów?

Tymczasem Ministerstwo Finansów przygotowało projekt ustawy o kredycie hipotecznym, która ma zapewnić kredytobiorcom lepszą ochronę. Obecnie tę kwestię reguluje pięć ustaw: Prawo bankowe, ustawa o kredycie konsumenckim, ustawa o nadzorze nad rynkiem finansowym, ustawa o księgach wieczystych i hipotece oraz Kodeks cywilny. Co nowego proponuje resort finansów? Czy te rozwiązania są potrzebne? Jaki mogą mieć one wpływ na rynek kredytów hipotecznych?

Rząd przyjął uchwałę w sprawie Narodowego Programu Mieszkaniowego. W przeciwieństwie do trwających osiem lat rządów koalicji PO-PSL, która wspierała głównie kupujących mieszkania za pomocą ...