X Kongres Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych – Sprawozdanie: X Kongres Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych – relacja z drugiego dnia obrad

Najem jako najlepsza forma zaspokajania potrzeb mieszkaniowych?

Piotr Mync, Zastępca Prezydenta Szczecina w wystąpieniu wprowadzającym podkreślał, że mieszkania na wynajem, szczególnie społeczne mieszkania na wynajem, powinny być uplasowane w polityce mieszkaniowej państwa. Wskazał najistotniejsze problemy polskiego rynku mieszkaniowego, w tym deficyt ilościowy mieszkań (w Polsce średnio przypada 350 mieszkań na 1000 mieszkańców, natomiast w UE 470 mieszkań); wysoka cena 1 m2 mieszkania w relacji do średniej płacy (w Polsce za jedną pensję można nabyć 0,8 m2, w UE – 2-3 m2); wysokie, nierównomierne w skali kraju i regionów bezrobocie, które wymaga mobilności przy poszukiwaniu pracy. Najistotniejsza przesłanka, która zobowiązuje do uregulowania kwestii mieszkaniowej, to zapobieganie emigracji i rezygnacji z powrotu do Polski. Piotr Mync podkreślał, że efektywność programów budowy mieszkań w generowaniu miejsc pracy jest wysoka. Udział najmu rynkowego w mieszkalnictwie w Polsce dotyczy 20 proc. wszystkich mieszkań, natomiast w państwach UE wynosi 40-65 proc. mieszkań. Wsparcie mieszkalnictwa przez sektor publiczny jest niskie w porównaniu ze średnia w Unii Europejskiej (w Polsce = 0,06 proc. PKB, w UE = ok. 1 proc. PKB).

Wymienione zjawiska są efektem wielu niekonsekwencji i zmienności polityki mieszkaniowej, w której wraz z kolejnymi zmianami rządu pojawiają się nowe priorytety. Zdaniem mówcy, programy wparcia adresowane są niewłaściwie, do osób, które i tak by nabyły mieszkanie. Brak jest długofalowych programów i ustaw o wieloletnim finansowaniu, a sektor mieszkaniowy uzależniony jest od jednorocznych decyzji budżetowych. Ponadto, coraz częściej obowiązki związane z inwestowaniem w mieszkania dla mniej zamożnych przerzucane są na samorząd.

Istnieją różne narzędzia wsparcia, które kategoryzowane są według zamożności adresatów. Lista rozwiązań oferowanych przez państwo obejmuje: zbrojenie gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, zwrot podatku VAT, wsparcie przy zakupie mieszkania własnościowego lub na wynajem – rynkowy oraz o umiarkowanym czynszu, budowę mieszkań komunalnych, lokali socjalnych czy noclegowni. Narzędzia te stymulują, bądź ograniczają działania danego sektora. Wszystkie te kategorie wymagają zmian, ponieważ nie przystają do dzisiejszych realiów. Dotyczy to także mieszkań specjalnych, w tym mieszkań socjalnych czy mieszkań chronionych, m.in. przeznaczonych dla osób zagrożonych wykluczeniem, których wsparcie finansowe jest zbyt wąskie.

Jedna ze spraw najdłużej oczekujących na systemowe rozwiązanie to kompleksowe podejście do remontów i modernizacji oraz rewitalizacji. Do tej pory doczekaliśmy się jedynie dobrej ustawy o termomodernizacji, rozszerzonej o program remontowy. Mimo mankamentów, nie są to złe narzędzia, ale nie rozwiązują problemu, ponieważ nie w budynku lub w lokalu tkwi problem, ale w substadnardowości dzielnic i zespołów mieszkaniowych. Socjalny awans tych miejsc nie nastąpi po zmianie elewacji czy sposobu ogrzewania.

Potrzebne są narzędzia fiskalne, które będą wspierać zarówno inwestorów, jak i nabywców. Społeczne budownictwo czynszowe powinno być priorytetem nie tylko z uwagi na bardzo niski udział najmu rynkowego w mieszkalnictwie, ale także dlatego, że w ogóle brakuje programu budowy mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach. Zasadniczą zaletą najmu, która uwidoczniła się w latach kryzysu jest fakt, że czynsz za takie mieszkanie jest kosztem kwalifikowanym. Zmiana sytuacji rodziny z powodu utraty pracy przez jednego z jej członków uprawnia do uzyskania dodatku mieszkaniowego. Spłata rat kredytu nie jest kwalifikowana i w najgorszym przypadku rodzinie grozi egzekucja. Ważne jest, by państwo „nie pchało” w kredyty hipoteczne młodych osób i rodzin nieustabilizowanych pod względem zatrudnienia.

Stymulowanie budowy mieszkań na wynajem jest ściśle związane ze stymulowaniem podaży oraz nabywców, a nie wzrostem cen. Badania Banku Światowego, Ministerstwa Infrastruktury oraz BGK wskazują, że mieszkania na wynajem są w Polsce potrzebne. Wśród nieposiadających mieszkań, ok. 50 proc. mieszkańców gmin nie może otrzymać mieszkania czynszowego, ponieważ jest zbyt zamożna, jednocześnie nie nabędzie mieszkania własnościowego, ponieważ nie ma zdolności kredytowej. Według danych BGK z 2012 r., istnieje zapotrzebowanie na 100 tys. mieszkań. Od 30 do 60 proc. społeczeństwa może zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe tylko dzięki wspieranemu przez rząd programowi społecznych mieszkań czynszowych. Społeczne budownictwo czynszowe zostało także wskazane jako priorytetowe w programie polityki prorodzinnej przedstawionym przez Prezydenta RP.

Fundusz Mieszkań na Wynajem to 5 mld zł przeznaczonych na mieszkania w miastach o największym bezrobociu. Przewidziany czynsz będzie w nich wyższy niż w mieszkaniach społecznych i ma gwarantować stopę zwrotu w wysokości 4 proc. w skali roku. Dużą zaletą tego programu jest fakt, że nie ma partycypacji, w odróżnieniu od TBS-ów. Wady Funduszu Mieszkań na Wynajem to: wysoki czynsz, wyłączenie większości potrzebujących rodzin z dostępu do programu, tworzenie nowej centralnej struktury, która będzie musiała ponieść dodatkowe koszty nadzoru, kontroli i monitoringu. Sposób finansowania programu jest nieefektywny, gdyż gwarantuje zakup kilkunastu tysięcy mieszkań za 5 mld zł. Wykorzystanie tej puli środków na dopłaty do odsetek od kredytów lub częściowe finansowanie kredytem umożliwiłoby dostęp do kilkudziesięciu tys. mieszkań, czyli daje nawet dziesięciokrotnie wyższą efektywność.

Istniejące bariery i ograniczenia uniemożliwiają samorządom formułowanie i realizację lokalnej polityki mieszkaniowej. Polityka mieszkaniowa państwa wymaga zdecydowanej zmiany i stabilizacji, z ukierunkowaniem na realizację ustawowych zadań. Niezbędne jest zintegrowane podejście do problematyki mieszkaniowej – nowy system powinien być tworzony przez Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju, Ministerstwo Pracy i Polityki Społecznej, Ministerstwo Środowiska, Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej. Nieskorelowane działania tych jednostek będą nieefektywne. Co więcej, tworzenie spójnej i kompleksowej polityki mieszkaniowej państwa należy oprzeć o badania dotyczące wpływu inwestycji mieszkaniowych na gospodarkę, związki mieszkalnictwa z rynkiem pracy oraz finansową zdolnością grup społecznych.

Piotr Mync podkreślał, że zasady i reguły nowej polityki mieszkaniowej powinny opierać się o: odpowiednią do udziału wsparcia standaryzację wszystkich rodzajów mieszkań powstających z pomocą państwa (własnościowych, na wynajem, socjalnych); dbałość o ustalanie w należytych relacjach standardów, kosztu uzyskania prawa do zamieszkiwania, kosztów zamieszkiwania wraz z remontami, wartości uzyskanego tytułu prawnego do mieszkania; zapewnienia zbilansowania wpływów i wydatków w przypadku mieszkażdego rodzaju wspieranych mieszkań oraz maksymalizacji pożądanego efektu przez jednoczesny rozwój wszystkich sektorów (mieszkań własnościowych, na wynajem, socjalnych). W polskich realiach najpilniejsze jest odbudowanie programu wsparcia dla osób osiągających średnie dochody – rozwój sektora mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach.

Dr Władysław Brzeski, Konsultant Banku Światowego, Partner w firmie doradczej REAS, omówił finansowanie mieszkalnictwa z perspektywy światowej i wskazał najem jako najlepszą formę zaspokajania potrzeb mieszkaniowych w budownictwie wielorodzinnym dużych miast.

W ostatnich latach sektor najmu nie tylko w Polsce przeżył okres zapomnienia i marginalizacji. Już w latach 70. mikroekonomia dzieliła sektor mieszkalnictwa na najem i własność. Napięcia powstające w jednym z podsektorów mogły się przenosić na drugi, dzięki czemu możliwa była ich redukcja. Następnie przez wiele dekad odchodziło się od najmu na rzecz własności mieszkaniowej. Kryzys finansowy spowodował, że nastąpił renesans – powrót więcej niż jednego rozwiązania.

Mieszkalnictwo czynszowe było siłą napędową rozwoju wielu miast podczas rewolucji przemysłowej. Już wtedy współdziałali inwestorzy gruntowi, deweloperzy, banki, a budynki inwestorów zarządzane były przez operatorów czynszowych. System ten zbudował miasta dobrze komponujące wysoką intensywność i skalę dla pomieszczenia migracji do miast. Zmierzch tego systemu nastąpił wraz z reglamentacją czynszów, zapobiegającą skokowym wzrostom w następie zawieruchy wojen. Rządy wspierały niekiedy budownictwo czynszowe publiczne i prywatne przez: gwarancje kredytowe, granty, dopłaty do odsetek, ulgi w podatku od nieruchomości. Rozwinął się ruch spółdzielczy, mieszkania społeczne i komunalne. Rewolucja cyfrowo-usługowa przywodzi do miast kolejne migracje, które trzeba pomieścić w coraz większej intensywności zabudowy.

Po wojnie sektor czynszowy został zmarginalizowany, nie tylko w Polsce, ale na całym świecie. Najem był traktowany rezydualnie przez ostatnie 30 lat, a uznanie ważnej roli tego sektora nadal stanowi bodaj największą lukę wielu krajowych polityk mieszkaniowych (Habitat, 2003).

Udział najmu malał w wielu krajach, głównie przez prywatyzację zasobów komunalnych i brak zachęt do inwestowania oraz preferencyjne traktowanie własności mieszkaniowej (kamień filozoficzny). Najem utrzymał się w dużych miastach zamożnych krajów: Genewa 86 proc., Berlin 88 proc., Manhattan 75 proc., Paryż 67 proc., Rotterdam 49 proc., Londyn 41 proc. Najem w byłych „demoludach” jest mniejszy niż w dojrzałych gospodarkach rynkowych o podobnych uwarunkowaniach demograficznych, dochodowych, potrzebach mobilności, oraz zasobach i rodzajach budynków (Bank Światowy 2006). Następnie zapanowała wielka dominacja budynków wielorodzinnych.

W 2006 roku przeprowadzono badania skupiające się na zasobach budynków wielorodzinnych w gospodarkach dojrzałych, gdzie alokacja następuje bez ideologii, narzucania polityki, spowodowana jest wyborem jednostek. Domy wielorodzinne charakteryzują się powierzchniami wspólnymi, którymi trzeba zarządzać. Trzy formy posiadania, zarządzania i finansowania nieruchomości to najem, gdzie jest jeden właściciel, majątek i decyzja, spółdzielcza forma hybrydowa i forma wspólnot mieszkaniowych. Na zachodzie 80 proc. budynków wielorodzinnych jest posiadanych i zarządzanych w formie czynszu najmu społecznego i prywatnego (15 proc. to spółdzielnie, 5 proc. – wspólnoty mieszkaniowe).

Najem w ostatnim czasie zaczął powracać do mainstreamu. Według Europejskiego Banku Centralnego (2003), ze względu na potencjalną rolę sektora czynszowego dla sprawnego funkcjonowania rynku mieszkaniowego, preferencje podatkowe dla własności mieszkaniowej powinny być zniwelowane. Co więcej, Bank Światowy sugerował już w 2006 r., że kraje CEE powinny wykorzystać potencjał najmu opierając się głównie na sektorze komercyjnym. W 2008 roku w Wielkiej Brytanii rząd skupiał się na przyciągnięciu rynku kapitałowego do najmu. Deregulacje czynszów w 1988 i 1996 oraz spadające zaufanie do systemów rentowo-emerytalnych wywołały pierwsze projekty dla instytucjonalnych inwestorów.

W 2008 roku OECD, podkreślało, że w Polsce należy pracować nad dalszym poluzowaniem kontroli wzrostu czynszów, przy jednoczesnym wzmocnieniu systemu dodatków mieszkaniowych, tak aby zapewnić skuteczność eksmisji czynszowej.

W wielu krajach obecnie pracuje się nad “rehabilitacją” różnych form najmu jako komplementarnych segmentach mieszkaniowych. Rząd hiszpański chce rozwijać rynek najmu i w tym celu udostępniono kredyty dla deweloperów wynajmujących niesprzedane mieszkania oraz wypracowano zwolnienia podatkowe od dochodów czynszowych i regulacje rozstrzygania sporów. Co więcej, kryzys w USA, wywołany ekscesami utopijnej polityki na powszechną mikro-własność mieszkaniową, spowodował silny impuls dla najmu po 2008 roku.

Z danych Eurostat wynika, że najem odgrywa znaczącą rolę (powyżej 40 proc.) w zamożniejszych krajach, głównie północnych – Niemcy, Austria, Szwajcaria, Dania, Szwecja, Francja, Holandia. Najem prywatny dominuje w większości krajów „czynszowych” (z wyjątkiem Holandii). Największe zainteresowanie najmem wykazują ludzie mobilni, młodzi, rozwiedzeni, samotni, migrujący, ubodzy. Zainteresowanie to jest wspierane dodatkami mieszkaniowymi uwzględniającymi zarobki i zamożność. Najem w krajach rozwiniętych jest z reguły bezterminowy lub początkowo długi, min. 3-6 lat. Co więcej, eksmisje niełatwo uzyskać, ale są skuteczne. W kwestii opodatkowania, dochód z najmu pomniejsza się o koszty pozyskania oraz odpisy amortyzacyjne, co daje efektywną stawkę podatkową dla dochodu czynszowego (względem 10-letnich obligacji). W niektórych krajach odpisy amortyzacyjne zachęcają do inwestowania w najem i odgrywają znaczącą rolę.

Piotr Grobelny, Zastępca Dyrektora Departamentu Budownictwa Społecznego, Bank Gospodarstwa Krajowego, omówił problemy ...