Wywiad z Piotrem Styczniem: Budownictwo Mieszkaniowe – Usprawniać Modernizować i Zwiększać Efektywność

Bożena Chlabicz: Czy Polska może i powinna mieć narodowy program mieszkaniowy – czy jest on nam potrzebny i dlaczego? Jakie są możliwości w tym zakresie w kontekście aktualnej sytuacji gospodarczej, a jak powinien wyglądać docelowy model, niezależny od obecnych zawirowań na rynkach finansowych? Wreszcie – czy widzi Pan szansę zbudowania takiego planu, który będzie realizowany „ponad podziałami”, niezależnie od bieżącej koniunktury politycznej?

Piotr Styczeń: Wydaje się, że w aktualnej sytuacji w gospodarce, ale także i w budownictwie mieszkaniowym, duży, jednolity, narodowy program budownictwa mieszkaniowego nie jest wskazany. Angażowałby on bowiem ograniczone, zgodnie z możliwościami budżetu, środki publiczne, których skutkiem byłaby wyłącznie podaż standardowych co do jakości i parametrów nowych, bądź modernizowanych, lokali mieszkalnych. W takiej sytuacji trudno jest już na starcie wyobrazić sobie sukces finalnego produktu. W gospodarce rynkowej efektywność każdego programu o charakterze gospodarczym zależy od stopnia zróżnicowania oferty kierowanej na rynek w możliwie szybki sposób, ale także od jej elastyczności, tzn. umiejętności takiego dostosowywania się do potrzeb rynku, aby w przyszłości oferta mieszkaniowa mogła ulec zmianom bez nadmiernych, dodatkowych kosztów.

Ze względu na te istotne uwarunkowania, lepsze byłyby programy segmentowe, działające na różne rynki mieszkaniowe, związane z różną sytuacją dochodową i oczekiwaniami poszczególnych grup społecznych. Docelowy model takiego segmentowego oddziaływania na polski rynek mieszkaniowy powinien polegać na monitorowaniu sytuacji i ustalaniu nisz społecznych, dla których wymagane jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych w pierwszej kolejności, a następnie konstruowaniu programów mieszkaniowych cechujących się sterowalnością – postrzeganą zarówno pod względem gospodarczym, jak też społecznym – powodującą sprawne tworzenie nowych zasobów. Przykładem funkcjonującego i rozwijającego się już teraz takiego programu może być program budownictwa socjalnego, który stymuluje możliwości tworzenia zasobu socjalnego i komunalnego przez gminy. Chociaż jego efektywność zależy, oczywiście, od wielkości dostępnych środków publicznych, jesteśmy przekonani, że oczekiwania samorządów gminnych, a przede wszystkim osób, którym lokale socjalne przysługują, będą dzięki niemu w realnie krótkim okresie – sądzę, że w ciągu 6 do 10 lat – zrealizowane.

Aktualna sytuacja gospodarcza, dająca z perspektywy ostatnich trzech lat wszystkim zainteresowanym pewną naukę, w jaki sposób nie można tworzyć powszechnego popytu na lokale mieszkalne powoduje, że obecnie szuka się takich związków kapitału publicznego, kapitału prywatnego i osobistej aktywności obywateli, aby razem stanowiły one gwarancję prawidłowego funkcjonowania modelu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Modelu opartego na wzajemnej dobrej relacji popytu i podaży w różnych segmentach rynku mieszkaniowego, a nie – tak jak bywało w przeszłości – albo nadmiernego popytu, albo nadmiernie rozbudzonej podaży.

B.Ch.: Przypomnijmy, jaki jest obecnie poziom zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w Polsce, a jakie są oczekiwania? Co powinno się już zrobić w tym zakresie i co jest rzeczywiście możliwe?

P.S.: Liczba około 350 lokali mieszkalnych na 1000 mieszkańców wydaje się wystarczająco obiektywnym wskaźnikiem pokazującym, że zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych w Polsce jest jeszcze odległe od oczekiwanego społecznie poziomu. Z drugiej strony mamy do czynienia z innymi wskaźnikami, opierającymi się na badaniach Głównego Urzędu Statystycznego, pokazującymi, jakie jest zapotrzebowanie na lokale mieszkalne w świetle rezydowania w jednym mieszkaniu kilku gospodarstw domowych. Patrząc na te dane w sposób uproszczony i przyjmując, że część z tych gospodarstw nie ma zamiaru zaspokajać swoich potrzeb mieszkaniowych poza dotychczasowym miejscem przebywania, można przyjąć, że odczuwany w Polsce brak mieszkań w wymiarze, który powinien być zaspokojony możliwie szybko, wynosi około 700-800 tysięcy lokali.

Natomiast tzw. docelowy brak, czyli zapotrzebowanie, które powinno objąć również wymianę tej części zasobów mieszkaniowych, która z różnych względów nie nadaje się, bądź już wkrótce nie będzie nadawać się do zasiedlenia, szacowany jest na liczbę od 1,5 do 1,8 miliona lokali mieszkalnych. Mamy również opracowania pokazujące, że należałoby możliwie szybko zaspokoić potrzeby około 250 ...