W hipotekach flauta

Obliczany każdego miesiąca przez Open Finance i TVN CNBC Indeks Dostępności Kredytowej (IDK), który obrazuje sytuację na rynku kredytów hipotecznych w złotych, spadł w czerwcu o 0,56 pkt (0,49 proc.) do poziomu 113,78 pkt, ale jeśli porównamy go do wyniku z czerwca ubiegłego roku, okaże się, że rok do roku wskaźnik odnotował skromny wzrost – o 0,33 pkt (0,29 proc.). Po trzech miesiącach gdy rok do roku indeks spadał, odnotowaliśmy pierwszy od lutego wzrost.

W tym miesiącu ponownie o wyniku indeksu zadecydował spadek zdolności kredytowej spowodowany obniżeniem zarobków klientów. Podawana co miesiąc przez Główny Urząd Statystyczny średnia pensja spadła miesiąc do miesiąca o 2,7 proc. do 3617,98 zł w ujęciu brutto. W ślad za nią poszła oczywiście uśredniona zdolność kredytowa rodziny z zarobkami w wysokości dokładnie dwukrotności przeciętnej pensji. Maksymalna kwota kredytu obniżyła się przez miesiąc o 3,3 proc., do niecałych 412 tys. zł.

Warto jednak zwrócić uwagę, że w ciągu roku średnia pensja wzrosła o 3,85 proc., a w tym samym okresie IDK wzrósł o zaledwie 0,29 proc. To pokazuje dobitnie, że o kredyt jest coraz trudniej.

Pozostałe parametry decydujące o Indeksie (maksymalne możliwe LtV i średnia marża) nieco się poprawiły, ale jest to efektem całkowitego wycofania się z rynku jednego z banków (DnB Nord zmienił strategię i kredytów hipotecznych już nie udziela). Parametry ofert kredytowych zmieniają się aktualnie rzadko, nie nastąpiło wiosenne ożywienie, a i letniego na horyzoncie nie widać.

Od ponad pół roku w ujęciu rocznym IDK nie zmienia się o więcej niż o 2,5 proc. A przecież na przełomie 2010 i 2011 r. IDK rósł w skali roku o ponad 10 proc., przez kolejnych kilka miesięcy wzrost wynosił 7-9 proc. Spowolnienie dynamiki wzrostu indeksu jest z jednej strony efektem sytuacji w globalnej gospodarce (banki bojąc się kryzysu nie chcą zbyt lekką ręką udzielać kredytów), a z drugiej działań Komisji Nadzoru Finansowego – na przełomie roku w życie weszła druga część nowej rekomendacji S, która ogranicza zdolność kredytową osób chcących zadłużyć się na więcej niż 25 lat.

IDK wyliczany jest na podstawie trzech parametrów rynkowych: średniej marży, maksymalnego możliwego LtV oraz zdolności kredytowej. Wskaźnik powstaje na podstawie uśrednionych ofert 10 banków z rynkowej czołówki. Na indeks nie wpływają oferty instytucji sprzedających niewielką liczbę kredytów, ale jeśli chodzi o parametry, znacznie odbiegające od rynkowych średnich. Na comiesięczny wynik indeksu wpływają trzy parametry: maksymalne możliwe LtV (stosunek kwoty kredytu do wartości zabezpieczającej go nieruchomości), bankowa marża oraz maksymalna zdolność kredytowa wyliczona dla rodziny zarabiającej dwukrotność średniej krajowej, podawanej co miesiąc przez Główny Urząd Statystyczny. IDK uwzględnia zatem zarówno podejście banków (maksymalne LtV i marża), jak i zmianę zarobków Polaków.

Marcin Krasoń