„Stare” nowe ceny mieszkań

Ceny mieszkań spadły z górki

Z analiz Centrum AMRON wynika, że po uwzględnieniu inflacji ceny transakcyjne lokali mieszkalnych znajdują się na poziomie cen obserwowanych przed siedmioma laty. Spośród sześciu poddanych analizie miast najbardziej komfortowa sytuacja dla kupujących mieszkania ma miejsce w Krakowie, gdzie obecna cena m kw. mieszkania reprezentuje poziom I kw. 2006 r.

W Warszawie ceny mieszkań reprezentują poziom z III kw. 2006 r. W trzech miastach (Gdańsk, Łódź, Wrocław) dzisiejsze ceny utrzymują się na poziomie wartości z IV kw. 2006 r. Jedynym z analizowanych miast, w którym średnie ceny mieszkań znajdują się jeszcze na historycznym pułapie z początku 2007 r. jest Poznań.

Dobra okazja, aby rozpocząć poszukiwania lokalu

Obecne ceny mieszkań to okazja do wejścia na rynek osób, które do tej pory odwlekały w czasie decyzję o zakupie. – Trend spadku cen na rynku nieruchomości mieszkaniowych ulega powolnemu wygaszaniu. Oczywiście na odbicie cen możemy jeszcze poczekać w zależności od lokalizacji i specyfiki lokalnego rynku nawet kilkanaście miesięcy, ale jeśli planujemy nabycie mieszkania czy domu, to już warto rozpocząć poszukiwania, mówi Jacek Furga, prezes  Centrum AMRON. Sprzyjające są też warunki finansowania zakupu. Rada Polityki Pieniężnej obniżając poziom podstawowych stóp procentowych czyni obsługę kredytów zdecydowanie tańszą niż jeszcze pół roku temu. – Dodatkowo po okresie usztywniania przez banki procedur kredytowych Komisja Nadzoru Finansowego liberalizuje wydane wcześniej Rekomendacje ułatwiając dostęp do kredytu. Zapowiedź wprowadzenia w kolejnych latach obowiązku wykazywania się minimalnym wkładem własnym stwarza jeszcze w roku 2013 r. możliwość skorzystania z finansowania zakupu nieruchomości w wysokości sięgającej 100% jej wartości, dodaje Jacek Furga.

Uwaga na zmniejszającą się podaż

Szeroki wybór mieszkań nie będzie trwał w nieskończoność. Począwszy od IV kw. 2012 r. maleje oferta mieszkań na rynku pierwotnym. – Warto zwrócić uwagę na czynniki, które mogą spowodować odwrócenie tendencji spadku cen z początkiem 2014 r. Gwałtownie maleje liczba rozpoczynanych nowych inwestycji mieszkaniowych. W III kw. 2012 r. liczba rozpoczynanych budów nowych mieszkań spadła o 35% r/r, a w IV kwartale o 32%. Oznacza to, że w 2014 roku oferta na rynku pierwotnym znacznie zmaleje, a co za tym idzie możliwy jest wzrost cen, mówi Jacek Bielecki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Dodatkowo banki mogą być zmuszone do ograniczenia akcji kredytowej po wejściu w życie uregulowań Bazylei III. Na korzyść zakupów przemawia też odpowiednia kompozycja koszyka ofertowego deweloperów. – Oferta rynku pierwotnego zarówno co do asortymentu jak i cen jest już dostosowana do możliwości potencjalnych nabywców, twierdzi Jacek Bielecki.

Więcej za mniej

Spadki cen przyczyniają się do wzrostu możliwości nabywczych w największych polskich miastach. – W połowie 2007 r., w czasie gdy tempo wzrostów cen mieszkań nabierało niespotykanego przyspieszenia przeciętne wynagrodzenie pozwalało na zakup 0,34 m kw. mieszkania. Obecnie średnio możemy pozwolić sobie na 0,54 m kw. Ostatni raz takie proporcje były widoczne w połowie 2006 r., a więc jeszcze przed falą największych podwyżek, mówi Mariusz Kania, prezes Polskiej Izby Nieruchomości. Przy łagodzeniu polityki kredytowej banków spadki cen stworzyły możliwość nabycia większych mieszkań. – Przeciętne mieszkanie sprzedawane obecnie na rynku ma powierzchnię od 45 do 55 m kw. Taki metraż jest wypadkową niskiej zdolności kredytowej przeciętnego nabywcy mieszkania. Spadki cen lokali i liberalizacja polityki kredytowej mogą przyczynić się do zwiększonego zainteresowania ofertami, które dotychczas sprzedawały się w najdłuższym tempie.

Zwiększoną sprzedaż lokali o ponadstandardowych metrażach obserwujemy od początku 2013 r., dodaje Mariusz Kania.

2014 r. bez kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości

Rok 2013 to ostatnia okazja do zakupu mieszkania przy pełnym finansowaniu transakcji kredytem hipotecznym. Praktyka finansowania przez banki 100 % wartości nieruchomości już wkrótce odejdzie do przeszłości. Obligatoryjny wkład własny do kredytu zacznie obowiązywać już od 2014 r., choć na razie nie wiadomo jak szybko zostanie osiągnięty docelowy poziom wkładu własnego wielkości 20 proc. wartości nieruchomości. – W projekcie zmian Rekomendacji S IV Komisja Nadzoru Finansowego zaproponowała wprowadzenie wymaganego wkładu własnego w roku 2014 w wysokości 10 %, a rok później już 20 %. Związek Banków Polskich w przesłanych do KNF uwagach zaproponował rozłożenie tego procesu na okres czterech lat – po 5 %, począwszy od roku 2014 r., mówi Jacek Furga, prezes Centrum AMRON. Ze wstępnych konsultacji pomiędzy Ministerstwem Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej a Komisją Nadzoru Finansowego wynika, że zapowiadane wsparcie z budżetu państwa w ramach programu Mieszkanie dla Młodych  (MdM), który powinien zostać uruchomiony z początkiem 2014 r. będzie traktowane przez banki jako wkład własny kredytobiorcy.

Marcin Jańczuk, PIN
Magdalena Jańczuk – Zdunek, PZFD