Sprawozdania: XI Kongres Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych

Agnieszka Laskowska
Analityk Rynku Nieruchomości’ Dział Badań i Analiz Rynku Nieruchomości Centrum AMRON

Kongres niezmiennie cieszy się dużym zainteresowaniem przedstawicieli wszystkich branż działających na rynku obrotu nieruchomościami. Wśród 160 uczestników tegorocznego znaleźli się reprezentanci instytucji centralnych, takich jak: Narodowy Bank Polski, Urząd Komisji Nadzoru Finansowego, Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej, Ministerstwo Finansów, Komisja Budżetu i Finansów Publicznych Senatu RP, Europejska Federacja Kas Oszczędnościowo-Budowlanych, Węgierski Bank Narodowy, przedstawiciele sektora bankowego, deweloperskiego, ubezpieczeniowego oraz środowiska naukowego, a także rzeczoznawcy majątkowi i pośrednicy w obrocie nieruchomościami.

Spotkanie obejmowało cztery główne sesje merytoryczne:

1. Jakość portfela kredytów zabezpieczonych hipotecznie – rozwiązanie problemów kredytów nieregularnych.
2. Wpływ zmian legislacyjnych na rozwój rynku mieszkaniowego.
3. Jak skłonić Polaków do długoterminowego oszczędzania?
4. Perspektywa rozwoju rynków hipotecznych i listów zastawnych – nowa formuła banków hipotecznych.

DZIEŃ I

Obrady kongresu otworzył dr Jacek Furga, Prezes Centrum Prawa Bankowego i Informacji oraz Centrum AMRON, który przywitał gości spotkania i przypomniał, jak ważnym wydarzeniem, mającym realny wpływ na kształtowanie polskiego rynku mieszkaniowego, stał się Kongres Finansowania Nieruchomości. Następnie głos zabrał Krzysztof Pietraszkiewicz, Prezes Związku Banków Polskich, który podkreślił, że pomimo 25 lat wysiłku i ogromnej pracy wszystkich uczestników systemu finansowania nieruchomości, polski sektor bankowy jest stabilny, ale relatywnie mały. Dlatego musimy zawrzeć porozumienie i prowadzić debatę o roli sektora bankowego w polskiej gospodarce. Takiej debaty w Polsce – zdaniem Prezesa Pietraszkiewicza – nadal brakuje. Pomimo ogromnego wysiłku, pod względem kredytów dla przedsiębiorstw zajmujemy jedno z ostatnich miejsc jeśli chodzi o stosunek depozytów do PKB – podobne. Żeby poprawić sytuację, w budowę systemu gospodarczego muszą być zaangażowani wszyscy obywatele, także w zakresie kredytowania.

Prezes Pietraszkiewicz podkreślił, że już od wielu lat uczestnicy kolejnych edycji Kongresu rozmawiają o tych samych problemach. Co roku, po każdym Kongresie zgłaszane są do urzędów i władz ustawodawczych postulaty dotyczące działań niezbędnych dla poprawy sytuacji w obszarze polskiego budownictwa mieszkaniowego, jednak efektów nie widać. Z jednej strony, następuje emocjonalne zmęczenie ekspertów i doradców, których wiedza i doświadczenie są niedoceniane. Innowacyjne pomysły są odrzucane bez głębszej analizy, bez poddania ich ocenie społecznej przez urzędników aparatu administracyjnego. Z drugiej strony ci, którzy na zdecydowaną zmianę w sferze zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych nie mogą się doczekać, podejmują decyzję o emigracji.

Zdaniem Prezesa Związku Banków Polskich, państwo powinno aktywnie wspierać budownictwo mieszkaniowe i wdrażać rekomendowane przez sektor bankowy pomysły. Nie chodzi tu o angażowanie ogromnych środków finansowych, ale o uruchomienie programu, który pozwoli na wykorzystanie potencjału obywateli do oszczędzania na cele mieszkaniowe, a także programu mieszkań czynszowych i na wynajem, aby parę milionów osób miało możliwość życia w godnych warunkach. Prezes ZBP podkreślił, że aktywizacja gospodarcza polskiego społeczeństwa, w tym upowszechnienie działań w zakresie oszczędzania i inwestowania, są konieczne nie tylko z punktu widzenia gospodarczego, ale również społecznego. Konieczne jest włączenie swoistych stabilizatorów, pokazanie, że warto podjąć wysiłek oszczędzania.

Prezes Pietraszkiewicz nawiązał również do obchodzonego w 2014 roku dziesiątego jubileuszu operacyjnego działania Systemu AMRON, przypominając, że największa w Polsce baza informacji o nieruchomościach została zbudowana przez sektor bankowy. W sesji wprowadzającej głos zabrał również dr Andrzej Raczko, Członek Zarządu Narodowego Banku Polskiego, który omówił zależność między kredytowaniem mieszkalnictwa a stabilnością całego sektora finansowego. Wiceprezes Raczko wyraził pogląd, że często spotykana opinia, jakoby finansowanie mieszkalnictwa miało negatywny wpływ na sektor finansowy i całą gospodarkę, jest nieprawdziwa. Jego zdaniem, problem tkwi w niewłaściwym podejściu do ryzyka związanego z tym segmentem działalności bankowej – musimy zrozumieć, jakie uwarunkowania są niezbędne do zbudowania sprawnie funkcjonującego systemu mieszkalnictwa.

Andrzej Raczko wskazał na szereg istotnych rodzajów ryzyka, z których uczestnicy sektora bankowego powinni zdawać sobie sprawę. Pierwszy z nich wynika z finansowania długoterminowych, dwudziesto- czy trzydziestoletnich kredytów hipotecznych krótkoterminowymi depozytami. Szczególne znaczenie ma tu właściwe oszacowanie wartości zabezpieczenia, stanowiące pewnego rodzaju substytut szacowania ryzyka długoterminowego. Jest to ryzyko mikroekonomiczne.

Ostatni kryzys pokazał, że bardzo ważne jest również ryzyko makroekonomiczne. Nie jesteśmy w stanie opanować boomów kredytowych, związanych z gwałtownym wzrostem popytu na nieruchomości, co stanowi istotny element destabilizacji całego systemu finansowego i gospodarki. Do tej pory nie zastanawialiśmy się nad tym, jak to ryzyko makroekonomiczne ograniczyć, ponieważ cała uwaga była skupiona na ryzyku mikroekonomicznym, a w mniejszym stopniu zajmowano się całokształtem polityki, tzn. prowadzeniem właściwej polityki pieniężnej, która będzie się przeciwstawiać boomom kredytowym oraz właściwej antycyklicznej polityki fiskalnej. Zdaniem Andrzeja Raczko możemy również ulec iluzji rozłożenia ryzyka, tzn. jeśli ryzyko kredytowe rozprowadzimy przy użyciu pewnych instytucji, to wydawać by się mogło, że tego ryzyka nie będzie, jednak w rzeczywistości ryzyko pozostaje.

Kolejny rodzaj ryzyka wynika z niewłaściwego pojmowania innowacyjności. Chodzi tu między innymi o model kredytów podwójnie indeksowanych, będący efektem ucieczki od wysokiej inflacji czy tak zwaną drugą hipotekę, a także hipoteczne kredyty walutowe. Nie ma odwrotu od nowoczesności i innowacji, jednak należy zdawać sobie sprawę z ryzyka, jakie niosą ze sobą nowe produkty. Jeżeli pozwolimy na wprowadzanie innowacji bez dokładnej analizy możliwych efektów ubocznych, nie będziemy w stanie odpowiednio zareagować wprowadzając właściwe regulacje.

Dr Raczko wymienił również ryzyko niewłaściwej polityki gospodarczej. W tym aspekcie można wspomnieć problemy wynikające z niewystarczającej polityki nadzorczej, braku makronadzoru czy braku lub nieprawidłowo skonstruowanych rządowych programów stworzonych w celu wspierania mieszkalnictwa.

Zdaniem dr. Raczko ograniczenie ryzyka związanego z systemem finansowania mieszkalnictwa wymaga właściwych regulacji mikroostrożnościowych, odpowiedniej polityki makroekonomicznej, przeciwdziałania „innowacyjnościom” oraz eliminowania niewłaściwych form wspierania mieszkalnictwa. Władze powinny dbać o to, aby segment finansowania mieszkalnictwa pozostał w sektorze regulowanym. Ponadto, oparcie systemu finansowania nieruchomości o dwa podstawowe filary: banki hipoteczne i kasy mieszkaniowe, zapewni nie tylko stabilność całego sektora finansowego, ale również rozwój gospodarczy państwa.

SESJA I

Jakość portfela kredytów zabezpieczonych hipotecznie – rozwiązanie problemów kredytów nieregularnych

W pierwszej sesji kongresu, moderowanej przez dr. Przemysława Barbricha, Dyrektora Zespołu Public Relations Związku Banków Polskich, wzięli udział: Jakub Fast – Local Partner w McKinsey & Company Warsaw, Sławomir Grzybek – Dyrektor Departamentu Business Intelligence Biura Informacji Kredytowej S.A., dr Marcin Idzik – Associate Director TNS Polska S.A., Robert Pikuła – Dyrektor Departamentu Obszaru Restrukturyzacji Kredytów i Zarządzania Aktywami Banku Zachodniego WBK S.A. oraz Tomasz Szurmak – Dyrektor Wydziału Windykacji Kredytów Straconych i Wsparcia Procesów Windykacyjnych w Raiffeisen Bank Polska S.A.

W pierwszej części panelu Sławomir Grzybek z Biura Informacji Kredytowej przedstawił diagnozę stanu polskiego rynku kredytów hipotecznych. Zdaniem prelegenta, jeśli chodzi o poziom sprzedaży kredytów hipotecznych, Polska nadal jest na wyższych poziomach. Pogorszenie koniunktury w porównaniu do roku 2013 nastąpiło jedynie w sierpniu i wrześniu 2014 roku. Najwyższe poziomy kredytowania występują w Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Poznaniu i Szczecinie, najsłabsze – we wschodniej i południowej Polsce. Jakość kredytów hipotecznych można określić jako dobrą. Najgorszą jakość miały kredyty udzielone w 2008 roku, po tym roku liczba kredytów przeterminowanych o 30 i 90 dni regularnie spada.

Ponad dwie trzecie wszystkich kredytów hipotecznych to kredyty złotowe, Pozostała część to kredyty frankowe oraz w euro. Jakość kredytów walutowych jest lepsza niż kredytów złotowych, jednak statystyki nie uwzględniają przewalutowań już przeterminowanych kredytów.

Ciekawym wnioskiem płynącym z analizy BIK jest fakt, że niemal 70 proc. klientów posiadających kredyty hipoteczne przeterminowane powyżej 90 dni, ma zaciągnięty również kredyt konsumpcyjny.

Po wystąpieniu przedstawiciela BIK, głos zabrała Marcin Idzik z TNS Polska, który zaprezentował wyniki ankiety przeprowadzonej wśród kredytobiorców. Uzyskane wyniki nie są tak pesymistyczne, jak mogłoby się wydawać. Okazało się, że 74 proc. posiadaczy kredytów złotowych i aż 60 proc. osób, które zaciągnęły kredyt denominowany w obcej walucie, podjęło decyzję o wyborze rodzaju kredytu przed wizytą w banku, zatem w dużej części przypadków doradca bankowy nie miał żadnego wpływu na wybór waluty. Z badań TNS Polska jasno wynika, że aż 80 proc. osób, które zaciągnęły kredyt w obcych walutach, zdawało sobie sprawę z istnienia ryzyka kursowego, a problemy ze spłatą kredytów najczęściej wynikają z sytuacji losowych (np. utrata pracy lub sytuacja rodzinna) i dotyczą wszystkich grup, nie tylko „frankowiczów”.

Dyrektor Tomasz Szurmak z Raiffeisen Bank Polska S.A. zauważył, że waluta kredytu w przypadku potencjalnych przyszłych „klientów” departamentów windykacji nie ma szczególnego znaczenia, jego zdaniem nie wpływa to zasadniczo na profil osób, które mają lub lada dzień mogą mieć wypowiedziane umowy. Prelegent przedstawił nowe podejście do windykacji kredytów niespłacanych. Aktualnie 90 proc. nieruchomości licytowanych w toku postępowania egzekucyjnego nie znajduje nabywców. Średni odzysk z tych sprzedanych nieruchomości wynosi 52 proc. względem wyceny bankowej i 60 proc. względem wyceny komorniczej, a średni czas sprzedaży nieruchomości to 800 dni. W przypadku sprzedaży dobrowolnej średni czas sprzedaży spada do 210 dni a średni odzysk to 82 proc. w odniesieniu do wyceny bankowej. Hipoteka jest dobrym zabezpieczeniem, ale mało płynnym. Zwiększenie płynności może zapewnić doprowadzenie do dobrowolnej sprzedaży, jest to lepsze wyjście zarówno dla kredytodawcy jak i kredytobiorcy. Dyrektor Szurmak wyraził przekonanie, że w zakresie rozwiązywania problemów kredytów ...