Sprawozdania: Bieżące kierunki zmian prawa konsumenckiego i hipotecznego – pierwsze doświadczenia praktyki

Agnieszka Nierodka,
Joanna Kornas
Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego

Początek 2011 roku jest okresem intensywnych zmian w kluczowych dla kredytu hipotecznego obszarach otoczenia prawnego: reformie podlega jakże newralgiczna sfera regulacji konsumenckich, rewolucja dokonała się w sferze instytucji hipoteki, zaś kolejne lata ugruntują i pogłębią zakres tych zmian. Rodzi się zatem pytanie o znaczenie i wpływ znowelizowanych regulacji na polski rynek kredytowania hipotecznego.

Ustawa o kredycie konsumenckim – ujednolicenie obowiązków przedkontraktowych

Nowa Ustawa o kredycie konsumenckim, której projekt jest aktualnie procesowany w Senacie, ma na celu wdrożenie do polskiego porządku prawnego Dyrektywy 2008/ 48/WE o kredycie konsumenckim. Co do zasady, art. 2 ust. 2 lit. a Dyrektywy wyłącza z zakresu jej stosowania kredyty hipoteczne, jednocześnie jednak regulacja daje państwu członkowskiemu Unii Europejskiej możliwość wdrożenia Dyrektywy w stosunku do tych umów w wybranym zakresie. Z możliwości tej skorzystał polski ustawodawca, przy czym należy podkreślić, że nowa ustawa będzie miała zastosowanie do kredytów hipotecznych tylko w ograniczonym zakresie – tj. odnośnie do obowiązków przedkontraktowych, formy i treści umowy oraz w kwestii sankcji za naruszenie przepisów o treści umowy.

Pojawia się pytanie o przyczyny objęcia (nawet jeśli tylko częściowego) kredytów hipotecznych Ustawą o kredycie konsumenckim. W pierwszej kolejności ustawodawca podniósł, iż należy zapewnić konsumentom hipotecznym podobny poziom ochrony, jak w przypadku kredytów konsumenckich, tym bardziej, że kredyty hipoteczne łączą się z długoletnimi i znacznymi obciążeniami finansowymi. Ponadto, banki już teraz udzielają informacji wymaganych Ustawą, zatem częściowe objęcie nią kredytów hipotecznych nie spowoduje nadmiernych kosztów, ani ryzyka dla banków, przyczyni się natomiast do standaryzacji formy przekazywania tych informacji. Jednocześnie wskazano na fakt, że banki udzielające kredytów hipotecznych zwykle udzielają także kredytów konsumenckich, więc i tak przygotują się one do wdrożenia ustawy.

Nowa ustawa precyzuje zakres i formę przekazywania konsumentowi informacji przedumownych. Co istotne – do przedstawienia ich zobowiązane będą nie tylko banki, ale również pośrednicy kredytowi. Ze względu na specyfikę, kredyty hipoteczne wymagają innego katalogu informacji przedkontraktowej niż „zwykłe” kredyty konsumpcyjne. W przypadku kredytów hipotecznych katalog ten poszerzony jest o: informacje dotyczące ryzyka walutowego i ryzyka stopy procentowej oraz spreadu walutowego (w zakresie zbieżnym z rekomendacjami KNF), informację o wymaganym wkładzie własnym, wskazanie kosztów kredytu (w podziale na jednorazowe i okresowe), przedstawienie przykładowej tabeli spłat, informację o możliwej karencji w spłacie. Z drugiej strony – w odniesieniu do kredytu hipotecznego nie wymaga się podawania szeregu informacji, których ujawnianie jest obowiązkowe w przypadku kredytu konsumenckiego. Są to informacje o: rzeczywistej rocznej stopie oprocentowania (RRSO), konieczności poniesienia opłat notarialnych, skutkach braku płatności (poza informacją o dodatkowych opłatach z tytułu zaległej płatności), prawie konsumenta do otrzymania bezpłatnego projektu umowy. Zważywszy na fakt, że większość z wymienionych informacji jest przekazywana konsumentowi w oparciu o rekomendacje nadzorcze, konieczne będzie przesądzenie, czy realizacja wymogów Ustawy wypełnia jednocześnie wymogi nakładane na banki przez KNF. Zważywszy na fakt, że rekomendacje zazwyczaj precyzują jedynie zakres obowiązków informacyjnych, a nie formę ich wykonania, można oczekiwać, iż KNF uzna za dopuszczalne przekazywanie informacji przedkontraktowych wyłącznie w sposób przewidziany w Ustawie o kredycie konsumenckim.

Odpowiedzialne kredytowanie i zadłużanie się – nowy kierunek regulacji z poziomu UE

Często poruszanym wątkiem w kontekście informacji przedkontraktowych przy kredycie hipotecznym jest kwestia użyteczności tych danych z punktu widzenia konsumenta. Także przy nowelizowaniu polskiej ustawy konsumenckiej niejednokrotnie podnoszono, że przekazywanie klientowi informacji o kredycie w sposób wystandaryzowany jest bezużyteczne, bowiem przecię...