Rynek nie rozwiąże wszystkich problemów

Maciej Małek: Na przestrzeni dwóch dekad mieliśmy do czynienia z wieloma programami rozwoju budownictwa, a mieszkalnictwo jak kulało tak kuleje – z wszystkimi tego konsekwencjami, poczynając od rynków finansowych, na społecznych kończąc. Cóż zatem należałoby uczynić aby ożywić ten rynek?

prof. Leszek Pawłowicz: Po pierwsze nie jest to do końca prawda, że rynek jest nierozwinięty. Mówienie o ożywieniu było zasadne w latach 90-tych, gdy powstała ustawa o Kasach Budowlanych, ale wtedy relacja kredytów hipotecznych w stosunku do Produktu Krajowego Brutto była poniżej 1 procenta PKB. Dziś jest powyżej 20 procent. Co prawda jeszcze daleko nam do średniej europejskiej która wynosi powyżej 40 procent PKB, ale nie oznacza to, że powinniśmy raptownie do tej średniej się zbliżać. Wszystko wskazuje na to, że ta średnia jest przesadna. Relacja ta nie wydaje się relacją optymalną. Pytanie, które pan redaktor był uprzejmy zadać dotyczy polityki interwencjonizmu jeśli chodzi o rozwój.

MM: Czy on jest w ogóle konieczny?

LP: Zależy jaki, bowiem interwencjonizm jest bardzo niebezpieczny. Częściej powoduje niezamierzone, ujemne skutki.

MM: Wpływa na rynek odwrotnie od zamierzeń samych pomysłodawców.

LP: Dokładnie odwrotnie. Mieliśmy program „Rodzina na swoim”, który, jeśli dobrze pamiętam, był uruchomiony w 2007 roku. Funkcjonował i rozwijał się burzliwie w latach 2007 – 2009, czyli wtedy, kiedy w ogóle nie trzeba było pobudzać popytu na mieszkania, bo ceny mieszkań i inflacja na rynku mieszkań była inflacją galopującą, dwucyfrową. Wtedy gdy rynek dostał załamania i gdy ceny mieszkań zaczęły spadać wtedy odstąpiliśmy od programu „Rodzina na swoim”, czyli bez wątpienia ten program spowodował więcej szkód podatników niż pozytywów.

MM: Wyciągnęliśmy z tego wnioski budując założenia następnego programu, który ma wystartować z styczniu 2014 roku – równolegle z nową rekomendacją.

LP: Nie jestem pewien czy wyciągnęliśmy z tego wnioski. Jestem bardzo sceptyczny wobec wszelkich instrumentów interwencjonizmu. Także tych, które mają na celu wspieranie szczytnych celów, takich jak rozwój budownictwa na wynajem.

MM: Czy z punktu widzenia instytucji finansowej to jest dobry pomysł na biznes?

LP: To, co się w tej chwili proponuje, czyli uruchomienie – kosztem podatników – 5 mld zł na fundusz mieszkań na wynajem jest bardzo ryzykowne. Chodzi o to, że wynajmowane w ten sposób mieszkania mają być tańsze niż ich cena rynkowa więc mają stanowić z punktu widzenia rynku ofertę dumpingową i mogą spowodować zniszczenie rynku najmu – mogą spowodować zniechęcenie prywatnych inwestorów, którzy inwestowali na rynku w celu najmu, bądź planowali inwestować w celu najmu. Tego rodzaju interwencjonizm jest bardzo ryzykowny. Wolałbym aby te 5 mld zł przeznaczyć na politykę prorodzinną, choćby na podniesienie zasiłków macierzyńskich dla matek, niż na dopłacanie do tych, którzy wybudowali mieszkania, a BGK chciałby je kupować w celu wynajmowania poniżej cen rynkowych.

MM: Do czego dopłacalibyśmy my wszyscy.

LP: Ci, którzy płacą podatki – nie wszyscy. Niedługo idę na emeryturę więc już nie będę dopłacał. Pana redaktora to jeszcze obejmie.

MM: Panie Profesorze, jest wiedzą potoczna, że gałąź gospodarki, którą jest budownictwo jest swoistym kołem napędowym i generuje przychody także w innych obszarach gospodarki. Co zatem zrobić, aby Polacy uznali, że lokowanie oszczędności w tym segmencie się zwyczajnie opłaci?

LP: Chciałbym być odmiennego zdania. To jest bez wątpienia koło napędowe gospodarki – gdy budownictwo rozwija się w sposób zharmonizowany, gdy z powodu różnych nieudanych narzędzi interwencyjnych nie dochodzi do kryzysów na rynku. Natomiast budownictwo jest taką gałęzią gospodarki, która niestety wywołuje liczne kryzysy, który doprowadziły np. do kryzysu bankowego w Szwecji na początku lat 90-tych, w Stanach Zjednoczonych ostatnio. Wszystkie duże kryzysy zaczynały się na rynku nieruchomości. Zatem to może być koło napędowe, może pobudzać wiele gałęzi gospodarki w okresie koniunktury, ale może też, jeśli przegrzejemy tę dobrą koniunkturę, zaowocować konsekwencjami w postaci kryzysów bankowych, które są niezmiernie drogie. Przeciętny kryzys bankowy to jest 15 – 20 proc. PKB i to wcale nie ten ekstremalnie duży. To są ogromne koszty dla podatników. Gdy wkraczamy w okres kryzysu, dekoniunktury, przykre konsekwencje wychodzą.

Problem na rynku nieruchomości jest taki że cykle nie specjalnie są zsynchronizowane z cyklami gospodarczymi. Pełny cykl na światowych rynkach nieruchomości to jest około 18 lat.

MM: Czyli dwukrotny okres koniunktury i dekoniunktury jeśli chodzi o bieg gospodarczy.

LP: Wtedy wpada się w głęboki kryzys, taki jak w Hiszpanii czy Stanach.

MM: Czy specyfiką polskiego rynku kredytów hipotecznych jest m.in. to, że długoterminowe zaangażowania finansowe realizujemy z krótkoterminowych pasywów? Czy tę sytuację można zmienić po uruchomieniu takiej instytucji jaką są listy zastawne? Na ile pan ocenia potencjał tego instrumentu w kwotach bezwzględnych?

LP: W kwotach bezwzględnych dla przeciętnego słuchacza to może być niespecjalnie przekonywujące, ale warto powiedzieć, że w tej chwili z puli kredytów mieszkaniowych, która wynosi około 340 mld zł tylko 0,7 procenta jest finansowane poprzez emisję listów zastawnych.

MM: A optymalny wskaźnik byłby na poziomie 20 proc.?

LP: Myślę, że wyższy. Na Słowacji to jest powyżej 40 proc. więc zmierzałbym w okolicę 30 proc.

MM: Jest to sprawdzony instrument dłużny, przejrzysty, stabilny i gwarantujący dobry rating.

LP: To jest instrument dłużny, który jest najtańszym rynkowym źródłem pozyskiwania finansowania na kredyty hipoteczne. Mówiąc w skrócie – listy zastawne, które spełniają pewne wymogi – teraz w Polsce to jest niemożliwe – uzyskują rating wyższy niż kraj emitenta. Nawet w Grecji gdzie są ogromne problemy z finansami publicznymi listy zastawne się sprawdzają.

MM: Emitenci tych listów utrzymali swój rating.

LP: Może nie utrzymali, ale nie spadli w przepaść. W Polsce od 1997 roku, czyli od momentu uchwalenia ustawy o listach zastawnych banków hipotecznych do dzisiaj ten czas należy uznać za stracony. W tym samym czasie powstawały podobne regulacje w Czechach czy na Słowacji.

MM: Rozumiem, że teraz mamy szansę odwrócić tę niekorzystna tendencję?

LP: To zależy od KNFu. Nikt w sposób racjonalny nie będzie chciał zastępować taniego źródła finansowania kredytów mieszkaniowych jakim jest osad we wkładach a vista – to jest najtańsze źródło finansowania – przez droższe źródło jakim jest koszt pozyskania pieniądza poprzez emisję listów zastawnych. Nawet jeśli byłby on niższy niż koszt pozyskania pieniądza przez państwo polskie to wymaga nakazu, restrykcji ze strony KNFu i nie wyobrażam sobie, żeby bez takiego przymusu rynek listów zastawnych mógł się rozwinąć w oparciu o dobre chęci. Wtedy ci, którzy będą dobre chęci wykazywali znajdą się w pozycji konkurencyjnej gorszej niż ci, którzy nie będą dobrych chęci wykazywali i będą liczyli na to, że w razie katastrofy płynnościowej Bank Centralny zawsze wesprze ich płynność. Tak się dzieje na całym świecie. Banki Centralne, które w teorii bankowości były uważane za banki ostatniej nadziei, ostatniej szansy, bank of last resort, są nazywane brzydko bank of only resort, czyli są to jedyne źródła finansowania. Operacje Europejskiego Banku Centralnego  czyli pożyczanie bankom pieniędzy na okresy trzyletnie na 1 proc. to nie jest rynek. To jest ratowanie się tak, jak tonący brzytwy się chwyta, tylko ile razy można się jej chwytać…?
– Czyli uczymy się na błędach innych i wyciągajmy z tego wnioski.

MM: Czyli uczymy się na błędach innych i wyciągajmy z tego wnioski.

LP: Żyjemy w takim otoczeniu, które staje się coraz mniej rynkowe i musimy zachować zdrowy rozsądek porównując się do tych krajów w UE, które mają dostęp do operacji płynnościowych i nie sądzą aby w tej chwili w sposób poważny ktoś traktował w dużych bankach ryzyko płynności – zawsze liczy na to, że Bank Centralny go w taki czy inny sposób wesprze.

MM: Co nie zwalnia nas z utrzymywania reżimu finansowego i przestrzegania dobrych praktyk w tym zakresie.

LP: Dobre praktyki są dobre dla dobrych banków. Reżim finansowy to jest zakaz albo nakaz. Jeśli chodzi o strukturę pasywów, strukturę fundingu w polskich bankach trzeba przełamać ryzykowny proceder polegający na finansowaniu 20-, 30-stoletnich kredytów przez osad we wkładach a vista, czy przez krótkie lokaty. Potrzebna jest radykalna postawa ze strony Komisji Nadzoru Finansowego – zakaz albo nakaz – w połączeniu ze współdziałaniem jeśli chodzi o Ministerstwo Finansów – tu są kwestie doregulowania podatkowego, ale rozmawiałem niedawno w panem Ministrem Grabowskim i wyraził gotowość szybkiego uregulowania tych kwestii i ze strony Ministerstwa Sprawiedliwości, które może prostymi uzupełnieniami do prawa upadłościowego spowodować, że wiarygodność listów zastawnych na rynkach finansowych będzie wyższa niż wiarygodność Polski.

MM: Będzie to atrakcyjny papier dłużny.

LP: Będzie relatywnie tani, ale zawsze droższy niż osad we wkładach a vista.

MM: Ale to jest cena, którą warto zapłacić za pewność obrotu.

LP: Za bezpieczeństwo sektora finansowego w Polsce. Jeśli zmniejszamy ryzyko kryzysu finansowego w Polsce to wszyscy na tym korzystają i współdziałanie KNFu, Ministerstwa Finansów, Ministerstwa Sprawiedliwości jest konieczne. Rynek listów zastawnych jest w zasięgu ręki jeśli chodzi o możliwości uruchomienia. Jestem dobrej myśli i sądzę, że w perspektywie kilku następnych lat dojdziemy z 0,7 procenta do 7 procent. To jest dużo.

MM: Dziękuję bardzo.

Wolisz oglądać i słuchać zamiast czytać? Kliknij tutaj.