Rynek finansowania nieruchomości: Przegląd problematyki ksiąg wieczystych i hipoteki

dr Tadeusz Białek
Radca prawny, Dyrektor Zespołu Prawno-Legislacyjnego w ZBP

Barbara Kołakowska-Ługowska
Radca prawny w Zespole Prawno-Legislacyjnym ZBP

I

Nowelizacja obowiązującej ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 r. (tekst jednolity Dz. U. z 2013 r. poz. 707), która weszła w życie z dniem 1 grudnia 2013 r., wprowadza szereg zmian w zakresie dostępu do baz danych ksiąg wieczystych oraz sposobów uzyskiwania dokumentów z Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych. Zasadniczym celem ustawy nowelizującej, wskazanym w uzasadnieniu do rządowego projektu ustawy (druk sejmowy nr 1027), jest faktyczna realizacja zasady jawności ksiąg wieczystych, przez zagwarantowanie ustawowego dostępu do księgi wieczystej, przy uwzględnieniu aktualnych możliwości technicznych, w szczególności za pośrednictwem Internetu oraz wprowadzenie możliwości złożenia, za pośrednictwem systemu teleinformatycznego, wniosku o wydanie odpisu księgi wieczystej, wyciągu z księgi wieczystej lub zaświadczenia o zamknięciu księgi wieczystej, prowadzonej w systemie informatycznym, jak również wprowadzenie możliwości samodzielnego wydrukowania przez wnioskodawcę żądanego dokumentu. Wskazać należy, iż umożliwienie łatwiejszego i szybszego dostępu do księgi wieczystej za pośrednictwem Internetu powinno niewątpliwie przyczynić się do zwiększenia bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami, a także poprawić sprawność i skuteczność postępowań, w tym egzekucyjnych.

Przedmiotowa ustawa o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece została uchwalona przez Sejm RP w dniu 24 maja 2013 r. (Dz. U. Nr 941), zaś w dniu 5 sierpnia 2013 r. uzyskała podpis Prezydenta.

Nowelizacja zawiera następujące rozwiązania:

1. wprowadzenie nowego rodzaju dokumentu wydawanego przez Centralną Informację – wyciągu z księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym, obejmującego dane ze wskazanych działów księgi wieczystej. Wyciągi wydawane przez Centralną Informację mają moc prawną dokumentów wydawanych przez sąd,
2. rozszerzenie kompetencji Centralnej Informacji o przyjmowanie za pośrednictwem systemu teleinformatycznego wniosków o wydanie odpisu księgi wieczystej, wyciągu z księgi wieczystej lub zaświadczenia o zamknięciu takiej księgi. Centralna Informacja zapewni, poza możliwością osobistego odbioru dokumentu w jej ekspozyturze, bądź przekazania za pośrednictwem operatora pocztowego na wskazany przez wnioskodawcę adres, również możliwość samodzielnego wydrukowania przez wnioskodawcę dokumentu za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. Wydruki tych dokumentów mają moc dokumentów wydawanych przez sąd, jeżeli posiadają cechy umożliwiające ich weryfikację z danymi zawartymi w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych,
3. wprowadzenie systemu teleinformatycznego Centralnej Informacji jako systemu dystrybucji opisanych dostępów do informacji zawartych w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych (dalej CBDKW),
4. ustawowe zagwarantowanie powszechnego, bezpłatnego dostępu do przeglądania księgi wieczystej za pośrednictwem Internetu (przeglądanie księgi wieczystej) każdemu, kto zna numer księgi wieczystej prowadzonej w systemie informatycznym, przy jednoczesnym założeniu, iż wydruki treści wyświetlanych w trybie przeglądania nie będą posiadać przymiotu mocy dokumentów wydawanych przez sąd,
5. wprowadzenie możliwości wyszukiwania ksiąg wieczystych w zasobach CBDKW przez wymienione enumeratywnie podmioty, o ile jest to im niezbędne do realizacji ich zadań ustawowych, według konkretnego, zdefiniowanego kryterium wyszukania,
6. uregulowanie kwestii odpłatności za wniosek o wyszukanie ksiąg wieczystych w CBDKW oraz za wniosek o wyciąg z księgi wieczystej, a także wniosek, złożony za pośrednictwem systemu teleinformatycznego, o wydanie odpisu księgi wieczystej, wyciągu z księgi wieczystej lub zaświadczenia o jej zamknięciu.

W konsekwencji możemy wyróżnić dwa sposoby korzystania z zasobów CBDKW za pośrednictwem systemu teleinformatycznego. Pierwszy z nich to dostęp powszechny, realizowany za pośrednictwem publicznej sieci teleinformatycznej (Internet), przysługujący każdej osobie fizycznej, polegający na możliwości bezpłatnego przeglądania treści konkretnej księgi wieczystej po podaniu jej numeru. Drugi rodzaj dostępu, określany jako wyszukiwanie ksiąg wieczystych w CBDKW, przysługuje podmiotom wskazanym w ustawie i polega na możliwości wyszukiwania ksiąg wieczystych według konkretnego, zdefiniowanego kryterium wyszukania (np. danych identyfikacyjnych nieruchomości, danych osobowych właściciela). Wyszukiwanie ksiąg wieczystych w CBDKW jest nową instytucją mającą gwarantować sprawne i skuteczne realizowanie uprawnień przysługujących państwu, a konkretyzowanych w normach szczególnych, np. w celu odszukania składników majątku dłużnika w sądowym postępowaniu egzekucyjnym. Możliwość wyszukiwania ksiąg wieczystych w CBDKW udostępnia się następującym podmiotom, o ile jest im to niezbędne do realizacji ich zadań ustawowych: sądom, prokuraturze, organom kontroli skarbowej, organom celnym, administracyjnym organom egzekucyjnym, organom podatkowym, komornikom sądowym, Policji, Najwyższej Izbie Kontroli, Straży Granicznej, Agencji Bezpieczeństwa Wewnętrznego, Agencji Wywiadu, Centralnemu Biuru Antykorupcyjnemu, Służbie Kontrwywiadu Wojskowego oraz Służbie Wywiadu Wojskowego, Zakładowi Ubezpieczeń Społecznych, Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa oraz notariuszom. Podmiot określony w ustawie, realizujący zadania ustawowe, może wystąpić do Ministra Sprawiedliwości z wnioskiem o udzielenie zgody na wielokrotne, nieograniczone w czasie wyszukiwanie ksiąg wieczystych, powołując się, że należy do kręgu podmiotów wymienionych w ustawie oraz wskazując zadania ustawowe, dla których wykonania niezbędny jest ten rodzaj dostępu do informacji zawartych w CBDKW (w tym przypadku zgoda Ministra nie wymaga wydania decyzji administracyjnej). W znowelizowanej ustawie przewidziano również możliwość wyrażenia zgody przez Ministra Sprawiedliwości (w drodze decyzji administracyjnej) na nieograniczone w czasie wyszukiwanie ksiąg wieczystych w CBDKW bez konieczności każdorazowego składania wniosku do Centralnej Informacji dla podmiotów, które spełniają łącznie następujące warunki: złożą wniosek w tym zakresie, są podmiotami wymienionymi w ustawie, posiadają urządzenia lub systemy teleinformatyczne umożliwiające identyfikację osoby uzyskującej dane z CBDKW, zakresu danych oraz daty ich uzyskania, posiadają zabezpieczenia techniczne i organizacyjne chroniące przed wykorzystaniem uzyskanych danych niezgodnie z celem oraz jeżeli jest to uzasadnione specyfiką lub zakresem wykonywanych przez nie zadań. Nowelizacja przewiduje ponadto, iż w przypadku niespełnienia określonych przesłanek, bądź wystąpienia przesłanek negatywnych, Minister Sprawiedliwości może, w drodze decyzji, odmówić lub cofnąć zgodę na wielokrotne, nieograniczone w czasie wyszukiwanie ksiąg wieczystych.

Warto jednocześnie zwrócić uwagę na fakt, iż wersja projektu zmiany ustawy o księgach wieczystych i hipotece, skierowana 31 grudnia 2012 r. do Sejmu, katalog podmiotów, które mogą wystąpić do Ministra Sprawiedliwości na wielokrotne, nieograniczone w czasie wyszukiwanie ksiąg wieczystych w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych nie obejmował notariuszy. Notariusze zostali dopisani do tego katalogu na późniejszym etapie. Analogicznych uprawnień nie przyznano natomiast bankom, co stanowiłoby ewidentne ułatwienie, zwłaszcza w zakresie windykacji.

Związek Banków Polskich stanowczo rekomendował ujęcie banków w wykazie podmiotów, którym przyznano możliwość nieograniczonego w czasie wyszukiwania ksiąg wieczystych według konkretnego, zdefiniowanego kryterium wyszukania (np. danych identyfikacyjnych nieruchomości, danych osobowych właściciela), wskazując, iż byłoby to pomocne przy zabezpieczeniu ekspozycji kredytowych, a także w fazie windykacyjnej. Wykorzystanie prawa do wyszukania ksiąg wieczystych, np. po danych osobowych właściciela, ułatwiłoby i przyspieszyło ustalenie majątku dłużnika, a w efekcie zwiększyło efektywność egzekucji i bezpieczeństwo finansowe podmiotów gospodarczych.

Po wejściu w życie przedmiotowych regulacji, nowym dokumentem wydawanym przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych jest wyciąg z księgi wieczystej (obejmujący wskazane działy). Taki wyciąg jest tańszy od odpisu, co prawdopodobnie spowoduje wzrost zainteresowania tą usługą. Problematyka wysokości opłat ...