Rynek finansowania nieruchomości: Marże odsetkowe kredytów hipotecznych – czy obciążenia kosztami polskiego kredytobiorcy są rzeczywiście najwyższe w Europie? Próba analizy

Bolesław Meluch
Doradca Zarządu Związku Banków Polskich

Przed dokonaniem analizy warunków porównywania kosztów kredytów hipotecznych w wybranych krajach – Austria, Czechy, Hiszpania, Irlandia, Niemcy, Polska, Węgry i Wielka Brytania – należy uściślić pojęcia związane z kosztami kredytów oraz danymi statystycznymi. Danymi, które dostarczają banki centralne wszystkich krajów europejskich. Danymi, które wskazują średnią wysokość oprocentowania nowych kredytów hipotecznych na rynku dla danego okresu – zwykle dla danego miesiąca. Ale także wysokość stosowanych przez kredytodawców (banki) marż odsetkowych. Danymi, które stanowią podstawę ustalania oprocentowania depozytów na trzy miesiące na rynku międzybankowym – LIBOR, WIBOR, BUBOR, PRIBID, EURIBOR.

Należy przy tym zastrzec, iż w ramach analizy kosztów kredytów hipotecznych ponoszonych przez klientów banków nie jest dokonywana ocena marż odsetkowych jako wskaźnika efektywności funkcjonowania banków i zarządzania ryzykiem przez kredytodawców. Niniejsza analiza przeprowadzana jest z punktu widzenia konsumenta.

Podejmując się analizy kosztów kredytów hipotecznych, należy wziąć pod uwagę następujące elementy:

1. Warunki funkcjonowania rynków kredytów hipotecznych

Rynki hipoteczne w poszczególnych krajach unijnych różnią się znacznie. Różny jest stopień rozwoju tych rynków, a z tym wiąże się dostępność kredytów, potrzeba i świadomość klientów korzystania z nich, a także różnorodność tych rynków. Różnorodność rynków polega także na tym, iż, szczególnie w krajach najbardziej rozwiniętych, większa jest dostępność mieszkań na wynajem, co, dla gospodarstwa domowego oznacza niższy koszt miesięczny z tytułu opłat czynszowych niż koszt obsługi kredytu hipotecznego. Przenosi się to również na elastyczność oferty banków w zakresie kredytów hipotecznych, na przykład przez większą dostępność kredytów o stałej stopie procentowej lub oferowanie wyłącznie kredytów ze zmienną stopą procentową. A to, w dużym stopniu, określa koszt kredytu.

Rynki nieruchomości w poszczególnych krajach są w różnym stadium cyklu koniunkturalnego i jednocześnie w różnym stopniu zostały dotknięte kryzysem finansowym. Nie we wszystkich krajach występowały tzw. bańki cenowe. Skutkiem baniek cenowych był zwiększony popyt na kredyty hipoteczne, a tym samym banki stosowały łagodniejsze warunki udzielania kredytów, co prowadziło do niezwiązanego z oceną ryzyka kredytowego obniżką marży odsetkowej. Analizując poziom marży odsetkowej w niektórych krajach, można dojść do wniosku, iż praktycznie ryzyko kredytowe w ogóle nie było brane pod uwagę.

Głębokość kryzysu finansowego w poszczególnych krajach i w strefie euro wpłynęła bezpośrednio na wysokość stóp procentowych papierów rządowych, których poziom jest, w jakimś zakresie, odnośnikiem dla wyznaczania stóp procentowych na rynku międzybankowym. A to przesądza o kosztach ponoszonych przez kredytobiorców zaciągających kredyty hipoteczne. Należy zwrócić uwagę, iż w przypadku kredytów o stałej stopie procentowej moment zaciągania kredytu ma wpływ na jego poziom. Przy obecnym trendzie referencyjnych stóp procentowych, w tym szczególnie dla euro, oprocentowanie kredytu praktycznie składa się marży odsetkowej. I dlatego należy wziąć pod uwagę dwa elementy:

• relatywnie niskie dochody odsetkowe banków, co może powodować chęć poszukiwania dochodów np. przez zwiększoną marżę odsetkową
• zwiększony dostęp do kredytów hipotecznych, co oznacza zaciąganie tych kredytów przez osoby, które mogą mieć ograniczoną zdolność kredytową w momencie znaczącego wzrostu referencyjnych stóp procentowych.

Tym samym zwiększa się ryzyko stopy procentowej i ryzyko kredytowe banku. Taka sytuacja może także prowadzić do potrzeby zwiększania marży kredytowej.

W krajach unijnych różne są warunki kształtowania się popytu i podaży kredytów hipotecznych, ale także różny jest poziom konkurencyjności w ramach sektora bankowego i finansowego, różne jest podejście do oceny ryzyka kredytowego i stóp procentowych, a także relacji banków z konsumentami. To także jest element, który wpływa na poziom marży kredytowej w poszczególnych krajach. Element ten jest praktycznie niemierzalny,

Różne są także wymogi zabezpieczania kredytu hipotecznego, w tym podejścia do wyceny zabezpieczenia oraz regulacje związane z windykacją. Systemy zabezpieczania kredytów, ich skuteczność i pewność determinują koszty związane z kredytem. Należy pamiętać, iż szczególnie w Polsce w pierwszej fazie rozwoju rynku hipotecznego i rozwoju systemu rejestru zabezpieczenia, występowały dodatkowe koszty związane z ubezpieczeniem z tytułu ryzyka prawidłowego ustanowienia hipoteki. Takie ubezpieczenie nie występowało we wszystkich krajach. Stąd w jednych krajach taki koszt występuje, a w innych nie ma potrzeby korzystania z dodatkowych zabezpieczeń.

Dobrze zorganizowany system szacowania wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu hipotecznego może wpływać na poziom kosztów związanych z wyceną. Kosztów, które zwykle uwzględniane są w warunkach kredytu hipotecznego. A to oznacza, iż wyższe koszty ponoszone są przez kredytobiorców, gdzie system i wymogi szacowania wartości nieruchomości jest w fazie osiągania standardów ogólnoeuropejskich.

Istotnym elementem jest także skuteczność przeprowadzania windykacji kredytów hipotecznych. Instytucja kredytująca powinna uwzględniać dwa elementy: wysokość odzyskiwania długu w procesie windykacyjnym i czasokres (koszt pieniądza w czasie). W niektórych krajach odzyskiwanie długu w procesie windykacyjnym jest przeprowadzane bardzo sprawnie – w Wielkiej Brytanii czas liczy się w miesiącach. W Polsce ponad 2 lata, a we Włoszech 7 lat. To także musi być brane pod uwagę w momencie ustalania poziomu marży kredytu hipotecznego.

W krajach unijnych istnieją różne systemy sprzedaży kredytów hipotecznych, systemy podatkowe i warunki wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego czy też warunki przeprowadzenia wymuszonej sprzedaży, a także systemy ewidencji własności nieruchomości. Wszystkie te czynniki mają wpływ na poziom oprocentowania kredytów hipotecznych. A tym samym zarówno ograniczają możliwość wprowadzenia jednolitego rynku hipotecznego, jak również porównywania kosztów ponoszonych przez kredytobiorców.

Przedstawione niezależne zmienne1 odnoszą się do charakterystyki kredytu hipotecznego, specyfiki banku i warunków makroekonomicznych, w tym rynku, który te kredyty obsługują. Charakterystyka kredytu, czyli okres kredytowania, wybór stopy referencyjnej, wymagany poziom zabezpieczenia, warunki wcześniejszej spłaty, czy wartość samego kredytu – to specyficzne dla kredytu hipotecznego zmienne. Jednakże z uwagi na ich różnorodność są one praktycznie nieporównywalne na poziomie danych krajowych.

Kolejną niezależną zmienną jest zarówno przyjmowany przez banki (także wyznaczany przez nadzór bankowy), jak i faktyczny poziom współczynnika miesięcznych kosztów obsługi kredytu (zobowiązań) i dochodów2 kredytobiorcy. Z punktu widzenia kredytobiorcy, ma on podstawowe znaczenie. Jednakże można mieć wątpliwości co do standardów wyliczania tego współczynnika nie tylko w poszczególnych bankach, ale także w poszczególnych krajach. A to oznacza ograniczone wykorzystanie porównywania tego współczynnika dla poszczególnych krajów w analizie kosztów kredytu hipotecznego.

2. Wykorzystanie referencyjnych stóp procentowych do wyznaczania kosztów kredytu hipotecznego

Porównanie stóp procentowych dla kredytów w różnych krajach jest szalenie trudne z uwagi na specyfikę oferty kredytowej. Na przykład w Wielkiej Brytanii, w zależności od rodzaju oprocentowania, rozróżnia się kredyty o stałym oprocentowaniu, ale także z oprocentowaniem zmiennym, których jest przynajmniej 6 rodzajów. Różnią się one opłatami czy innymi elementami oprocentowania, które mogą mieć wpływ na wysokość raty odsetkowej: okres kredytowania, długość okresu karencyjnego (braku wymogu spłat) lub inne warunki umowy kredytowej (koszty przygotowawcze, administracyjne, gwarancje czy ubezpieczenia). Można przyjąć, iż każdy kraj ma swoją specyfikę oferty kredytowej, a więc zagregowane marże odsetkowe są daną statystyczną, ale praktycznie nieporównywalną.

Europejski Bank Centralny (EBC) zbiera statystyki stóp procentowych z europejskich banków centralnych odnoszących się do kredytów hipotecznych, podejmując próbę kalkulowania ich w taki sposób, aby były one porównywalne – wyróżnia się dwa wskaźniki:

• Roczną Stopę Oprocentowania (Annualized Agreed Rate – AAR)
• Efektywną Stopę Oprocentowania (Narrowly Defined Effective Rate – NDER).

Różnią się one sposobem naliczania oprocentowania rocznego:

A. Formułę kalkulacji AAR stosuje się do kredytów, w ramach których ustalony jest (między instytucją kredytującą i konsumentem) poziom regularnych płatności odsetkowych (regular interest payment capitalization). Te płatności odsetkowe roczne brane są pod uwagę w szacowaniu zdolności kredytowej. W zależności od liczby płatności odsetkowych w ciągu roku oprocentowanie AAR może być wyższe lub niższe.

B. Dla wyliczenia stopy procentowej w formule NDER bierze się pod uwagę aktualną wartość zobowiązania z tytułu kredytu (obecna i przyszła wartość kredytu i innych zobowiązań związanych z tym kredytem), gdy nie występują regularne płatności, w układzie rocznym. NDER jest odpowiednikiem stopy procentowej stosowanej do wyliczania RRSO. Szacowanie NDER jest sukcesywne (powtarzalne).

Biorąc te wszystkie uwarunkowania i czynniki pod uwagę, w metodologii EBC porównywania stóp procentowych kredytów hipotecznych można przeprowadzić dla poszczególnych krajów w odniesieniu do stóp procentowych obligacji rządowych, jako kosztu pozyskiwania kapitału. W strefie euro, pomimo iż obowiązują jedne stopy oprocentowania dla euro na rynku międzybankowym, koszt odsetkowy (marża odsetkowa) dla każdego kraju będzie różny i odzwierciedlający przedstawione wcześniej uwarunkowania. Następnie, można by dokonać porównania dochodu netto z oprocentowania wszystkich aktywów do średniej wartości stopy oprocentowania kredytów hipotecznych. Z uwagi na brak tych danych, w niniejszym materiale nie zostanie przeprowadzony proces porównawczy. Natomiast warto zauważyć, iż w warunkach dużej konkurencyjności i relatywnie niskich stóp procentowych, presja na obniżanie marż prowadzi do poluzowania polityki kredytowej, której następstwem może być kryzys finansowy (jak to miało miejsce w latach 2005-2008).

Opierając się o dane o oprocentowaniu (zwykle są to średnie ważone stopy procentowe dla kredytów hipotecznych, ale nie zawsze jest to standard) dostarczanych przez banki centralne 28 krajów, Europejski Bank Centralny publikuje dane o stopach procentowych poszczególnych krajów w ujęciu waluty krajowej. Wykorzystywane są także dane o rynkach hipotecznych zbierane przez Europejską Federację Hipoteczna działającą w ramach EBIC (Europejski Komitet Sektora Bankowego).

Stopa referencyjna kredytu jest istotna z punktu widzenia kosztów ponoszonych przez kredytobiorców. Jednak jest to zmienna niezależna od kredytodawcy, a tym samym, w przypadku porównywania poziomu stóp referencyjnych, należałoby wziąć pod uwagę poziom rozwoju danego kraju, stopień zamożności społeczeństwa, strukturę wydatków w budżecie przeciętnego gospodarstwa domowego, dostępność mieszkań czy ceny nieruchomości. A także możliwości pozyskiwania kapitału przez banki i refinansowania portfeli kredytów hipotecznych.

3. Marża odsetkowa jako element porównania kosztów kredytów hipotecznych ponoszonych przez kredytobiorcę

Jednym z niewielu elementów homogeniczności kredytów hipotecznych, które mogą być brane pod uwagę dla dokonania porównania kosztu kredytu w różnych systemach hipotecznych, jest marża odsetkowa. W ujęciu statystycznym jest to różnica między odsetkami płaconymi przez bank (w poniższym zestawieniu oprocentowanie pieniądza na rynku międzybankowym w układzie 3-miesięcznym) i odsetkami uzyskiwanymi z tytułu oprocentowania kredytów hipotecznych. Tak wyliczona marża odsetkowa nie jest podstawą do oceny efektywności usług odsetkowych, ponieważ nie są brane pod uwagę wszystkie koszty odsetkowe.

Marża odsetkowa uznawana jest w literaturze za zmienną zależną.

Przyjęta miara marży odsetkowej pozwala określić poziom oceny ryzyka przez poszczególne banki i kraje. A także, dla całego rynku hipotecznego w Unii, jakie koszty związane ze zmienna zależną ponosi kredytobiorca.

Przed dokonaniem analizy publikowanych danych o wysokości oprocentowania kredytów hipotecznych i wyliczanej dla nich marży odsetkowej, należy poczynić dodatkowe uwagi.

Po pierwsze, Europejski Bank Centralny publikuje, opierając się o dane z poszczególnych banków centralnych krajów unijnych, marże odsetkowe dla każdego z rynków. Jak poniżej można stwierdzić, różnią się one od tych wyliczonych wcześniej wskazanym sposobem. Przyczyną tej różnicy w wysokości marż odsetkowych jest to, iż są to dane rzeczywiste, ale uwzględniające te wszystkie standardy, o których mowa jest wcześniej: standardy oceny ryzyka kredytowego, wyceny zabezpieczenia, oceny ryzyka kredytobiorcy, wyliczania zdolności kredytowej, stopnia konkurencyjności, rozwoju rynku nieruchomości i finansowania nieruchomości mieszkaniowych, cyklu koniunktury, dostępu do baz danych, efektywności systemów sądowniczych, komorniczych i regulacji związanych z ochroną konsumentów.

Po drugie, najprostszym modelem byłoby przyjęcie, iż marża odsetkowa jest wynikiem różnicy między rzeczywistym oprocentowaniem nowych, dla danego okresu, kredytów hipotecznych i stopy referencyjnej dla danej waluty.

Dla wyliczenia marży odsetkowej, z zastosowaniem obu podejść, w prezentowanych tabelach wykorzystano dane EBC i EUROSTAT-u w wybranych krajach: Austria, Czechy, Hiszpania, Irlandia, Niemcy, Polska, Węgry i Wielka Brytania, dla okresu od 2005 do 2015 włącznie. A także dane rynkowe o kształtowaniu się stóp procentowych (średnia dla danego roku) na poszczególnych rynkach międzybankowych dla walut: euro, forint, korona czeska, funt brytyjski i złoty polski, publikowane zwykle przez banki centralne tych krajów.

W celu dokonania oceny danego rynku należy w pierwszej kolejności przedstawić wielkość i dynamikę rynku hipotecznego w wybranych krajach.

Zmiana otoczenia makroekonomicznego w poszczególnych krajach może być przedstawiona przez porównanie dynamiki rynku kredytów hipotecznych dla gospodarstw domowych na sfinansowanie nieruchomości mieszkaniowej w dwóch ujęciach.

Pierwszy to dynamika zmiany w stosunku do roku poprzedniego – co przedstawia wykres 1.

Warta podkreślenia jest dynamika zmian (spadek o prawie 28 proc.) zadłużenia z tytułu kredytów hipotecznych w Wielkiej Brytanii w roku 2008, co bezpośrednio miało wpływ na poziom marży odsetkowej stosowanych na tym rynku przez banki. Mniejszy spadek zadłużenia miał miejsce w Irlandii – prawie 20 proc. Natomiast sytuacja na Węgrzech potwierdza, iż brak właściwych regulacji, złagodzenie warunków udzielania kredytów, a następnie dokonanie przewalutowania kredytów walutowych na forinta wyraźnie negatywnie wpłynęła na rynek hipoteczny.

Znamienny jest przy tym rok 2011, kiedy rząd węgierski doszedł do porozumienia z bankami i wprowadził możliwość przewalutowania kredytów walutowych po kursie o 15 proc. niższym niż rynkowy, co spowodowało zmniejszenie zadłużenia o prawie 15 proc. Zadłużenie gospodarstw domowych na Węgrzech z tytułu kredytów hipotecznych na sfinansowanie nieruchomości mieszkaniowych od tego momentu jest niższe niż porównywany rok 2005.

Drugim ujęciem jest dynamika zmiany w całym okresie w porównaniu do roku 2005 – wykres 2.

Analizując ten wykres można dojść do wniosku, iż:

• rynek kredytów hipotecznych w Polsce rozwijał się najbardziej dynamicznie w porównaniu z analizowanymi krajami – nie ma załamania rynku, jak w niektórych krajach w związku z kryzysem
• potwierdzone jest największe z analizowanych krajów załamanie rynku hipotecznego w Wielkiej Brytanii – prawie o 40 proc. w 2008 roku
• rynek hipoteczny, pomimo dobrych wyników gospodarczych w Irlandii od 2007 roku, wskazuje tendencję malejącą
• zainteresowanie kredytami hipotecznymi na Węgrzech, po doświadczeniach z lata ubiegłych, wyraźnie kieruje się do poziomu z roku 2005.

Warto także zwrócić uwagę na poziom oprocentowania kredytów hipotecznych. Jak już wskazano, oprocentowanie kredytu hipotecznego (inne koszty w tym przypadku, jak np. ubezpieczenie, czy wycena zabezpieczenia, nie są brane pod uwagę) składa się z dwóch elementów: oprocentowania bazowego, odnoszącego się do stóp procentowych na rynku depozytów międzybankowych oraz marży odsetkowej. Wykres nr 3 przedstawia graficzny wymiar rzeczywistych stóp procentowych płaconych przez gospodarstwo domowe z tytułu zaciągniętego kredytu hipotecznego na sfinansowanie nieruchomości mieszkaniowej w latach 2005-2015, obliczaną według metodologii przyjętej przez Europejski Bank Centralny – AAR/NDER.

Jak widać na wykresie 3, koszty, które uwzględniają stawkę referencyjną dla poszczególnych walut oraz marże odsetkowe ponoszone przez kredytobiorcę węgierskiego, są najwyższe wśród krajów będących przedmiotem analizy. Koszty ponoszone przez polskiego kredytobiorcę były w dłuższym okresie czasu najwyższe, ale odnoszą się one także do zmiennych zależnych (od banku – marża kredytowa) i zmiennych niezależnych od banku (stopa referencyjna). Należy zaznaczyć, iż te koszty odnoszą się wyłącznie do waluty krajowej.

Dla analizowanych rynków stopy referencyjne dla depozytów 3-miesięcznych kształtowały się jak przedstawiono na wykresie 4. Dane przedstawione na tym wykresie jednoznacznie wskazują, iż zmienne niezależne od banków – stopy referencyjne oprocentowania depozytów 3-miesięcznych na rynku międzybankowym, z wyjątkiem Węgier, były najwyższe w Polsce.

Tym samym dane przedstawione na wykresach 3 i 4 wskazują jedną z głównych przyczyn, dla których większość polskich kredytobiorców zaciągających kredyty hipoteczne przed 2009 rokiem wybierała kredyty walutowe, szczególnie we franku szwajcarskim.

Kolejny wykres przedstawia kształtowanie się marż odsetkowych uzyskiwanych z tytułu udzielonych kredytów hipotecznych w wybranych ośmiu krajach unijnych. Dane publikowane są przez Europejski Bank Centralny. Jak już wcześniej wskazano, marża odsetkowa oparta jest o dane banków centralnych, które generują te dane na podstawie sprawozdawczości poszczególnych banków3.

Z uwagi na to, iż Europejski Bank Centralny w swojej statystyce nie uwzględnia marż odsetkowych dla innych walut, w których były (lub jeszcze są) udzielane kredyty hipoteczne, dane prezentowane na wykresie 5, szczególnie dla rynku polskiego, węgierskiego i austriackiego, nie są adekwatne do rzeczywistego poziomu marż odsetkowych. Prawdopodobnie średnia skala marż odsetkowych dla Polski kształtowałaby się między danymi publikowanymi przez ECB a liczonym i przestawionym poziomem marż na wykresie 6. Marża na wykresie 6 liczona jest jako różnica między rzeczywistą stopą oprocentowania kredytu hipotecznego (podawaną przez banki centralne) a stopą referencyjną dla każdej z analizowanych walut.

Należy zaznaczyć, iż w przypadku Wielkiej Brytanii marże odsetkowe liczone w ten sposób były ujemne w 2007 roku, co świadczy o wyjątkowo dużej konkurencji na rynku finansowania nieruchomości w tamtym okresie.

Z przygotowanego zestawienia wynika, iż poziom marży odsetkowej, który jest ustanawiany przez poszczególne banki w sposób subiektywny w oparciu o szacowane ryzyko, dla kredytobiorcy polskiego wcale nie odbiega od marży odsetkowej płaconej przez kredytobiorców w innych, wybranych krajach, a często w poszczególnych latach jest niższy (na wykresie wyróżniono linię dla Polski przez dodanie wartości bezwzględnych).

Innym podejściem porównywania kosztów ponoszonych przez kredytobiorcę jest zastosowana, i opublikowana w raporcie Financial Services User Group Komisji Europejskiej w październiku 2015 roku (Integracja Rynków Detalicznych) metoda odnoszenia kosztów odsetkowych do przykładowego kredytu udzielanego na 20 lat o wartości euro: 100 000, 150 000 i 200 000 oraz kredytu na 30 lat o tych samych wartościach. Zestawienie wyników badania (z zastrzeżeniem autorów, iż nie dysponowali odpowiednimi zasobami, aby zweryfikować otrzymane dane z wybranych krajów) poniżej. Przedstawiane dane w żadnym przypadku nie wskazują, iż w znaczącym stopniu oprocentowanie tak skonstruowanych kredytów w Polsce różni się od oprocentowania w porównywanych krajach. Badanie to jednocześnie podkreśla trudności w wystandaryzowaniu metodologii porównywania kosztów ponoszonych przez kredytobiorców.

Wszystkie dane prezentowane są w zestawieniu zbiorczym, w tabeli 3.

4. Podsumowanie

Porównanie stóp procentowych dla kredytów w różnych krajach jest szalenie trudne z uwagi na specyfikę oferty kredytowej: rodzaj oprocentowania (np. w Wielkiej Brytanii rozróżnia się kredyty o stałym oprocentowaniu, ale także z oprocentowaniem zmiennym, których jest przynajmniej sześć rodzajów), opłat, innych elementów oprocentowania, które mogą mieć wpływ na wysokość raty oprocentowania, okres kredytowania, długość okresu karencyjnego lub inne warunki umowy kredytowej (koszty przygotowawcze, administracyjne, gwarancje, czy ubezpieczenia).

Należy pamiętać, iż składnikiem kosztu odsetkowego dla klienta jest też stawka referencyjna, a w przypadku kredytów o stałej stopie procentowej, ważny jest nawet sam moment zaciągnięcia kredytu. I dlatego dane dla poszczególnych walut zostały przedstawione, aby można było określić, jaką rolę pełni ona w koszcie kredytu.

Pojawienia się ujemnych marż – Wielka Brytania – może wskazywać na potrzebę weryfikacji przyjętej arbitralnie metodologii liczenia marży odsetkowej przez zwykłe działania matematyczne.

Trzeba także zwrócić uwagę, iż kolejnym krokiem analizy kosztów ponoszonych przez konsumenta z tytułu zaciąganego kredytu hipotecznego na sfinansowanie nieruchomości powinno być uwzględnienie oprocentowania z podziałem na stałe i zmienne, a być może także warto byłoby porównać wysokość marży obowiązującej w różnych okresach życia produktu. Z uwagi na szczegółowość takiej analizy, przeprowadzenie jej byłoby możliwe z zastosowaniem bezpośrednich wywiadów w poszczególnych bankach. Trudno oczekiwać na możliwość pozyskania danych z banków z innych krajów, a tym samym analiza odnosiłaby się wyłącznie do Polski.

Jedną z metod porównywania warunków korzystania z kredytów jest odniesienie się do relacji między przeciętną wysokością raty odsetkowej do dochodów klienta. Jednakże jednym z istotnych elementów przeprowadzenia takiej analizy byłoby pozyskanie danych umożliwiających wyliczenie raty odsetkowej. Być może rozwiązaniem jest zastosowanie metodologii przyjętej w raporcie Financial Services User Group Komisji Europejskiej w październiku 2015 roku (Integracja Rynków Detalicznych), przedstawionym powyżej. Ale wyniki takiego badania odnosiłyby się od hipotetycznego kredytu udzielonego na określonych, wystandaryzowanych, warunkach, a nie do rzeczywistych kosztów dla klientów banków w poszczególnych krajach.

STRESZCZENIE

Rynki hipoteczne w poszczególnych krajach unijnych różnią się znacznie: różny jest stopień rozwoju tych rynków, rynki nieruchomości są w różnym stadium cyklu koniunkturalnego i jednocześnie w różnym stopniu zostały dotknięte kryzysem finansowym (nie wszędzie występowały tzw. bańki cenowe). Głębokość kryzysu finansowego wpłynęła bezpośrednio na wysokość stóp procentowych papierów rządowych, których poziom jest, w jakimś zakresie, odnośnikiem dla wyznaczania stóp procentowych na rynku międzybankowym. W krajach unijnych różne są warunki kształtowania się popytu i podaży na kredyty hipoteczne, ale także różny jest poziom konkurencyjności w ramach sektora bankowego i finansowego, różne jest podejście do oceny ryzyka kredytowego i stóp procentowych, a także relacji banków z konsumentami. Różne są też wymogi zabezpieczania kredytu hipotecznego, w tym podejście do wyceny zabezpieczenia oraz regulacje związane z windykacją. W krajach unijnych istnieją różne systemy sprzedaży kredytów hipotecznych, systemy podatkowe i warunki wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego czy też warunki przeprowadzenia wymuszonej sprzedaży, a także systemy ewidencji własności nieruchomości. Wszystkie te czynniki mają wpływ na poziom oprocentowania kredytów hipotecznych. A tym samym, zarówno ograniczają możliwość wprowadzenia jednolitego rynku hipotecznego, jak również porównania kosztów ponoszonych przez kredytobiorców.

SŁOWA KLUCZOWE

rynek hipoteczny,

oprocentowanie kredytu hipotecznego,

marża odsetkowa,

koszty obsługi kredytu hipotecznego dla klienta

ABSTRACT

Mortgage markets in individual EU countries vary widely: different is the degree of development of these markets, real estate markets are in various stages of the business cycle and at the same time in varying degrees have been affected by the financial crisis (not everywhere there were the so-called. price bubbles). The depth of the financial crisis directly influenced interest rates of government securities, the level of which is, to some extent, by the reference determines the interest rates on the interbank deposit markets. There are different conditions for supply and demand for mortgage loans in the EU countries, but also different is the level of competitiveness within the banking and financial sector. Theres is a different approach to credit risk and interest rates risk, as well as the relationship of banks with consumers. There are different requirements for mortgage collaterals, including the approach to the valuation of collateral and regulations related to debt collection. In the EU countries there are different systems of mortgage sales systems and the conditions for early repayment of the mortgages, or conditions for carrying out the forced sale, as well as tracking systems of property ownership. All of these factors have their impact on the level of mortgage interest rates. And thus both reduce the possibility of introducing a single mortgage market, as well as a comparison of the costs covered by the borrowers.

KEY WORDS

mortgage market,

mortgage interest rate,

margin interest,

mortgage cost for the customer

PRZYPISY

1. What drives the margins of mortgage loans? Andreas Dietricha*, Christian Wunderlinb, September 2010.
2. W literaturze przyjmowane są różne kategorie: dochód, dochód netto, dochód rozporządzalny, dochód na osobę w gospodarstwie domowym. Według definicji GUS jest to „suma bieżących dochodów gospodarstw domowych z poszczególnych źródeł, pomniejszona o zaliczki na podatek dochodowy od osób fizycznych płacone przez płatnika w imieniu podatnika, o podatki od dochodów z własności, podatki płacone przez osoby pracujące na własny rachunek, w tym przedstawicieli wolnych zawodów i osób użytkujących gospodarstwo indywidualne w rolnictwie oraz o składki na ubezpieczenie społeczne i zdrowotne. W skład dochodu rozporządzalnego wchodzą dochody pieniężne i niepieniężne, w tym spożycie naturalne (towary lub usługi konsumpcyjne pobrane na potrzeby gospodarstwa domowego z gospodarstwa indywidualnego, bądź z prowadzonej działalności gospodarczej na własny rachunek – rolniczej i pozarolniczej) oraz towary i usługi otrzymane bezpłatnie. Dochód rozporządzalny jest przeznaczony na wydatki oraz przyrost oszczędności. Przyjęcie niewystandaryzowanej definicji dochodu służącego do wyliczenia tego wskaźnika powoduje, iż nie ma podstaw do porównywania takiego wskaźnika, take w ramach sektora bankowego.
3. Analiza zakresu składowych marży odsetkowej prawdopodobnie pozwoliłaby na stwierdzenie, w jakim stopniu dane te są porównywalne i czy jest możliwe wyodrębnienie homogenicznych wartości, które byłyby porównywalne. Na tym etapie przygotowania niniejszego artykułu autor nie dysponował takimi danymi.