Rynek Finansowania Nieruchomości: Korelacja stopy procentowej do podaży i popytu na nieruchomości w Anglii w latach 2001-2012

Tomasz Lechowicz
doktorant Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie

Kondycja gospodarki i finansów przez okres 2011-2012 obniżyła się. Spowodowane to było wzrostem bezrobocia, zwiększeniem kosztów finansowania kredytów hipotecznych, które przerzucono na kredytobiorcę. Zaostrzyły się także procedury związane z przyznawaniem kredytów hipotecznych. Celem tego artykułu jest analiza korelacji stopy procentowej do podaży i popytu na nieruchomości w Anglii w latach 2001-2012.

1. STOPA PROCENTOWA A PODAŻ NA RYNKU MIESZKANIOWYM W ANGLII

Stopa procentowa jest jedną z istotniejszych kategorii w gospodarce rynkowej. Jest to rynkowy koszt kapitału, albo inaczej cena, którą płaci się za pożyczenie kapitału na określony czas. Koszt ten wyraża się zazwyczaj jako procent od pożyczonej sumy, mierzony w ujęciu rocznym (tzn. gdyby suma została pożyczona – i zwrócona dokładnie po roku). Jeśli ktoś pożycza pieniądze na krótszy okres, to zapłaci jedynie część tej sumy. Pożyczka taka może mieć charakter kredytu lub zakupu obligacji wyemitowanych przez potrzebującą kapitału instytucję1.

Na wstępie należy zaznaczyć, iż nie ma formalnej różnicy między stopą procentową a innymi, podobnymi pojęciami występującymi na przykład w wycenie nieruchomości, takimi jak stopa dyskontowa czy stopa zwrotu

Stopa dyskontowa jest to stopa procentowa. Jednak rozróżnienie tej stopy i stosowanie dla niej odrębnej nazwy wynika z konieczności przyjęcia merytorycznej zasady zmiennej wartości pieniądza w czasie. Zasada ta oznacza, iż suma pieniężna analizowana w dwóch różnych okresach ma różną wartość. Zmienna wartość pieniądza w czasie wynika z działania czterech czynników, którymi są2:

• spadek siły nabywczej
• możliwość powiększania kapitału przez inwestowanie
• występowanie ryzyka
• preferowanie bieżącej konsumpcji przez człowieka.

Wzrost stóp procentowych powoduje spadek wartości (ceny) inwestycji, a spadek stóp procentowych powoduje wzrost wartości (ceny) inwestycji. Ryzyko stopy procentowej może mieć zatem pozytywne lub negatywne skutki dla inwestora. Tabela 1 przedstawia wielkość i dynamikę podaży na rynku nieruchomości w Anglii, dostępnych w Głównym Urzędzie Statystycznym UK w latach 2001-2010.

Liczba mieszkań w latach 2001-2002 plasowała się na poziomie 130 510 nowych oddanych dodatkowych mieszkań do użytku. Roczne tempo wzrostu budowania nowych mieszkań wyniosło w 2003 roku 10,1 proc. Był najlepszy rok, po czym dynamika miała tendencję malejącą. Liczba mieszkań w 2008 roku spadła o 40,8 tys., co dało 20-proc. spadek dynamiki w stosunku do roku 2007. Wiadomo, że w tych latach miał miejsce kryzys finansowy na całym świecie. Dlatego liczba mieszkań spadała aż do 2011 roku. Danych za 2012 nie ma, toteż trudno sprawdzić czy była to tendencja tymczasowa związana z sytuacją na całym świecie na rynku mieszkaniowym, kryzysem spekulacyjnym na rynkach nieruchomości, czy jednak rynek jeszcze pozostaje w silnej recesji. Sytuację dodatkowych mieszkań w regionach Anglii przedstawia tabela 2. Najmniej mieszkań wybudowano w Norh East zarówno w 2001, jak i 2011 roku. Z kolei najwięcej budowano w South East 22 370 w 2011 roku.

W całym okresie widać, że w 2008 roku odnotowano spadek we wszystkich regionach Anglii poza Londynem, który wszedł w recesję rok później. Dla zobrazowania sytuacji przedstawiono rysunek 1.

Od 2008 roku odnotowuje się spadek ilości mieszkań na rynku nieruchomości w całej Anglii. Warto przyjrzeć się więc średniej ważonej stopie procentowej i jej wpływowi na kredyty zabezpieczone na mieszkaniach. Dane przedstawia rysunek 2. Wzrost stóp procentowych widać wyraźnie do września 2008 roku, po czym następuje gwałtowny spadek do poziomu ok. 3 proc., czyli o połowę.

Wycofanie kapitału hipotecznego (MEW) występuje, gdy pożyczki, kredyty na mieszkania wzrastają więcej niż inwestycje w zasobach mieszkaniowych. Inwestycje na rynku nieruchomości, w tym zakup nowych mieszkań oraz wydatki na ulepszenia, to droga do zwiększenia zasobów mieszkaniowych. Każdą nieruchomość można traktować tak, jak inne aktywo, czyli akcje, obligacje, surowce czy kontrakty. Pojedynczy inwestorzy, którzy inwestują w akcje, nie ...