Rynek Finansowania Nieruchomości: Dziesięć lat polskiego rynku mieszkaniowego w Unii Europejskiej i w AMRON

Agnieszka Laskowska
Specjalista ds. Relacji z Klientami,
Koordynator Projektów Zewnętrznych Centrum AMRON

W tym samym roku – we wrześniu 2004 roku – Związek Banków Polskich uruchomił System Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami, co umożliwiło w początkowej fazie tylko bankom, a od kilku lat również innym uczestnikom rynku nieruchomości, monitorowanie zjawisk zachodzących na tym rynku. A działo się przez te 10 lat rzeczywiście bardzo dużo. Rynek nieruchomości jest rynkiem lokalnym, nie jest jednak niezależny od wpływu czynników zewnętrznych, wynikających ze zjawisk gospodarczych zachodzących poza nim, w tym również tych o wymiarze globalnym. W analizowanym okresie minionego dziesięciolecia polski rynek nieruchomości dwukrotnie odczuł wpływ zjawisk o charakterze globalnym – na szczęście, oba miały charakter pozytywny. Pierwszym impulsem było przestąpienie Polski do Unii Europejskiej, które bez wątpienia było kluczowym momentem dla polskiej gospodarki. Stało się to bezpośrednią przyczyną podwyższenia tempa wzrostu gospodarczego, ożywienia polskiego eksportu czy boomu w produkcji rolno-spożywczej.

Drugim impulsem, który miał znaczny wpływ na rozwój rynku mieszkaniowego w Polsce, był kryzys subprime na rynku amerykańskim, którego świadomość dotarła do uczestników polskiego rynku dopiero po upadku banku Lehman Brothers we wrześniu 2008 roku. Wpływ kryzysu subprime polegał nie tylko na znacznym pogłębieniu spowolnienia polskiego rynku mieszkaniowego, widocznego już w II kwartale 2008 roku, ale również na wstrzymaniu przez deweloperów nowych inwestycji i spadku sprzedaży kredytów mieszkaniowych. Pośrednim efektem kryzysu było zakończenie udzielania przez banki w Polsce kredytów we frankach szwajcarskich i ograniczenie kredytowania w walutach obcych.

Po akcesji Polski do Unii Europejskiej na rynku nieruchomości mieszkaniowych nastąpiło znaczne ożywienie. Otwarcie granic spowodowało gwałtowny wykup krajowych nieruchomości i nagły wzrost inwestycji budowlanych (zwłaszcza w największych miastach Polski). W 2004 roku rozpoczęto budowę 101 tys. mieszkań, co oznaczało ponad 20-proc. wzrost w stosunku do roku poprzedniego. Kolejne ogromne wzrosty zanotowano w roku 2006 – 30 proc. i w roku 2007 – 34 proc. Rok 2003 był rekordowy pod względem liczby mieszkań oddanych do użytkowania – 162,7 tys. sztuk, czego bezpośrednim powodem było zniesienie tzw. dużej ulgi budowlanej i wprowadzenie kar za korzystanie z mieszkań bez pozwolenia na ich użytkowanie.

Dlatego w 2004 roku nastąpił duży spadek tego wskaźnika, jednak w kolejnych latach można było zaobserwować istotne wzrosty zarówno w liczbie mieszkań oddanych do użytkowania, jak i wydanych pozwoleń na budowę.

Spadek nowych inwestycji mieszkaniowych nastąpił w 2008 roku, kiedy rozpoczęto budowę 174,7 tys. mieszkań, czyli o prawie 6 proc. mniej w porównaniu do roku 2007. Spadła również liczba wydanych pozwoleń na budowę (232,6 tys., czyli o 23 proc. mniej niż w poprzednim roku), a rok później zaczęła spadać liczba mieszkań oddanych do użytkowania. Było to spowodowane przede wszystkim mniejszą aktywnością deweloperów wynikającą bezpośrednio z wybuchu światowego kryzysu finansowego, który osłabił tempo wzrostu w sektorze budownictwa