Rynek finansowania nieruchomości: Czy w Polsce model mieszkania własnościowego zostanie zastąpiony modelem mieszkania wynajmowanego?

W wielu wypowiedziach ekspertów i polityków zajmujących się polityką mieszkaniową wskazuje się na fakt, iż w o wiele bogatszych od nas krajach (Szwajcaria, Niemcy) ponad połowa mieszkań jest wynajmowanych. To może być traktowane jako pewnego rodzaju wskazówka, jaki model – najem czy własność – powinien być preferowany także w naszej polityce mieszkaniowej. I dobrze. Ale czy zdajemy sobie sprawę, dlaczego w Polsce preferencje konsumentów są inne? W tym zakresie potrzebna jest dobra analiza i jednocześnie edukacja (zwłaszcza ekonomiczna) konsumentów. Tak, aby konsument podejmował decyzje świadom ich konsekwencji dla swojej rodziny, warunków zamieszkania, a jednocześnie swojego budżetu.

Zanim zostaną przedstawione argumenty za jednym lub drugim modelem, należy zwrócić uwagę na przyczyny (preferencje te także występują w naszym kraju w zależności od modelu) większego zainteresowania mieszkaniami na wynajem w tych bogatych krajach europejskich. Po pierwsze, polityka mieszkaniowa sprawiła, iż deweloper realizujący projekt mieszkaniowy miał obowiązek przeznaczenia części nowego zasobu na wynajem przez określony czas (np. 10 lat), z czynszem na poziomie określonym przez władze miejskie. Dostępność tego rodzaju mieszkań powodowała wystarczające zainteresowanie ich najmem, a tym samym konsument nie musiał poszukiwać środków na nabycie mieszkania. Po drugie, konsument będący najemcą swoje potencjalne nadwyżki finansowe mógł przeznaczać albo na poprawę warunków życia bieżącego, albo na inwestycje, w tym inwestycje w projekty mieszkaniowe realizowane w ramach instytucji zbiorowego inwestowania (fundusze otwarte i zamknięte). I po trzecie, i chyba najważniejsze, mieszkanie taktowane jest jako pewnego rodzaju zabezpieczenie na okres emerytalny. W ubiegłych latach system emerytalny w tych krajach gwarantował godziwe środki na okres senioralny. Ale sytuacja demograficzna i coraz większe zobowiązania socjalne spowodowały, iż system nie jest już tak wydajny, a tym samym osoby dziś podejmujące decyzję, jaki model zamieszkania wybrać, bardziej skłaniają się do nabywania mieszkań na własność, traktując je jako pewnego rodzaju „twarde” zabezpieczenie na starość. Tak więc należy liczyć się, iż preferencje zamieszkania we własnym lokalu będą w tych krajach coraz bardziej powszechne. A to może wpływać na próby odnoszenia się do modeli niemieckich czy szwajcarskich.

Eksperci zajmujący się oceną, jaki model zamieszkania wybrać – najem czy własność – wskazują na potencjalne czynniki, które powinny być brane pod uwagę przy podejmowaniu tej decyzji. Większość z nich to czynniki emocjonalne: „jestem na swoim”, nie będę wzbogacał właściciela, czy – nie jestem przywiązany do mieszkania i je zmieniam, gdy zaistnieje taka potrzeba. Te czynniki są, oczywiście, bardzo indywidualne, a to oznacza, że nie da się utworzyć jednolitego wzorca oceny, który model jest lepszy.

Oczywiście, niektóre czynniki są bardziej obiektywne. Szczególnie te, które umożliwiają, w miarę możliwości, ich porównywanie. Można do nich zaliczyć inflację – jej poziom będzie miał wpływ na wartość pieniądza w czasie. Warunki makroekonomiczne będą określały poziom stóp procentowych, jeżeli korzystamy z kredytu hipotecznego. Ale także potencjalny wzrost wartości nieruchomości w dłuższym okresie. Należy pamiętać, iż porównanie efektywności zakupu lub wynajmu ma swoje wymogi. Jednym z nich jest jednakowy okres użytkowania mieszkania i ponoszenia kosztów – można się spodziewać, iż wynik dla przyjętego jako średni okres zamieszkiwania (np. 10 lat) będzie zdecydowanie niższy niż dla okresu 30-letniego.

Kolejnym są koszty eksploatacyjne (bez kosztów z tzw. licznika, czyli za wykorzystywanie mediów). Właściciel mieszkania, wynajmując je, także ponosi koszty eksploatacyjne, bez względu na to, czy są one ujmowane w opłatach z tytułu najmu czy nie. Tak samo właściciel mieszkania, który w nim mieszka. Tym samym nawet, gdy najemca nie ma w umowie najmu wskazanej pozycji „koszty eksploatacyjne”, trudno przyjąć, iż te koszty nie są ujęte w najmie.

Następnym porównywalnym elementem jest przyjęta do określania zdolności kredytowej wartość dochodów rozporządzalnych kredytobiorcy. Standardem jest założenie, iż nie powinny one przekroczyć 40 proc. dochodu rozporządzalnego, aby budżet był stabilny i pozwalał na spłatę zobowiązania. Z kolei, w literaturze przedmiotu odnośnie polityki najmu mieszkań przyjmuje się, iż koszty utrzymania mieszkania (czynsz) nie powinien przekroczyć 25 proc. dochodów rozporządzalnych. Może to być uzasadnione tym, iż zwykle oferta mieszkań na wynajem kierowana jest do osób o niższych dochodach niż dochody osiągane przez kredytobiorców. Tym samym, istnieje wymóg nieobciążania dużej części dochodów, które powinny być przeznaczone na utrzymanie rodziny najemców.

Kolejnym czynnikiem, który może być przedmiotem porównania, jest wymagany wkład pierwotny. W przypadku zakupu mieszkania jest to wkład gotówkowy uznany za wkład własny (w przypadku korzystania z kredytu) oraz ta część kosztów, która związana jest z wykończeniem mieszkania (dostosowaniem do potrzeb, funkcji, przebudową, wyposażeniem). W przypadku zakupu mieszkania z wykorzystaniem kredytu hipotecznego od 2017 r. wymagane będzie 20 proc. wartości nieruchomości. Dla transakcji na rynku pierwotnym należałoby dodatkowo przyjąć ok. 500 zł/1 m2 przeznaczonych na wykończenie mieszkania. W przypadku najmu będzie to kaucja. Kaucja, która w pewnych przypadkach stanowi równowartość 12-miesięcznego czynszu najmu. I zwykle nie jest ona waloryzowana (tak, jak w przypadku partycypacji w budownictwie w ramach programu byłego Krajowego Funduszu Mieszkaniowego). W obu przypadkach są to środki, którymi ...