Rynek finansowania nieruchomości: Budujemy fundamenty pod bezpieczną i godną przyszłość

dr Jacek Furga
Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości,
Związek Banków Polskich

Obaj ekonomiści przypinają bankom łatkę tęsknoty za łatwością udzielania kredytów hipotecznych i próbują tak zdefiniowaną tezę udowodnić. Rozwiązania rekomendowane przez sektor bankowy – rozwój kredytów hipotecznych oraz uruchomienie systemu długoterminowego oszczędzania na cele mieszkaniowe, służące rozwojowi gospodarczemu Polski i dalszemu stabilnemu rozwojowi sektora finansowego – potraktowali jako samoistne cele podstawowe sektora.

Związek Banków Polskich, jako organizacja samorządu gospodarczego reprezentująca interesy środowiska bankowego, działająca na rzecz rozwoju gospodarczego Polski, od wielu lat, na bieżąco, analizuje sytuację w sektorze budownictwa mieszkaniowego. Budownictwo mieszkaniowe jest bowiem jednym z najskuteczniejszych, pozytywnie zweryfikowanych w praktyce wielu krajów, sposobów na wychodzenie z okresów dekoniunktury gospodarczej, a finansowanie tego rynku stanowi dla sektora bankowego istotną część biznesowej aktywności. Nie zapominamy też, że źle realizowana polityka gospodarcza lub nadzorcza i w tym obszarze, przy złym zarządzaniu w sektorze bankowym, przysparzała wielu problemów w niejednym kraju.

Opublikowany w „Gazecie Wyborczej” artykuł przedstawicieli Instytutu Ekonomicznego NBP mnie osobiście nie zaskoczył. Specyficzne poglądy odnoszące się do roli budownictwa mieszkaniowego w gospodarce narodowej oraz systemów jego finansowania od jakiegoś czasu przebijały się w opiniach i publikacjach NBP. Czy to negując rolę budownictwa mieszkaniowego jako koła zamachowego gospodarki, czy też nazywając specjalistyczne banki oszczędnościowe – którymi de facto są kasy oszczędnościowo- budowlane – mianem „piramidy finansowej”. Jednak z licznych bezpośrednich relacji między przedstawicielami Związku Banków Polskich i Kierownictwem Narodowego Banku Polskiego wynika, że zaprezentowane w artykule oceny mają charakter publikacji Instytutu Ekonomicznego i nie odzwierciedlają stanowiska NBP.

Listy zastawne i kasy budowlane Zanim przejdę do polemiki, pozwolę sobie inaczej określić to, co rekomendujemy jako sektor bankowy. Faktem jest, że od lat ZBP zabiega o nowelizację ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych, która umożliwiłaby oferowanie przez polskie banki kredytów hipotecznych z prawdziwego zdarzenia, czyli takich, których refinansowanie pochodzi z emisji listów zastawnych. Ustawa opracowana przez ZBP czeka na finał legislacyjny od co najmniej 6 lat! Przed kilkoma dniami weszła w życie ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym, której współautorem był sektor bankowy. Od roku 2010 na pierwszym miejscu rekomendowanych przez Związek Banków Polskich działań na rzecz rozwoju systemu finansowania budownictwa mieszkaniowego znajduje się postulat uruchomienia systemu długoterminowego oszczędzania na cele mieszkaniowe w formule kas oszczędnościowo- budowlanych, jako niezbędnego elementu systemu finansowania budownictwa mieszkaniowego.

Realizacja rekomendowanych przez sektor bankowy rozwiązań to nie cementowanie przyszłości. To budowanie fundamentów pod solidną gospodarkę i solidny system finansowania budownictwa mieszkaniowego.

O tym, że takie rozwiązania są konieczne, świadczą następujące liczby. Statystyczny deficyt mieszkań w Polsce wynosi ok. 1.850 tys. mieszkań. Oprócz niskiej dostępności mieszkań, poważnym problemem jest niezadowalający standard zamieszkania (niski standard techniczny budynków, niedostateczne wyposażenie w instalacje oraz nadmierne zaludnienie). W tak rozumianych substandardowych warunkach zamieszkuje ok. 6,5 mln osób w 1,8 mln mieszkań (16 proc. mieszkań ogółem). Tymczasem budujemy w Polsce ok. trzech mieszkań na 1000 mieszkańców, gdy w UE (gdzie potrzeby mieszkaniowe w ujęciu ilościowym są zaspokojone), buduje się 5 mieszkań na 1000 mieszkańców. Mamy 327 mieszkań na 1000 mieszkańców, przy średniej w Unii Europejskiej na poziomie 466. Deficyt mieszkaniowy jest jedną z podstawowych barier uniemożliwiających szybszy cywilizacyjny rozwój Polski oraz jedną z dwóch podstawowych przyczyn masowej emigracji młodych Polaków do krajów Europy Zachodniej, kryzysu demograficznego i niezadowolenia. Szkoda, że autorzy w swoich dywagacjach nie odnieśli się zupełnie do sytuacji mieszkaniowej w Polsce i nie uwzględnili aspiracji mieszkaniowych Polaków.

Zwiększyć oszczędności krajowe

W ocenie autorów, budownictwo mieszkaniowe nie daje szans na kreowanie rozwiązań innowacyjnych!

Może warto byłoby zejść czasem na ziemię i wybrać się na prezentowane przez polskich producentów i deweloperów najnowocześniejsze technologie w nowo projektowanych i budowanych domach mieszkalnych. Stosujemy nowoczesne materiały budowlane, rozwiązanie energooszczędne i ekologiczne rozwiązania wodno-kanalizacyjne. Itd. Pierwszym etapem jest jednak zaspokojenie podstawowych potrzeb mieszkaniowych.

Autorzy z Instytutu Ekonomicznego NBP przyznają, że o wzrost gospodarczy w naszym kraju będzie coraz trudniej i jako jedną z przyczyn podają malejący przypływ kapitału zagranicznego. Niepokojący jest bardzo wysoki udział inwestorów zagranicznych wśród posiadaczy polskich papierów skarbowych. Polska jest zaliczana do krajów najbardziej wrażliwych na odpływ kapitału zagranicznego spośród gospodarek wschodzących. Autorzy podkreślają, że ważnym źródłem finansowania wzrostu gospodarczego będą musiały być nasze „wciąż niezbyt duże, krajowe oszczędności. I tak przez dłuższy czas pozostanie.” Nie proponują jednak rozwiązania, w jaki sposób tę lukę kapitału wypełnić krajowymi oszczędnościami. Stwierdzają wręcz, że nie da się szybko zwiększyć oszczędności.

Polska gospodarka rzeczywiście cierpi na niedostatek długoterminowych oszczędności krajowych. Polacy we własnym interesie powinni oszczędzać w horyzoncie długookresowym na emeryturę, ale celem bardziej przemawiającym do wyobraźni zwłaszcza tych młodszych, celem najbardziej inspirującym, mierzalnym i wyobrażalnym, jest mieszkanie. Oszczędzanie na cele mieszkaniowe jednocześnie przynosiłoby korzyści gospodarce kraju. Konieczne są jednak bardzo czytelne formy zachęcania do oszczędzania. W Polsce ich znaczenie będzie jeszcze istotniejsze, bowiem przeł...