Rynek Finansowania Nieruchomości: Budownictwo energooszczędne w Polsce

Łukasz Bogusz
Specjalista Zespół ds. Programów Publicznych i Środowisk Gospodarczych,
Związek Banków Polskich

Istota budownictwa energooszczędnego odnosi się bezpośrednio do coraz istotniejszych aspektów zanieczyszczenia środowiska i kurczenia się źródeł energii. Wzrost cen materiałów opałowych (oddziałujących na koszt ogrzewania domu) i elektryczności (działanie urządzeń i oświetlenie) skutkuje zwiększoną uwagą konsumentów oraz troską o zapewnienie komfortu użytkowania związanego z minimalizowaniem zużycia energii. Sam poziom zużycia energii można zmniejszyć przyczyniając się nie tylko do zmiany poziomu ponoszonych kosztów własnych, ale i do ochrony środowiska. Budownictwo energooszczędne stosuje rozwiązania wykorzystujące energię odnawialną (m.in. słoneczną, wiatrową, ciepło ziemi) lub pozwala na alokowanie jej, chroniąc przed ucieczką temperatury (m.in. przez niwelowanie wszelkich mostków termicznych).

Z zalet rozwoju tych technologii korzysta ustawodawstwo Unii Europejskiej, która de facto nakazuje swoim członkom realizację zadań poprawiających optymalne wykorzystanie energii. Dyrektywa Parlamentu Europejskiego i Rady 2010/31/UE z dnia 19 maja 2010 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków zobowiązuje państwa członkowskie do doprowadzenia do tego, aby od początku 2021 r. wszystkie nowo powstające budynki były obiektami „o niemal zerowym zużyciu energii”1. Szczegóły techniczne zawarte są w załączniku nr 3 do Programu. Dostosowanie do wymagań Dyrektywy ma zmodyfikować rynek nieruchomości przez zmianę sposobu projektowania i budowy nowych obiektów. Sam program ma budżet w wysokości 300 mln zł. Środki te mają pozwolić na realizację 12 tys. domów jednorodzinnych i mieszkań w budynkach wielorodzinnych. Program przewidziany jest na lata 2013-2018, a wypłata środków powiązanych z inwestycjami skończy się w 2022 roku. Pierwsza transza 100 mln zł ma być wypłacona w latach 2013-2015, kolejne 200 mln zł w latach 2016-20182.

Uwzględniane są dwa rodzaje przedsięwzięć: budowa lub zakup nowego domu jednorodzinnego oraz zakup lokalu mieszkalnego w nowo budowanym budynku wielorodzinnym. W przypadku pierwszej z opcji, dla standardu NF-15 można liczyć na dofinansowanie w wysokości 50 tys. zł brutto, w przypadku lokalu mieszkalnego kwota ta wynosi 16 tys. zł brutto. Realizacja domu jednorodzinnego w standardzie NF 40 pozwala uzyskać dofinansowanie wynoszące 30 tys. zł brutto, lokal mieszkalny – 11 tys. zł brutto3. Schemat postępowania dla osoby fizycznej ubiegającej się o dopłatę do kredytu na budowę domów energooszczędnych pokazuje rys. 1.

Poziom złożoności jest, oczywiście, wysoki, wymaga wstępnego potwierdzenia spełnienia wytycznych jeszcze przed umową z wykonawcą. Realizacja przedsięwzięcia skutkuje jej odbiorem przez weryfikatora, przeprowadzeniem kontroli przez bank (co jest podstawą wystąpienia o dotację na podstawie wcześniejszej umowy o współpracy) oraz kontrolą NFOŚiGW. Prawidłowa weryfikacja powoduje wypłatę dotacji na rachunek kredytu i jego częściową spłatę.

W ramach realizacji projektu zawarto umowę z sześcioma bankami zainteresowanymi finansowaniem domów energooszczędnych. Wykaz banków mających podpisaną umowę o współpracy z NFOŚiGW zawiera tabela 1. Prezentowane w niej wartości są optymalne z punktu widzenia klienta.

W tabeli porównano poziomy prowizji i marży w najniższych wartościach, niejednokrotnie powiązanych z długą historią współpracy klienta z bankiem lub korzystania z innych produktów bankowych. Najbardziej interesującą ofertę z punktu widzenia opłaty mają trzy banki. Wskaźnik odniesienia oprocentowania kredytu koresponduje z poziomem najniższej oferowanej marży, kształtując jej średni poziom na 1,57 proc. Maksymalny okres kredytowania wynosi 30-35 lat, przy konieczności posiadania środków własnych w wysokości od 5-10 proc.

Efekty wdrażania na są bieżąco monitorowane i prezentowane na stronie NFOŚiGW w zakładce programu. Pierwsze kredyty z dotacją udzielone zostały już w III kwartale 2013 roku. W roku bieżącym zrealizowano jedynie 8,2 proc. planu, co wskazuje na niskie zainteresowanie (realizacja dofinansowań z sumy przeznaczonej na nie wyniosła zaledwie 0,3 proc.).

Trzeba jednak pamiętać o sezonowości prac budowlanych i wzmożonym zainteresowaniu w okresie wakacyjnym. Wykres 1 pokazuje narastająco liczbę inwestycji, które zostały zrealizowane w poszczególnych miesiącach. Pierwszych dziesięć zostało uruchomionych w styczniu 2014 roku, kolejnych dwanaście w lutym 2014 roku. Wzmożone zainteresowanie kształtuje przyrost między marcem i kwietniem, kiedy liczba projektów wzrosła o pięć kolejnych.

Łączna kwota wypłat to 810 tys. zł dla obiektów o powierzchni średniej wynoszącej 117,3 m2. Przeciętna wartość wskaźnika zapotrzebowania na energię użytkową do celów grzewczych wyniosła 33,6 kWh/(m2*rok). Okres kredytowania sięgał średnio 10 lat, przy prowizji wyższej od wartości najniższych w ofertach banków, równej 3,13 proc. Oprocentowanie kredytu kształtowało się na poziomie 7,69 proc. Poziom dopłat do kredytów, na poziomie o 1,2 tys. zł niższy od zrealizowanych kosztów kwalifikowanych, świadczy o prawidłowym poziomie ich oszacowania przez twórców projektu, natomiast wskaźniki kosztów warkredytowych klasyfikują tę grupę kredytów na poziomie typowym dla rynku hipotecznego.

Program jest stosunkowo trudny, wpływa jednak na jakość budownictwa w Polsce zwiększając jego konkurencyjność i dostosowując do europejskich standardów. Zdaniem Dariusza Koca z Krajowej Agencji Poszanowania Energii (autora wymogów technicznych Programu), realizacja pozwoleń wydanych na podstawie standardów sprzed 2014 roku, zajmie ponad dwa lata, co nie rokuje szybkiego wzrostu liczby nieruchomości energooszczędnych. Dodatkowo zniechęcającym czynnikiem jest poziom skomplikowania formalności, których ...