Rynek Finansowania Nieruchomości: Wykorzystanie ubezpieczenia do zabezpieczania różnych rodzajów ryzyka związanego z inwestowaniem w nieruchomości

dr Patrycja Kowalczyk
adiutant w Katedrze Ubezpieczeń
Instytutu Zarządzania Finansami,
Wydział Zarządzania, Informatyki i Finansów,
Uniwersytet Ekonomiczny we Wrocławiu

Na początku – przy podejmowaniu decyzji o wstrzymaniu inwestycji (głównie w segmencie nieruchomości mieszkaniowych) – jednym z podstawowych powodów była zaostrzona polityka kredytowa banków, której konsekwencją było i jest nadal nieudzielanie kredytów hipotecznych klientom indywidualnym o niskiej i średniej zdolności kredytowej. Dodatkowo, niektóre banki wycofały się z uruchamiania kredytów we frankach szwajcarskich, inne zdecydowanie podwyższyły marżę dla kredytów w tej walucie, co spowodowało, iż część klientów nie była w stanie zaciągnąć kredytu hipotecznego. Kolejnym powodem wstrzymania inwestycji, bądź nierealizowania ich, były różne rodzaje ryzyka związanego z kontrahentami, którzy przy ograniczeniu dostępu do kapitałów obcych stali się niewypłacalni. Ponadto pojawiły się jeszcze inne rodzaje ryzyka, które – choć nie należą do rodzajów ryzyka finansowego – to jednak poprzez zrealizowanie się ich, mogłoby dojść do poważnych konsekwencji finansowych dla podmiotów realizujących inwestycje właśnie na rynku nieruchomości.

Rodzaje ryzyka związanego z inwestowaniem w nieruchomości

Wachlarz różnych rodzajów ryzyka związanego z inwestowaniem w nieruchomości jest bardzo szeroki. Znajdują się w nim zarówno te rodzaje ryzyka, które związane są tylko z inwestowaniem w nieruchomości mieszkaniowe, tylko z inwestowaniem w nieruchomości komercyjne, a także te, które mogą się zrealizować przy inwestowaniu w oba rodzaje nieruchomości. Ponadto inne rodzaje ryzyka będą się odnosiły do inwestycji dokonywanej przez klienta indywidualnego, a inne przez klienta instytucjonalnego lub przez przedsiębiorstwa.

Wśród najważniejszych rodzajów ryzyka związanego z inwestowaniem w nieruchomości znajdują się[1]:

1. ryzyko trafności koncepcji,
2. ryzyko związane z czasem przygotowania projektu,
3. ryzyko wydłużenia okresu uzgodnień i zezwoleń,
4. ryzyko koncepcji finansowania inwestycji,
5. ryzyko związane z gruntem budowlanym,
6. ryzyko przekroczenia kosztów budowy.

Ryzyko trafności koncepcji, nazywane także ryzykiem deweloperskim[2], można podzielić na trzy kolejne rodzaje ryzyka:

1. ryzyko trudności z wynajmem lub sprzedażą,
2. ryzyko prognozy,
3. ryzyko planowania.

Do najistotniejszych czynników ryzyka w toku procesu inwestycyjnego w budownictwie zalicza się czas. Oznacza to, iż ryzyko związane z czasem przygotowania projektu ma bardzo duże znaczenie dla inwestorów. Z uwagi na wysoki udział kapitałów obcych w większości inwestycji, przekroczenie planowanych okresów realizacji i/lub ekspozycji rynkowej wiąże się z dodatkowym obciążeniem z tytułu obsługi kredytu, co może pochłonąć zakładany zysk inwestora. Na zrealizowanie się ryzyka czasu mogą mieć wpływ zarówno czynniki zewnętrzne (niezależne od inwestora), jak np. zbyt długi czas oczekiwania na uzyskanie pozwoleń, jak również czynniki wewnętrzne (zależne od inwestora), jak np. zła organizacja pracy zespołu deweloperskiego. Oznacza to, że kolejne ryzyko, jakim jest ryzyko wydłużenia okresu uzgodnień i zezwoleń, jest silnie związane z ryzykiem czasu.

Następnym, bardzo ważnym ryzykiem jest ryzyko związane z koncepcją finansowania projektu, które jest związane z wyborem źródła finansowania projektu. W zależności od podejścia i wyboru źródła finansowania inwestycji można tutaj wyróżnić następujące rodzaje tego ryzyka:

1. ryzyko zmiany cen,
2. ryzyko braku środków finansowych (opóźnienia wpłat rat należności, np. przy realizacji inwestycji mieszkaniowych), zerwanie umowy przez klienta (np. przy nieuruchomieniu przez bank kredytu hipotecznego klientowi indywidualnemu),
3. ryzyko zmiany stóp procentowych,
4. ryzyko inflacyjne,
5. ryzyko kursu walutowego.

Kolejnym rodzajem ryzyka jest ryzyko związane z gruntem budowlanym. Wynika ono z pewnych właściwości gruntu, które mogą być rozpoznane tylko przez odpowiednie badania. Znaleziska archeologiczne, niewypały, zanieczyszczenia gruntu, mogą spowodować ograniczenia obszaru możliwego do wykorzystania lub przesunięcia terminu budowy. Nietypowe warunki hydrologiczne z reguły narzucają konieczność wykonania szczególnych zabezpieczeń przed wodą, a to generuje dodatkowe koszty.

Ostatnim wymienionym powyżej ryzykiem jest ryzyko związane z przekroczeniem kosztów budowy, które wynika przede wszystkim z długiego okresu realizacji inwestycji, co utrudnia sporządzenie wystarczająco dokładnej prognozy kosztów we wczesnym stadium procesu inwestycyjnego.

Warto jeszcze dodać, iż istotnym ryzykiem, które może się pojawić przy każdej inwestycji w nieruchomości, jest ryzyko związane z siłami przyrody (np. trzęsienia ziemi, powodzie, huragany, uderzenia pioruna). Dodatkowo jeszcze – w szczególności przy dużych projektach (budowa nieruchomości komercyjnej lub wielorodzinnej) – może zrealizować się także ryzyko kradzieżowe lub ogniowe – niekoniecznie związane z siłami przyrody (np. podpalenie, wadliwa instalacja). Ponadto podmioty realizujące inwestycje w nieruchomości powinny pamiętać o tych rodzajach ryzyka, które związane są z budową danego obiektu oraz montażem w trakcie budowy stosownych urządzeń, maszyn i wyposażenia.

Poza powyższymi rodzajami ryzyka, które często są wymieniane w fachowej literaturze, istnieją jeszcze inne rodzaje ryzyka, o których warto ...