Rynek finansowania nieruchomości: Trendy na rynku kredytów hipotecznych

Aleksandra Łukasiewicz
Prezes Zarządu Home Broker Doradcy Finansowi

Popularny frank szwajcarski stał się trudno dostępny i drogi, a jego miejsce zajęły euro i złoty. Zmniejszyła się też ogólna dostępność kredytu ze względu na nierzadko wymagany wkład własny, głównie w walutach i zmniejszoną zdolność kredytową poprzez zaostrzenie zasad jej obliczania, częściowo na skutek zapowiedzi nadzoru wprowadzenia Rekomendacji T. Obawa przed kondycją deweloperów przyniosła też wymogi co do stanu zaawansowania inwestycji deweloperskich, aby zakup takich nieruchomości mógł być finansowany kredytem hipotecznym.

Zahamowanie akcji kredytowej zmieniło również nastawienie banków: z walki o udział w rynku i wygenerowanie jak największego miesięcznego wolumenu, na zyskowność i bezpieczeństwo portfela. To z kolei zwiększyło zainteresowanie dodatkowym uproduktowieniem klienta, czyli cross-sellingiem. W efekcie zwiększonego zainteresowania jakością portfela do lamusa odeszły też w większości oferty kredytowe z badaniem zdolności opartym na oświadczeniu klienta czy też w przypadku refinansowania, w oparciu o płaconą dotychczas ratę. Korekta cen nieruchomości, utrudniony dostęp do niżej oprocentowanych kredytów walutowych oraz podniesienie wskaźnika ceny za metr kwadratowy sprawiły, że zaczął się liczyć na rynku kredyt z dopłatami ze skarbu państwa, który przed kryzysem miał marginalne znaczenie.

Na obraz rynku kredytów hipotecznych miały wyraźny wpływ decyzje regulatora, a nawet ich projekty. Rekomendacja S wprowadziła obowiązek umożliwienia kredytobiorcom spłaty kredytu bezpośrednio w walucie. Oznacza to w teorii ominięcie części spreadu walutowego, czyli zmniejszenie kosztu kredytu hipotecznego, ponieważ klient nie jest zmuszony do korzystania z często zawyżonego przez bank kursu sprzedaży waluty. W praktyce jednak oznacza to konieczność samodzielnego zakupu waluty, co nie jest wolne od kosztów i wymaga poświęcenia czasu i uwagi. Opcja ta jest więc korzystna dla osób osiągających dochody w walucie, bądź refinansujących kredyt, jeżeli bank, do którego przenoszą swoje zobowiązanie, zgodzi się ten nowy kredyt w walucie uruchomić. A to nie jest popularne, ponieważ oznacza dla banku również rezygnację z części spreadu. W efekcie banki nie odczuły presji na zmniejszenie spreadu walutowego, czemu miała służyć rekomendacja.

Drugą regulacją, o której jest głośno na rynku, jest przyjęta 23 lutego Rekomendacja T. Najwięcej kontrowersji i największy wpływ na obecny kształt ofert kredytowych ma zawarte w niej zaostrzenie zasad obliczania zdolności kredytowej, ograniczające poziom miesięcznych zobowiązań klienta do 50 proc. jego dochodu w przypadku osób zarabiających poniżej średniej krajowej i maksymalnie 65 proc. u pozostałych. Warto zauważyć, że na razie sama propozycji rekomendacji, jeszcze przed jej wprowadzeniem, wystarczyła, aby rynek wdrożył je w części w życie. Dodatkowo Rekomendacja T nakazuje dalsze obostrzenia w kalkulowaniu zdolności kredytowej w postaci zwiększenia rat kredytów walutowych o 20 proc. i konieczności przyjmowania jako obciążenie kart kredytowych i limitów tak, jakby był to 5-letni kredyt. Do tej pory część banków ich nie uwzględniała, jeżeli nie były wykorzystywane.

Rekomendacja T ogranicza też maksymalny poziom LTV (ang. loan to value – stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości) w przypadku kredytu walutowego dla osób zarabiających w złotych do 80 proc. wartości nieruchomości. Sytuacja z finansowaniem w walutach obcych sprawiła jednak, że waluty stały się dostępne jedynie dla najzamożniejszych ...