Rynek finansowania nieruchomości: Standardy wyceny nieruchomości

Jan Robert Nowak
dyrektor Departamentu Wycen i Analiz Rynku Nieruchomości,
BRE Bank Hipoteczny S.A.
Anna Antończak
zastępca dyrektora Departamamentu Wycen i Analiz Rynku Nieruchomości,
BRE Bank Hipoteczny S.A.

Rekomendacja S, S bis i rekomendacja T zobligowały banki do aktywnej analizy ryzyka związanego z procesem finansowania nieruchomości, wprowadzając szereg ograniczeń, które istotnie wpłynęły na aktywność kredytową banków. Przy okazji zmianie uległa również percepcja przez banki różnych aspektów ryzyka, w tym aspektów związanych z wartością nieruchomości i samym rynkiem nieruchomości. Efektem tych zmian była, jeszcze silniej artykułowana przez banki i nadzór bankowy, potrzeba wypracowania jednolitych zasad określania wartości nieruchomości i podjęcia szeregu działań zmierzających do poprawienia wiarygodności wycen.

Kryzys wskazał również potrzebę analiz wynikającą z długofalowego zaangażowania banku w przypadku kredytu hipotecznego. Ryzyko zmiany wartości nieruchomości w czasie, trudne do skwantyfikowania, stało się ważnym elementem oceny ryzyka. Pojawiła się więc konieczność przyspieszenia prac nad nowym standardem wyceny nieruchomości dla potrzeb banków. Nowe spojrzenie na oczekiwania banków, w stosunku do operatu szacunkowego, wynikające również z ostatnich doświadczeń gospodarczych, spowodowało potrzebę zwiększenia przejrzystości analizy i ostatecznej wartości oraz konieczności wskazania obszarów ryzyka podejmowanego przez bank w procesie kredytowania konkretnej nieruchomości.

Komitet ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich w ciągu ostatnich lat podjął szereg działań zmierzających do poprawy przejrzystości rynku finansowania nieruchomości, jak i samego rynku nieruchomości – inicjatywy w postaci systemów SARFiN i AMRON są potwierdzeniem tej tezy. Równolegle do prac nad wspomnianymi systemami bazo-danowymi powołany został przed kilkoma laty przy KdsFN zespół ds. współpracy z rzeczoznawcami. Sygnały płynące z rynku – i to zarówno od banków, jak i od nadzoru bankowego – wskazywały na niezadawalającą jakość operatów szacunkowych, w tym zbyt częste przeszacowanie wartości. W ramach powołanego zespołu podjęto współpracę ze środowiskiem rzeczoznawców majątkowych reprezentowanym przez Polską Federacją Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, zmierzające do poprawy tego stanu.

Jedną z propozycji PFSRM było wypracowanie, w ramach opracowywanych Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny, nowego standardu na potrzeby wyceny dla zabezpieczenia wierzytelności. Treść wypracowanego przez PFSRM standardu (KSWS 3), oparta w dużej mierze na Międzynarodowych Standardach Wyceny, była konsultowana z przedstawicielami środowiska bankowego i Komisji Nadzoru Finansowego. Tekst standardu został przekazany do dalszych konsultacji i uzgodniony przez Ministra Infrastruktury, zgodnie z art. 175 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. W wyniku konsultacji pojawiły się zmiany w stosunku do treści wypracowanej z bankami i KNF, w szczególności został usunięty zapis w pkt. 2.2, mówiący o konieczności określenia wartości rynkowej oraz, obligatoryjnie, wartości dla aktualnego sposobu użytkowania. O reperkusjach tych zmian dla banków – w części II artykułu.

Co nowego wnosi ten standard?

Standard Zawodowy Rzeczoznawców Majątkowych „Wycena dla Zabezpieczeń Wierzytelności” stanowi załącznik do Komunikatu Ministra Infrastruktury z dn. 04.01.2010 r. Ma on zastosowanie przy szacowaniu nieruchomości, które zostały lub będą obciążone ograniczonym prawem rzeczowym, stanowiącym zabezpieczenie wierzytelności (z wyłączeniem sporządzania ekspertyzy bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości). Jak wynika z pkt 2.2., podstawę wyceny stanowi wartość rynkowa, ale na zamówienie wierzyciela lub zamawiającego, rzeczoznawca majątkowy dodatkowo może określić inne rodzaje wartości.

Standard w pkt. 4.1. wskazuje na konieczność odniesienia się do wymagań wierzycieli i zapewnia zdecydowanie większą współpracę na styku rzeczoznawca-bank:

„4.1. Przeprowadzając wycenę do celu zabezpieczenia wierzytelności, rzeczoznawca majątkowy powinien odnieść się do wymagań ...