Rynek finansowania nieruchomości: Specyfika polskiego rynku nieruchomości

dr Krzysztof Czerkas
Członek Zarządu
BRE Banku Hipotecznego

Podobnie, jak i w innych krajach, rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce jest wrażliwy na pewne zmienne makroekonomiczne, np. na wahania stopy procentowej. Przebieg cykli koniunkturalnych na rynku nieruchomości w latach 1989-2008 w Polsce wykazuje ponadto pewne prawidłowości świadczące o jego specyfice.

Znajomość przez inwestora tych prawidłowości i opisanej dalej tejże specyfiki polskiego rynku nieruchomości ułatwia podejmowanie decyzji inwestycyjnych, a instytucjom finansowym – decyzje o finansowaniu projektów w obszarze nieruchomości komercyjnych. Co więcej, świadomość występowania tych czynników wymusza uwarunkowania regulacyjne związane z finansowaniem nieruchomości ze strony instytucji nadzorczych, np. Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), oraz kierunki analizy ryzyka poszczególnych transakcji. Czynniki specyficzne polskiego rynku nieruchomości powinny być zatem brane pod uwagę przez instytucje finansowe przy ocenie ryzyka projektów w obszarze nieruchomości komercyjnych realizowanych w Polsce. Istnieje jednak wciąż otwarte pytanie, czy przy ocenie projektów w obszarze nieruchomości komercyjnych polskie instytucje finansowe kontrolowane przez banki zagraniczne będą bardziej brały pod uwagę efekty kryzysu w światowym systemie finansowym, obecną specyfikę polskiego rynku czy też bardzo duży potencjał rozwojowy polskiej gospodarki i specyfikę polskiego rynku nieruchomości. Specyfika rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce polega na oddziaływaniu na ten rynek wielu wzajemnie bardzo ściśle powiązanych czynników, co w tej skali rzadko występuje w państwach wysoko rozwiniętych (co było już sygnalizowane we wcześniejszych rozdziałach pracy, teraz zaś przejdziemy do szczegółów). Czynniki te uwypuklają oddziaływanie na finansowanie nieruchomości komercyjnych w Polsce takich generalnych atrybutów nieruchomości, jak lokalizacja, stałość, trwałość czy koszty transakcyjne. Działanie wspomnianych czynników jest zróżnicowane w zależności od konkretnego segmentu rynku nieruchomości komercyjnych i konkretnego typu transakcji w ich obszarze. Do najważniejszych specyficznych czynników wpływających na rynek nieruchomości komercyjnych i decyzje finansowe w zakresie podejmowanych transakcji w Polsce należą:

• przemożny wpływ sfery polityki
• wciąż odczuwalny wpływ dziedzictwa realnego socjalizmu na rynek nieruchomości komercyjnych
• nie zawsze czytelne i jasne przepisy prawne, podatkowe i regulacje bankowe oddziałujące na procesy i transakcje na rynku nieruchomości
• ścisły związek koniunktury na rynku nieruchomości i postrzegania Polski jako kraju przyjaznego lub nie krajowej przedsiębiorczości i inwestycjom zagranicznym
• niesprawna praca sądów gospodarczych, w tym sądów wieczystoksięgowych, rejestrowych
• wpływ niedorozwoju infrastruktury na procesy i transakcje na rynku nieruchomości