Redaktor Naczelny Nowoczesnego Banku Spóldzielczego: Hipoteki pod semaforem

Analitycy są pewni jednego: mimo wysokiej relacji kwoty kredytu do wartości nieruchomości (LTV) nasza sytuacja jest odmienna zasadniczo od tej, która miała miejsce w USA i w innych krajach ogarniętych zaraza subprime. Kredyty hipoteczne zaciąga w Polsce najbogatsza cześć społeczeństwa bądź ludzie młodzi, którzy przenoszą się z małych miejscowości do dużych aglomeracji. Z reguły są oni najbardziej aktywni zawodowo i posiadają wysokopłatne posady. Ponadto klienci banków zgłaszają popyt na hipoteki z reguły na własny użytek, rzadko dotyczy to inwestycji spekulacyjnych w nieruchomości, a poprzez zmienna stopę procentowa ryzyko w większym stopniu przenosi się na kredytobiorców.

Nie znaczy to, że wszystko jest tak różowo. W ostatnim czasie Komisja Nadzoru Finansowego zaleciła bankom uważne przyjrzenie się procedurom, systemom scoringowym i przeprowadzenie gruntownej analizy kredytów hipotecznych i mieszkaniowych. Większość tych portfeli ma bardzo krótką historie i została uruchomiona w okresie koniunktury oraz relatywnie niskich stóp procentowych. Największe ryzyko związane jest z kredytami z lat 2006-2008, które były udzielone w szczycie gorączki na rynku nieruchomości, na wyjątkowo liberalnych zasadach (wysokie ceny nieruchomości, bardzo wysokie LTV, duży udział kredytów w CHF, zaniżanie kosztów utrzymania i brak pełnej weryfikacji zdolności kredytowej). Dzisiaj wskutek kryzysu w krajach strefy euro przed polskimi bankami otwiera się nowy niezbyt wspaniały świat, w którym uwaga skupia się na wyzwaniu pod tytułem „płynność”. W średnim horyzoncie czasowym można wiec oczekiwać zmniejszenia wolumenu kredytów długoterminowych, co spowoduje wzrost marż. Zdaniem KNF oczekiwana fala podwyżek stóp procentowych może znacząco pogorszyć jakość portfeli.

Potwierdzają te obawy nadzoru dane za 2011 r., w okresie styczeń-wrzesięń wartość kredytów ze stwierdzoną utratą wartości zwiększyła się o 2 mld zł – z 4,9 mld zł do 6,9 mld zł. Wolumen kredytów opóźnionych w spłacie powyżej 30 dni wynosił 8,6 mld zł, natomiast do 30 dni aż 13,9 mld zł. Sprawiedliwość rynku hipotek jest ślepa, coraz więcej płacą zarówno złotowi, jak i frankowi dłużnicy. KNF sygnalizuje, że wskutek silnego wzrost stanu zadłużenia wyrażonego w złotych sytuacja dużej części walutowców jest de facto gorsza. Częstokroć są oni zmuszeni utrzymywać kredyt walutowy, gdyż w przeciwnym razie „zrealizowaliby stratę”, a ostateczny koszt, nawet przy niższych miesięcznych ratach spłaty, okazałby się znacznie wyższy. W skrajnych przypadkach może wystąpić sytuacja, w której pomimo sprzedaży mieszkania i przeznaczeniu całości środków na spłatę zobowiązań, wysokość kapitału pozostającego do zwrotu jest wyższa niż w momencie zaciągnięcia kredytu.