Raporty | Rynek nieruchomości mieszkaniowych

Ewidentną konsekwencją kryzysu było znaczne zmniejszenie ilości rozpoczynanych nowych inwestycji mieszkaniowych. Obniżeniu uległa liczba wydawanych pozwoleń na budowę (o 23,1 proc. r/r), które dotyczyły 178,8 tys. mieszkań oraz liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto (o 18,2 proc. r/r) – 142,9 tys. W IV kwartale 2009 r. tendencja spadkowa uległa wyhamowaniu. W pierwszych trzech kwartałach dynamika liczby mieszkań, dla których wydano pozwolenia na budowę wynosiła -50 proc. r/r, natomiast za okres styczeń-grudzień wzrosła już do -37 proc. r/r.

W II połowie 2009 r. na rynku deweloperskim liczba mieszkań przeznaczonych do sprzedaży w sześciu głównych miastach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Łódź, Gdańsk) utrzymywała się średnio na poziomie 30-35 tys. Zredukowana przez banki akcja kredytowa, umożliwiała jedynie umiarkowany popyt na mniejsze mieszkania, do 75 m2, sprzedawane w dużej mierze w programie Rodzina na Swoim. Według danych Banku Gospodarstwa Krajowego w całym 2009 r. udzielono około 31 tys. tego rodzaju kredytów na sumę 5,4 mld zł. Stanowiło to 10 proc. wartości całkowitego zadłużenia kredytami mieszkaniowymi w sektorze bankowym 20 proc. kredytów mieszkaniowych udzielonych w 2009 r. Na koniec 2009 r. wynik całkowitego wykorzystania programu Rodzina na Swoim to 41,5 tys. kredytów z sumą 6,7 mld zł. Korzystnym dla deweloperów i kredytobiorców aspektem w praktyce programu była rosnąca cena maksymalna 1 m2 powierzchni mieszkań, z kolei negatywnym zjawiskiem z punktu widzenia nabywców były wygórowane poziomy marż i prowizji przygotowawczych, narzucone przez banki uczestniczące w Programie. W celu dalszego zwiększenia popularności programu władze ustawodawcze zdecydowały o objęciu Programem także osoby samotnie wychowujące dzieci. Zapowiadane są jeszcze inne zmiany dotyczące kredytów z dopłatami w ramach programu „Rodzina na swoim”. Najnowszy projekt przewiduje, że państwo będzie wspierało jedynie kupno mieszkań na rynku pierwotnym. Od 01.07.2011 r. nie będzie można kupić mieszkania z rynku wtórnego korzystając z kredytu z dopłatą. Z kredytu preferencyjnego będą mogły korzystać osoby samotne i bezdzietne, pod warunkiem że powierzchnia lokalu nie przekroczy 50 m2. Dopłata będzie obejmować tylko 30 m2 takiego mieszkania. Mieszkanie to musi być także pierwszym mieszkaniem kredytobiorcy.

Wprzepisach po raz pierwszy pojawi się także ograniczenie dotyczące maksymalnego wieku kredytobiorcy. Kredyt otrzymają tylko osoby mające nie więcej niż 35 lat. W ramach programu zostanie także zmniejszony współczynnik, za pomocą którego wyliczane są limity cen mieszkań. Spadnie on z 1,4 do 1,3. Spowoduje to znaczne ograniczenie oferty deweloperów spełniające założenia programu.

Wskaźnik przeliczeniowy w ramach programu „Rodzina na swoim” dla Warszawy w I kwartale 2010 r. wynosił 7 699,58 PLN/m2, dla II kwartału został ustalony na poziomie 8 013,88 PLN/m2.

Przykładem innej inicjatywy mającej na celu wsparcie rynku mieszkaniowego była państwowa pomoc w spłacie kredytów mieszkaniowych udzielanych osobom, które utraciły pracę po 1 lipca 2008 r., jak również planowane zmiany proceduralne w zakresie budownictwa indywidualnego (projekt ustawy dotyczącej uproszczenia procedur administracyjnych związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę domów jednorodzinnych).

Analiza cen mieszkań w transakcjach zawartych w II połowie 2009 r. wskazuje na brak znaczącej różnicy w porównaniu z I połową 2009 r., chociaż do końca III kwartału 2009 r. ruch cen skierowany był zdecydowanie w dół, po czym nastąpiło wyhamowanie lub przełamanie tendencji spadkowej, do którego doszło dzięki wznowieniu (pod koniec 2009 r.) akcji kredytowej przez banki oraz popytowi wygenerowanemu przez program Rodzina na Swoim (w którym ceny maksymalne we wszystkich lokalizacjach uległy zwiększeniu). Dalszy ciąg tej korekty będzie zauważalny w 2010 r. ze względu na nadal wysoki poziom cen ofertowych w stosunku do możliwości nabywczych. Dodatkowo do korekty cen przyczynią się promocje i obniżki cen mieszkań o większych metrażach, których program Rodzina na swoim nie obejmuje i nie cieszą się one wystarczającym zainteresowaniem.

Warszawa

Rok 2009 dla stołecznego rynku mieszkaniowego był okresem trudnym pod względem wielkości sprzedaży oraz wymuszonych obniżek cen mieszkań. Szacuje się, że w całym 2009 r. na terenie Warszawy dokonano o połowę mniej transakcji niż w 2008 r., a większość zawartych transakcji odbyła się na rynku wtórnym. Spadek sprzedaży na rynku pierwotnym przyczynił się do wstrzymania niektórych inwestycji, a w szczególnych przypadkach doszło do przeprojektowania inwestycji na niższy standard budynków i mniejsze powierzchnie mieszkań. Poprawa wyników sprzedaży w IV kwartale 2009 r. i jej kontynuacja w I kwartale 2010 r., przy pozytywnych prognozach na najbliższą przyszłość, rozbudziły optymizm deweloperów i sprawiły, że wiele wstrzymanych inwestycji zostało wznowionych. W efekcie kolejne warszawskie inwestycje pojawiają się w ofertach sprzedaży. Wyniki w budownictwie mieszkaniowym za 2009 r. wykazały, że w granicach miasta stołecznego liczba mieszkań oddanych do użytkowania (19 483) ukształtowała się na podobnym poziomie, co rok wcześniej (różnica tylko o 2 proc.). Negatywne skutki kryzysu dało się zauważyć w przypadku wyraźnego spadku planowanych i rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych. W 2009 r., według danych GUS, liczba mieszkań, dla których wydano pozwolenia na budowę (14 520), spadła o 31 proc. r/r, a liczba mieszkań, których w tym samym okresie budowę rozpoczęto (11 273) spadła aż o 47 proc. r/r.

Wposzczególnych dzielnicach Warszawy ceny w okresie kryzysu wahały się w sposób zróżnicowany. Największej zmianie uległy ceny na terenie Białołęki, Wilanowa, Wawra, Rembertowa, Targówka oraz Woli (od -10 do -8 proc.), najmniej zmieniły się w rejonie Śródmieścia, Mokotowa, Ursynowa, Żoliborza, Bielan i Włoch (od -4 do -2 proc.). Powodem dużych obniżek cen na rynku pierwotnym (w przypadku mieszkań popularnych położonych w inwestycjach z dala od centrum miasta) była konieczność dostosowania cen do programu „Rodzina na swoim”. W centralnych dzielnicach, gdzie utrzymujące się wysokie ceny wskazywały, że lokale przeznaczone są dla nabywców z „górnej półki”, deweloperzy zmuszeni byli do przeczekania trudnej sytuacji bez pomocy programu rządowego. Średnia cena transakcyjna dla całej stolicy na koniec 2009 r. powróciła do poziomu sprzed kryzysu i wyniosła 8 280 zł/m2. Ze względu na niższą cenę lepiej sprzedawały się mieszkania na rynku wtórnym, zwłaszcza lokale znajdujące się w starej substancji, np. zabudowa z wielkiej płyty.

Szacuje się, że pod koniec 2009 r. na rynku znajdowało się około 17 tys. nowych mieszkań do sprzedania, natomiast na koniec I kw. 2010 r. w ofercie znajdowało się około 13 tys. mieszkań. Według prognoz w 2010 r. na rynek pierwotny powinna trafić podobna liczba mieszkań, co mieszkań sprzedanych na rynku pierwotnym. Deweloperzy coraz rzadziej są skłonni do stosowania obniżek cen, zwłaszcza w przypadku mieszkań popularnych, na które popyt zwykle jest zadowalający. Większe upusty (promocje cenowe) stosowane są w przypadku mieszkań o większej powierzchni, niepodlegającej wymogom programu „Rodzina na swoim”.

Gdańsk

Na terenie Gdańska pierwsze symptomy spadku popytu na mieszkania pojawiły się już pod koniec 2007 r. i pogłębiały się przez cały 2008 r. Szacuje się, że w 2008 r. na rynku pierwotnym sprzedanych zostało około 1 600 mieszkań. W 2009 r. gdański rynek mieszkaniowy odnotował zwiększoną liczbę sprzedanych lokali mieszkalnych, mimo to lokalni deweloperzy zmniejszyli liczbę inicjacji nowych inwestycji mieszkaniowych. W budownictwie mieszkaniowym, według danych GUS, liczba mieszkań oddanych do uż...