Raporty: RAPORT o stanie rynku nieruchomości Wiosna 2015

Anna Wójcik, Tomasz Frankowski, Jan Robert Nowak

Ubiegły rok był wyjątkowo dobry dla rynku magazynów. Po latach ograniczonego rozwoju, w 2014 r. oddano do użytku ok. 1,1 mln m2, czyli ponad trzykrotnie więcej niż w 2013 r. Mimo gwałtownego przyrostu powierzchni, poziom pustostanów uległ spadkowi, głównie za sprawą realizacji projektów BTS. Należy mieć nadzieję na utrzymanie tego pozytywnego trendu, choć ponownie na rynku zaczęły pojawiać się projekty spekulacyjne.

Ożywienie dotyczyło również rynku nieruchomości handlowych. Wysoki poziom nasycenia powierzchnią handlową w dużych miastach skłonił inwestorów do aktywności w mniejszych miastach. W minionym roku oddano w Polsce do użytku ok. 450 tys. m2 powierzchni handlowej. Największe inwestycje otwarte w 2014 r. to: Atrium Felicity w Lublinie, Galeria Warmińska w Olsztynie oraz Galeria Amber w Kaliszu. Na rynku obserwowanych jest kilka trendów: deweloperzy inwestują w mniejszych i średniej wielkości miastach, powstają niewielkie centra handlowousługowe, do 5 tys. m2 powierzchni, a w przypadku istniejących dużych centrów utrzymuje się trend ich rozbudowy i unowocześniania w celu przyciągnięcia większej liczby klientów. Skala inwestycji jest imponująca, choć nie zawsze możemy mówić o projektach trafionych, z wysokimi szansami na sukces. Coraz częściej spotykamy sytuacje, gdzie wiara inwestora w projekt nie przekłada się na sukces rynkowy. Mniejsze zło, jeśli jest to problem inwestora, gorzej, jeśli dotyka również banku finansującego oraz najemców.

Według szacunków w ub.r. oddano do użytku ok. 700 tys. m2 powierzchni biurowej. Najwięcej nowych powierzchni powstało w Warszawie, która jest zdecydowanym liderem pod tym względem. Obecnie w stolicy w realizacji pozostaje ponad 700 tys. m2 nowoczesnej powierzchni biurowej. Według zapowiedzi deweloperów w 2015 r. na rynku warszawskim pojawi się niemal połowa z obecnie realizowanych projektów. Duża liczba dostępnych powierzchni biurowych prawdopodobnie wpłynie na zwiększenie poziomu pustostanów, prowadząc do obniżenia czynszów, szczególnie w budynkach starszej generacji.

Rok 2014 był najlepszym od czasu kryzysu na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Deweloperzy, zachęceni dobrymi wynikami sprzedaży, która dla nowych mieszkań była wyższa o ok. 20 proc. r/r, rozpoczęli budowę ponad 69 tys. mieszkań, co stanowiło wzrost o ponad 35 proc. r/r. Otrzymali też przeszło 77 tys. pozwoleń na budowę (co stanowiło wzrost o 38 proc. r/r). Stabilizacja cenowa lokali mieszkalnych możliwa była dzięki racjonalnemu zachowaniu konsumentów, a także nadal utrzymującemu się wysokiemu poziomowi lokali gotowych w ofercie.

Decyzja Rady Polityki Pieniężnej, która w 2014 r. obniżyła stopy procentowe do poziomu najniższego w historii, zachęciła dotychczas niezdecydowanych nabywców do wzięcia kredytów na własne mieszkanie. Na początku ub.r. zaczął ponadto funkcjonować nowy rządowy program wsparcia dla kredytobiorców „Mieszkanie dla Młodych”, który także wpłynął na rozwój rynku mieszkaniowego. Wejście w życie Rekomendacji S, która ograniczyła dostępność kredytów walutowych dla nabywców mieszkań, a także zaostrzyła kryteria zabezpieczeń kredytów, nie zastopowało dobrej passy na rynku mieszkaniowym, która utrzymała się w wyniku wzrostu udziału transakcji gotówkowych oraz większego popytu inwestycyjnego.

Obecnie trwają prace nad nowelizacją zapisów Ustawy o ochronie praw nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych. Zakres proponowanych zmian przez UoKiK i środowisko deweloperskie (część propozycji ma, oczywiście, charakter odrębny) może wpłynąć na koszt i formę finansowania deweloperki mieszkaniowej. W projekcie proponuje się m.in. założenie, iż otwarty rachunek mieszkaniowy może funkcjonować wyłącznie z dodatkowymi zabezpieczeniami w postaci gwarancji ubezpieczeniowej, albo bankowej. Jaki byłby skutek tych zmian, można przewidzieć, na ile natomiast wzmocni to ochronę praw nabywcy, trudno dziś wyrokować. W pełni zasadny jest natomiast postulat rozszerzenia ochrony ustawowej na zakup udziału w prawie własności lokali użytkowych: np. miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym. Zakup miejsca postojowego stanowi istotny koszt dla nabywcy i dotychczasowe pominięcie tej kwoty z ochrony nie miało uzasadnienia.

Również działania KNF, w tym zmiany dotyczące nowelizacji prawa w zakresie działania banków hipotecznych, pozytywnie kształtują rynek. Może nie są one tak głębokie, jak sobie tego co niektórzy życzyli, ale dają szanse rozwoju bankowości hipotecznej w Polsce. Szczególnie istotną zmianą jest określanie wartości BHWN nieruchomości mieszkaniowych w oparciu o skorygowaną wartość rynkową.

Chociażby tylko ta zmiana powinna skutkować wzrostem konkurencyjności banków specjalistycznych i większą dostępnością kredytów hipotecznych.

mBank Hipoteczny od początku swojego istnienia ma specjalistyczny departament ds. wycen, monitoringu inwestycji i analiz rynku nieruchomości. Mamy nadzieję, że będziemy mogli Państwa wspierać zarówno fachową wiedzą, doświadczeniem, jak i bieżącymi analizami stanu rynku nieruchomości.

GOSPODARKA I SEKTOR BANKOWY W 2014 ROKU1

Podsumowując rok 2014: solidny wzrost gospodarczy w turbulentnym otoczeniu

Zgodnie z powszechnymi oczekiwaniami, 2014 rok przyniósł przyspieszenie wzrostu gospodarczego z 1,7 proc. zanotowanych rok wcześniej do 3,3 proc. Jest to wielkość wyższa od większości prognoz formułowanych na początku roku. Negatywnie w 2014 r. zaskoczyła inflacja. Wbrew prognozom, rok upłynął pod znakiem niemal monotonicznego jej spadku – w lipcu po raz pierwszy w historii spadła ona poniżej zera, a na koniec roku sięgnęła -1 proc.

Systematycznemu spadkowi inflacji i, tym samym, oddalaniu się perspektyw powrotu inflacji do celu NBP, towarzyszył wzrost niepewności co do dalszych losów koniunktury w Polsce i za granicą. Seria negatywnych zdarzeń (hamowanie w strefie euro, kryzys gospodarczy w państwach Europy Środkowej i Wschodniej, głównie w Rosji i na Ukrainie) postawiła pod znakiem zapytania możliwość dynamicznego wzrostu zewnętrznego popytu na polskie dobra i usługi. Czynniki te, a także pogorszenie wielu wskaźników aktywności ekonomicznej, skłoniły Radę Polityki Pieniężnej do wznowienia luzowania polityki pieniężnej. Obniżywszy główną stopę procentową o 50 punktów bazowych w październiku, RPP utrzymała łagodne nastawienie i zasygnalizowała możliwość kontynuacji cięć. Z tej możliwości Rada Polityki Pieniężnej skorzystała w marcu 2015 roku, obniżając stopę referencyjną do 1,5 proc., zamykając jednocześnie drogę do dalszych obniżek stóp procentowych.

Początek roku nie był korzystny dla polskiej waluty – odpływ kapitału z rynków wschodzących, którego największą ofiarą była borykająca się z nierównowagą zewnętrzną i problemami politycznymi Turcja, przyniósł również wyprzedaż polskich aktywów, a złoty osłabił się do poziomu ok. 4,26 za euro na koniec stycznia. Kolejne miesiące upłynęły pod znakiem optymistycznych danych z gospodarki realnej i systematycznego wzrostu oczekiwań na działania ze strony Europejskiego Banku Centralnego. Czynniki te doprowadziły do systematycznego umocnienia złotego do poziomu 4,09 za euro i 2,98 za dolara na początku czerwca. W drugiej połowie roku splot negatywnych czynników, począwszy od osłabienia aktywności ekonomicznej w kraju i wznowienia cięć stóp procentowych, przez intensyfikację konfliktu ukraińsko-rosyjskiego i załamanie systemów finansowych obydwu państw, a skończywszy na silnym umocnieniu dolara amerykańskiego, przyniósł deprecjację złotego. Na koniec roku, na płytkim, świątecznym rynku, złoty osłabił się do poziomu 4,40 za euro i 3,60 za dolara. Źródłem dodatkowej zmienności na polskim rynku walutowym okazała się decyzja banku centralnego Szwajcarii z dnia 15 stycznia 2015 roku o zaprzestaniu obrony kursu franka. W jej wyniku kurs franka szwajcarskiego wzrósł z ok. 3,6 PLN do ponad 4 PLN.

Wzrost gospodarczy i inflacja

W 2014 rok polska gospodarka weszła solidnie rozpędzona, a wzrost gospodarczy w I kwartale wyniósł aż 3,4 proc., zaskakując pozytywnie ekonomistów, nie ostatni zresztą raz w minionym roku. Choć nie brakowało czynników ryzyka i towarzyszących im obaw o polską gospodarkę, a także negatywnych niespodzianek w danych o wyższej częstotliwości, wzrost gospodarczy w kolejnych kwartałach utrzymał się powyżej 3 proc. (3,5 proc. w II kwartale, 3,1 proc. w IV kwartale). Na bardzo dobre wyniki polskiej gospodarki złożyło się kilka czynników:

• Dalsze przyspieszenie w konsumpcji, wspierane wyższym realnym wzrostem dochodów gospodarstw domowych (dotyczy to nie tylko płac, ale również innych źródeł dochodu, takich jak świadczenia społeczne) i systematycznie poprawiającymi się nastrojami konsumentów. W 2014 roku, przy dość umiarkowanych wzrostach sprzedaży detalicznej, za gros wzrostów konsumpcji odpowiadały usługi.
• Silne wzrosty inwestycji prywatnych, które odpowiadały w 2014 roku za większą część imponującego, bo sięgającego 10 proc. wzrostu nakładów na środki trwałe w gospodarce. Siła inwestycji prywatnych to w opinii banku przede wszystkim efekt odroczonego popytu inwestycyjnego (w okresie dekoniunktury przedsięwzięcia były odkładane na później) i silnej poprawy sentymentu przedsiębiorstw na przełomie roku, a także konieczność zwiększania mocy wytwórczych, których wykorzystanie jest relatywnie wysokie.
• Duża żywotność polskiego rynku pracy – w 2014 roku obserwowaliśmy dalszy spadek stopy bezrobocia, która w grudniu sięgnęła zaledwie 11,4 proc. (wobec 13,4 proc. na koniec 2013 r.). Jednocześnie w minionym roku dynamicznie rosła liczba pracujących – w zależności od przyjętej miary i źródła danych, wzrost ten wyniósł od 0,7 do 2 proc.
• Drastyczne złagodzenie polityki pieniężnej w poprzedzającym roku, które oprócz natychmiastowych skutków w postaci zmniejszenia obciążeń budżetów gospodarstw domowych obsługą zadłużenia, wpłynęło również na strukturę ich aktywów (wycofywanie środków z kont oszczędnościowych i przenoszenie do funduszy inwestycyjnych lub ich wydawanie), wspierając wydatki konsumpcyjne.

Wbrew powszechnym prognozom i wbrew oczekiwaniom NBP, w 2014 inflacja nie powróciła do wzrostów. Przeciwnie – to właśnie w 2014 r. inflacja spadła poniżej zera i to właśnie wtedy notowano kolejne rekordy na tym obszarze. Na przestrzeni roku inflacja spadła z 0,5 proc. notowanych w styczniu do -1 proc. w grudniu. Złożyło się na to wiele czynników, począwszy od silnych spadków cen żywności związanych z bardzo dobrymi zbiorami i późniejszą wojną handlową z Rosją, a skończywszy na „szoku naftowym” pod koniec 2014 (spadek cen ropy naftowej o ponad 50 proc.), którego efekty jeszcze w pełni nie znalazły odzwierciedlenia w danych CPI. Na te impulsy nałożył się niski poziom inflacji bazowej, który należy wiązać ze zjawiskami deflacyjnymi w otoczeniu zewnętrznym polskiej gospodarki (ujemne tempo wzrostu cen dóbr importowanych przez większą część roku) i wciąż niepełną odbudową popytu wewnętrznego w kraju. W takich warunkach średnioroczne tempo wzrostu cen konsumentów wyniosło w 2014 roku niemal dokładnie zero.

Stopy procentowe

I połowa roku w polityce pieniężnej upłynęła pod znakiem kontynuacji łagodnego nastawienia, uzasadnionego przez brak presji inflacyjnej w gospodarce. Konsensus, zarówno w łonie Rady Polityki Pieniężnej, jak i wśród analityków i uczestników rynku wskazywał na utrzymywanie stóp procentowych na rekordowo niskim poziomie przez kolejne miesiące. Zmiana w polityce pieniężnej przychodziła jednak powoli.

Oczekiwanie na wznowienie cięć stóp procentowych pojawiły się w maju i czerwcu, wraz z pogorszeniem krajowych danych makroekonomicznych, intensyfikacją wojny handlowej z Rosją oraz rozpoczęciem nowej fazy luzowania monetarnego przez Europejski Bank Centralny. Informacje napływające w miesiącach wakacyjnych tylko ten trend wzmocniły i ostatecznie, na wrześniowym posiedzeniu, RP zasygnalizowała rozpoczęcie nowego cyklu cięć stóp procentowych. Doszło do tego w październiku, kiedy stopa referencyjna została obcięta o 50 pb (lombardowa aż o 100 pb). W kolejnych miesiącach na decyzjach RPP zaważyły wewnętrzne różnice zdań co do adekwatnej reakcji na połączenie solidnego wzrostu gospodarczego i pogarszających się perspektyw inflacyjnych. Na posiedzeniach w listopadzie i grudniu nie doszło do obniżek, choć gołębie skrzydło Rady Polityki Pieniężnej takie wnioski regularnie zgłaszało.

Sektor bankowy

Rok 2014 pod względem wyników finansowych polskiego sektora bankowego okazał się nieco lepszy od 2013. Zysk netto sektora w 2014 r. wyniósł 16,2 mld zł, wobec 15,2 mld zanotowanych w analogicznym okresie poprzedniego roku. Za wzrost zysku sektora bankowego odpowiadała przede wszystkim poprawa wyniku odsetkowego – w stosunku do analogicznego okresu poprzedniego roku wzrósł on o 2,5 mld zł, co jest jednak zasługą głównie spadku kosztów odsetkowych (o 5,5 mld zł). W środowisku rekordowo niskich stóp procentowych przychody z tytułu odsetek zmalały o 3 mld zł.

W 2014 roku na rynku kredytowym pojawiły się dalsze symptomy ożywienia, aczkolwiek dotknęły one głównie segmentu korporacyjnego – dynamika kredytów dla przedsiębiorstw wzrosła z 1,6 na koniec 2013 do ok. 10 proc. rok później. Walnie przyczynił się do tego fakt, że ożywienie na rynku kredytów korporacyjnych, z początku stymulowane tylko przez kredyt inwestycyjny, w minionym roku stało się udziałem pozostałych segmentów. W tym kontekście nie należy zapominać o trwającym programie gwarancji de minimis – w 2014 r. udzielono gwarancji na kwotę ok. 10 mld zł (w porównaniu do 7 mld w 2013 roku).

Z drugiej strony segment detaliczny (gospodarstwa domowe) nie zanotował w 2014 roku przełomu, co wynikało z bardzo skromnych wzrostów wolumenów kredytów hipotecznych i stosunkowo niewielkiej dynamiki kredytu konsumpcyjnego. Pierwszy z wymienionych segmentów wykazywał w minionym roku dynamiki nieprzekraczające 5 proc., a skromna (poniżej 10 mld zł kwartalnie) wartość nowo udzielanych kredytów była maskowana przez rosnące spłaty zasobu kredytów zbudowanego w poprzednich latach. Stało się tak mimo rekordowo niskiego oprocentowania kredytów hipotecznych. Z punktu widzenia wolumenów najbardziej brzemiennym w skutki okazała się być decyzja banku centralnego Szwajcarii o uwolnieniu kursu franka szwajcarskiego, która spowodowała wzrost wartości kredytów denominowanych w CHF – wg szacunków Banku – ze 136,2 mld zł na koniec grudnia do ok. 154 mld zł na koniec stycznia. Jednocześnie, wpływ wspominanej decyzji na wysokość rat płaconych przez kredytobiorców okaże się najprawdopodobniej niewielki, jako że efekt FX będzie w dużej mierze zrównoważony przez spadek stóp procentowych Libor CHF (-0,88 proc. dla trzymiesięcznego okresu pożyczki).

Z kolei wzrost wolumenów kredytów konsumpcyjnych był w 2014 r. ograniczony. Październikowa obniżka stopy lombardowej o 100 pkt., wyznaczająca nowe, niższe o 4 p.proc. maksymalne oprocentowanie kredytów konsumpcyjnych przeszła na rynku praktycznie bez echa, najprawdopodobniej nie zwiększając popytu na kredyt.

Rok 2014 upłynął również pod znakiem wzrostu bazy depozytowej. W szczególności, mimo spadku oprocentowania, napływ środków na depozyty gospodarstw domowych nie tylko nie spowolnił, ale wręcz systematycznie przyspieszał przez cały rok. Wartość depozytów gospodarstw domowych przekroczyła na koniec 2014 roku 591 mld zł, co oznacza wzrost o 49 mld zł w stosunku do końca poprzedniego roku. W ujęciu rdr depozyty gospodarstw domowych przyspieszyły z ok. 4 do ponad 9 proc. Dynamicznie w 2014 r. rosły również depozyty korporacyjne – ich wartość na koniec roku sięgnęła 226 mld zł, co stanowi wzrost o 19 mld zł w stosunku do poprzedniego roku. Ich dynamika w ciągu roku oscylowała między 4,5 a 10,5 proc. r/r, odzwierciedlając burzliwe losy finansów polskich przedsiębiorstw (efekty kryzysu rosyjskiego, gwałtowny spadek kosztów związany z przeceną surowców).

Przewidywane tendencje w gospodarce w 2015 roku i ich wpływ na sektor bankowy

Zdaniem Głównego Ekonomisty mBanku, rok 2015 powinien przynieść przyspieszenie wzrostu gospodarczego – w ostatnim kwartale wzrost może przekroczyć 4 proc., a średnioroczne tempo wzrostu gospodarczego sięgnie 3,5 proc. W bieżącym roku głównym motorem wzrostu będzie w dalszym ciągu popyt wewnętrzny, aczkolwiek ciężar w ramach tej kategorii powinien przesunąć się w kierunku konsumpcji, przy nieco niższej dynamice inwestycji. Jest to związane z dalszym oddziaływaniem czynników korzystnych dla konsumpcji (dobry sentyment gospodarstw domowych, bardzo wysoki wzrost realnych dochodów do dyspozycji), przy jednoczesnym wygasaniu części czynników, które w 2014 r. wspierały wzrost inwestycji (efekt „nadganiania” opóźnionego popytu inwestycyjnego przedsiębiorstw).

W 2015 roku wystąpią kolejne rekordy ujemnej inflacji (w lutym spadła do -1,6 proc.), ale i również punkt zwrotny, przypadający najprawdopodobniej na przełom pierwszego i drugiego kwartału. Tym niemniej, deflacja (rozumiana jako ujemna dynamika roczna inflacji) będzie polskiej gospodarce towarzyszyć co najmniej do jesieni. Oznacza to, że pierwszy raz w historii w ujęciu średniorocznym ceny konsumenckie spadną. Zapewniło to Radzie Polityki Pieniężnej komfortowe warunki do kontynuacji serii cięć stóp procentowych – cięcie o 50 pb w marcu sprowadziło główną stopę procentową NBP do poziomu 1,5 proc.

Kontynuacja ożywienia gospodarczego znajdzie odzwierciedlenie w kształtowaniu się agregatów monetarnych. Zdaniem Głównego Ekonomisty mBanku rok 2015 będą w tym obszarze kształtować następujące tendencje:

• Proces akumulacji depozytów korporacyjnych będzie w 2015 roku postępował, odzwierciedlając poprawiające się wyniki finansowe przedsiębiorstw – tym bardziej prawdopodobne, że będzie mieć miejsce w otoczeniu przyspieszającego wzrostu gospodarczego. Zgodnie z aktualnymi prognozami Banku, dynamika depozytów przedsiębiorstw powinna sięgnąć 10 proc. średnio w 2015 roku, w porównaniu do 7,8 proc. odnotowanych w poprzednim roku.
• Kredyty korporacyjne będą, w opinii banku, w dalszym ciągu rosnąć w tempie szybszym od średniego tempa wzrostu akcji kredytowej w gospodarce. Jest to związane z wciąż dużymi potrzebami inwestycyjnymi przedsiębiorstw oraz korzystnymi warunkami udzielania kredytów (spadek stóp procentowych, łagodzenie kryteriów i warunków udzielania kredytów przez banki). Prognozowany średni wzrost wartości kredytów korporacyjnych na 2015 rok to 6,6 proc. (wobec 4,7 proc. średnio w 2014), przy czym największego wkładu powinny – podobnie jak w 2014 roku – dostarczyć kredyty o charakterze inwestycyjnym.
• W odniesieniu do depozytów detalicznych, prognozy mBanku wskazują na stabilizację ich rocznej dynamiki w okolicy 10 proc. Gromadzeniu depozytów gospodarstw domowych sprzyjać będzie przede wszystkim dalsza poprawa sytuacji na rynku pracy i wzrost nominalnej bazy dochodowej gospodarstw domowych (konsekwencja wzrostu płac i niskiej inflacji). Możliwość osiągnięcia pewnego, stabilnego i wysokiego w ujęciu realnym zwrotu z oszczędności pozostanie również ważnym motywem wyboru depozytów jako głównej formy oszczędzania przez gospodarstwa domowe.

Wreszcie, kredyty detaliczne powinny zanotować w 2015 roku wyraźne wzrosty wolumenów. W przypadku kredytów hipotecznych, negatywny efekt rekomendacji S (wymóg minimalnego wkładu własnego) powinien zostać więcej niż zrównoważony przez wpływ poprawiającego się sentymentu konsumentów. Również w odniesieniu do kredytu konsumenckiego oczekuje się kontynuacji wzrostów wolumenów, choć efekty bazowe będą w II połowie roku zmniejszać dynamikę kredytów konsumpcyjnych.

RYNEK NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWYCH

Rok 2014 okazał się rekordowy pod względem liczby sprzedanych lokali. Liczba 43 tys. sprzedanych mieszkań to wynik o ok. 20 proc. wyższy niż notowany w rekordowym dotychczas 2007 r. oraz 2013 r., kiedy sprzedaż osiągnęła poziom ok. 36 tys. mieszkań. Kondycja rynku nieruchomości stymulowana była m.in. przez: stabilizację cen lokali mieszkalnych zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, utrzymanie stóp procentowych na niskim poziomie, aktywność klientów gotówkowych skłonnych do lokowania swoich aktywów w tym segmencie rynku nieruchomości oraz coraz lepiej dopasowaną ofertę podażową do możliwości nabywczych klientów.

Bardzo dobre wyniki sprzedażowe rynku pierwotnego odnotowane w 2014 r. zachęciły deweloperów do wzmożonej aktywności inwestycyjnej, rzutującej bezpośrednio na liczbę mieszkań, których budowę rozpoczęto. Utrzymanie tendencji wzrostowej w zakresie wskaźnika mieszkań, których budowę rozpoczęto, uzyska odzwierciedlenie we wzroście wskaźnika liczby mieszkań oddanych do użytkowania ...