Raporty: Nie tylko duże miasta – rynek nieruchomości w miastach wojewódzkich oraz na terenach powiatów

Robert Rajczyk
Członek Zarządu Emmerson Evaluation sp. z o.o.

Między cenami nieruchomości w stolicach województw oraz poza nimi występują znaczne różnice. Ceny w mieście wojewódzkim są wyższe średnio o ok. 47 proc. od cen na pozostałym terenie województwa. Różnic tych nie można jednak wszędzie wyjaśniać w identyczny sposób – są województwa, w których wynosi ona jedynie ok. 11 proc. (lubelskie) i są również takie, w których sięga nawet 87 proc. (dolnośląskie).

Czynniki kreujące rozbieżności to w szczególności: wielkość województwa i miasta wojewódzkiego, stopa bezrobocia, przeciętne wynagrodzenie w województwie czy istnienie w nim innych dużych ośrodków miejskich. Rozpiętość różnic cen utwierdza z kolei w przekonaniu, że rynek nieruchomości jest nierozerwalnie związany z lokalizacją oraz że nie wszystkie trendy ogólne można wykorzystać do analizy konkretnej, wybranej nieruchomości.

Drugim ważnym wnioskiem jest zróżnicowanie kierunków oraz skali zmian cen w poszczególnych lokalizacjach. Trendy są niejednorodne. Są lokalizacje, w których w 2013 roku ceny mieszkań wzrosły średnio nawet o 5 do 7 proc., są jednak i takie, w których ceny spadły o 5 czy 6 proc. Bez wzięcia tych danych pod lupę można ulec pokusie stwierdzenia, że, ogólnie rzecz ujmując, ceny się ustabilizowały. Nic bardziej mylnego. Wszystkie dane o nieruchomościach należy rozpatrywać w ujęciu lokalnym i na podstawie reprezentatywnej próby danych. W przeciwnym przypadku analiza cen średnich lub median sporządzona dla rynku ogólnokrajowego lub innej lokalizacji może spowodować wyciągnięcie fałszywych wniosków.

Analiza definiuje także preferencje nabywców w zakresie przeciętnej wielkości mieszkania oraz pokazuje zależność między ceną 1 m2 a powierzchnią lokalu. W pierwszym przypadku jednoznacznie można potwierdzić, że przeciętna wielkość nabywanego mieszkania w Polsce wynosi między 48 a 55 m2, że występują nieznaczne różnice między średnimi w poszczególnych lokalizacjach oraz że największy udział (ok. 40 proc.) stanowią mieszkania 35 do 50 m2. Jednak ceny metra kwadratowego, w zależności od powierzchni mieszkania, w wielu przypadkach przeczą powszechnie panującym opiniom, że cena m2 maleje wraz ze wzrostem powierzchni. Istnieje kilka lokalizacji, w których ceny m2 są najwyższe dla mieszkań największych.

Miasto wojewódzkie vs. tereny powiatów – różnica w cenie wynosi nawet 87,6 procent

Przeprowadzona analiza pokazuje, jak duże zróżnicowanie występuje między miastem wojewódzkim a powiatami w tym województwie. Nie jest jednak dużym zaskoczeniem, że najwyższe ceny występują w województwach uznawanych za najbardziej rozwinięte oraz miastach o dobrej sytuacji na rynku pracy. Biorąc pod uwagę średnią cenę lokalu mieszkalnego w województwie, pierwszą piątkę stanowią województwa: mazowieckie, małopolskie, dolnośląskie, pomorskie i wielkopolskie. Warto zauważyć, że jednocześnie w tych samych województwach występują największe różnice między ceną 1 m2 mieszkania w stolicy województwa i poza nią. Dlaczego tak się dzieje?

Po pierwsze, stolice wymienionych województw są najlepiej rozwiniętymi rynkami pracy, gdzie stopa bezrobocia nie przekracza 7 proc., co na tle średniej dla kraju, oscylującej wokół 13-14 proc., jest wynikiem bardzo dobrym. Po drugie, są to największe ośrodki akademickie, w których popyt na mieszkania napędzany jest również zakupami mieszkań „studenckich”. Po trzecie, koszty zakupu gruntów przeznaczonych pod budownictwo wielorodzinne w tych miastach są wielokrotnie wyższe niż poza nimi. Dodatkowo, również poziom przeciętnych miesięcznych wynagrodzeń jest najwyższy w tych województwach.