Raporty: Grunty inwestycyjne w Polsce – wnioski z analizy za 2013 r. i prognozy na rok 2014

Robert Korczyński
Dyrektor Zespołu Wycen Komercyjnych Emmerson Evaluation

Analiza rynku gruntów inwestycyjnych w Krakowie

ŁĄCZNA POWIERZCHNIA TRANSAKCJI GRUNTAMI INWESTYCYJNYMI w KRAKOWIE w 2013 r.: 418 tys. m2

ŁĄCZNA WARTOŚĆ TRANSAKCJI GRUNTAMI INWESTYCYJNYMI w KRAKOWIE w 2013 r.: 208 mln PLN

W minionym roku na terenie Krakowa dokonano transakcji sprzedaży gruntów o łącznej powierzchni około 1 190 tys. m2, z czego blisko 418 tys. m2 stanowiły grunty inwestycyjne o przeznaczeniu mieszkaniowym wielorodzinnym, usługowym (w tym biurowym, handlowym) oraz magazynowo- -produkcyjnym. Pozostałe transakcje dotyczyły głównie gruntów nabywanych indywidualnie na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (łącznie około 550 tys. m2), pod budownictwo drogowe lub tereny zielone. Wartość sprzedaży gruntów inwestycyjnych o wskazanej powierzchni 418 tys. m2 wyniosła około 208 mln PLN. Jednocześnie najwyższą łączną wartość transakcji odnotowano w sektorze gruntów inwestycyjnych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, gdzie wartość ta wyniosła około 138 mln PLN. Najniższą łączną kwotę, około 21 mln PLN, inwestorzy zapłacili za grunty przeznaczone pod zabudowę magazynowo-produkcyjną.

Grunty inwestycyjne pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną

Z analizy za 2013 r. wynika, że ceny transakcyjne gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną w Krakowie wynosiły od 280 do 3520 PLN/m2, z czego najliczniejsze były transakcje od 700 do 1500 PLN/m2. Najniższa cena gruntów pod zabudowę wielorodzinną, 280 PLN/m2, dotyczyła działek o łącznej powierzchni ok. 2 tys. m2 położonych na obrzeżach miasta, przy ul. Kantorowickiej. Najwięcej, 3520 PLN/m2, zapłacono za działkę położoną w ścisłym centrum Krakowa, w rejonie ul. Św. Teresy. Ceny w przeliczeniu na jeden metr powierzchni użytkowej mieszkalnej (PUM) mieściły się w przedziale od 500 do 1500 PLN/m2 PUM.

Grunty inwestycyjne pod zabudowę usługową

Cena gruntów o przeznaczeniu usługowym wynosiła od 200 do 1500 PLN/m2. W tej grupie transakcji ceny pod zabudowę typowo handlową kształtowały się średnio od 280 do 840 PLN/m2. Jednocześnie transakcje gruntami pod zabudowę handlową obejmowały jedynie grunty pod budowę niewielkich supermarketów, zlokalizowanych w sąsiedztwie osiedli mieszkaniowych z dala od centrum Krakowa. Ceny gruntów pod zabudowę biurową wynosiły od 900 do 1500 PLN/m2. W 2013 roku odnotowano niewiele transakcji sprzedaży gruntów pod realizację obiektów biurowych. Pojedyncze transakcje dotyczyły terenów poza ścisłym centrum Krakowa. Ceny tego typu gruntów w przeliczeniu na powierzchnię użytkową biurową (PUB) mieściły się w przedziale między 600 a 1600 PLN/m2 PUB.

Grunty inwestycyjne pod zabudowę magazynowo-produkcyjną

Cena gruntów pod zabudowę magazynowo- produkcyjną wynosiła od 40 do 250 PLN/m2. Najczęściej występowały transakcje od 50 do 148 PLN/m2, dotyczyły one nieruchomości położonych na obrzeżach miasta, blisko obwodnicy oraz w okolicach Rybitw.

Na podstawie przeanalizowanych danych dla Krakowa można oczekiwać wzrostu cen atrakcyjnych gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. W Krakowie istnieje deficyt tego typu gruntów oraz duże zainteresowanie deweloperów. Ze względu na fakt, że aktualnie deweloperzy realizują inwestycje na gruntach zakupionych w latach ubiegłych, przewidujemy stabilizację cen gruntów przeznaczonych pod zabudowę usługową. W Krakowie należy spodziewać się także stabilizacji cen gruntów przeznaczonych pod zabudowę magazynowo- produkcyjną.

Analiza rynku gruntów inwestycyjnych w Poznaniu ŁĄCZNA POWIERZCHNIA TRANSAKCJI GRUNTAMI INWESTYCYJNYMI w POZNANIU w 2013 r.: 300 tys. m2

ŁĄCZNA WARTOŚĆ TRANSAKCJI GRUNTAMI INWESTYCYJNYMI w POZNANIU w 2013 r.: 144 mln PLN

W 2013 r. na terenie Poznania dokonano transakcji sprzedaży gruntów o łącznej powierzchni około 540 tys. m2, z czego blisko 300 tys. m2 stanowiły grunty typowo inwestycyjne o przeznaczeniu usługowym (w tym biurowym, handlo- wym), mieszkaniowym wielorodzinnym, magazynowo-produkcyjnym. Pozostałe transakcje dotyczyły gruntów nabywanych indywidualnie na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, pod komunikację lub tereny zielone. Łączna powierzchnia tych gruntów wynosiła około 140 tys. m2.

W roku 2013 wartość sprzedaży gruntów inwestycyjnych na terenie Poznania wyniosła około 144 mln PLN. W sektorze gruntów inwestycyjnych przeznaczonych pod zabudowę usługową, łączna wartość transakcji wyniosła około 57 mln PLN. Kwotę blisko 63 mln PLN inwestorzy zapłacili za grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną. W przypadku gruntów o przeznaczeniu magazynowo-produkcyjnym łączna kwota sprzedaży wyniosła około 24 mln PLN. W tym przypadku na uwagę zasługuje transakcja zakupu gruntu o powierzchni 97,4 tys. m2 w dzielnicy Grunwald za kwotę 18,1 mln PLN, na którym inwestor planuje budowę centrum logistycznego.

Grunty inwestycyjne pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną

W Poznaniu ceny transakcyjne gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną mieściły się w przedziale od 660 do 1950 PLN/m2. Najwyższą cenę jednostkową odnotowano w III kwartale 2013 r., transakcja dotyczyła gruntu położonego w centrum miasta w rejonie ul. Garbary. Na gruncie tym w 2008 r. została rozpoczęta budowa apartamentowca, jednak na skutek kryzysu została wstrzymana. Nowy nabywca nieruchomości planuje kontynuację inwestycji. W IV kwartale 2013 r. na terenie dzielnicy Nowe Miasto odnotowano transakcję gruntem o powierzchni ponad 24 tys. m2 za kwotę około 6,5 mln, jednakże tylko 30 proc. powierzchni tego gruntu było przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania ...