Prezentacja: Średnia, czyli czego nie widać

Specjalista ds. analiz Katarzyna Lubaś

Specjalista ds. analiz Jerzy Ptaszyński

Mamy nadzieję, że rynek nieruchomości podąży dalej śladami giełdy – ścieżką profesjonalizacji. O ile rynek nieruchomości komercyjnych, na którym główną rolę grają wyspecjalizowane firmy doradcze wydaje się być rynkiem dojrzałym i przejrzystym, zdolnym do generowania dobrej jakości informacji, o tyle rynek mieszkaniowy, poza kilkoma wyjątkami, tonie w informacyjnym chaosie. Wypowiadający się, w zależności od własnych potrzeb podzielili się na tych, którzy uważają, że będzie spadać (jak twierdzą niektórzy, „poleci na łeb”), i tych, którzy mówią, że wkrótce czeka nas fala dramatycznych podwyżek. Emocje, które urosły w trakcie boomu najwyraźniej trudno ostudzić, a popyt na nieliczne głosy rozsądku oparte na racjonalnych przesłankach wydaje się ograniczony, nawet jeśli pojawiają się pod atrakcyjnymi i przewrotnymi tytułami („mieszkania podrożeją, ale będą… tańsze”). Obie grupy, posługują się tą samą, obosieczną bronią – ŚREDNIĄ.

Informacje na temat średniej ceny metra kwadratowego mieszkania są istotne dla wszystkich zainteresowanych zagadnieniami rynku mieszkaniowego. Wydaje się, że obecnie dostęp do takiej informacji jest dość powszechny, większość serwisów internetowych, które są głównym źródłem danych, prezentuje wartości średnich lub mediany cen metra kwadratowego mieszkania, jednak czasem wartość analityczna tych informacji pozostawia wiele do życzenia. Już na pierwszy rzut oka widoczne są różnice w podawanych wartościach nawet dla tej samej miejscowości i tego samego okresu, dochodzące czasem do 15 proc.

Warto zatem zastanowić się nad metodologią i wartością poszczególnych informacji.

Z czego wynikają różnice i co prezentuje „cena średnia”? Która spośród prezentowanych średnich cen jest najbardziej zbliżona do rzeczywistości?
Na te pytania nie da się odpowiedzieć jednoznacznie. Cena jest składową wielu elementów i różnicuje się m.in. ze względu na takie czynniki, jak: lokalizacja, rok budowy, wielkość mieszkania, ilość pokoi, technologia i standard wykonania itd. Najczęściej wynik końcowy, czyli tzw. średnia cena metra kwadratowego mieszkania, jest wynikiem różnej próby analitycznej.

Patrząc zatem na średnią cenę, należy uwzględnić przede wszystkim, czy jest wyliczona na podstawie cen ofertowych, czy transakcyjnych – rozbieżności mogą sięgać nawet kilkunastu procent. Ceny różnicują się też ze względu na to, czy dotyczą rynku pierwotnego czy wtórnego.

Średnia cena zależy bowiem, zarówno od wielkości, jak i struktury bazy danych (próby), z której jest ona wyliczana. Na pewno istotna jest wielkość bazy – im większa, tym lepiej. Najczęściej statystyki powstają na bazie cen ofert zamieszczanych w serwisach ogłoszeniowych, próba ta zaś stanowi około kilkunastu procent całej oferty dla danego obszaru. Należy zwrócić uwagę, że w statystykach nie porównuje się tych samych mieszkań wystawionych do sprzedaży w kolejnych miesiącach, ale to, co aktualnie znajduje się w ofercie. Zatem pokazane tendencje zmian cen mogą być niedokładne. Średnia zależy również od struktury analizowanej bazy – na przykład w jednej bazie mogą przeważać oferty mieszkań z segmentu popularnego, w innej zaś może znaleźć się więcej nieruchomości luksusowych. W przypadku cen ofertowych równie istotne jest, jak długo dane mieszkanie w takiej ofercie pozostaje(być może mieszkanie jest wycenione zbyt wysoko i dlatego są trudności z jego sprzedażą, jednocześnie ta wysoka cena wpływa zwyżkowo na średnią). Z drugiej strony szybciej sprzedają się tańsze mieszkania, te które zaś pozostają w ofercie, zawyżają średnią cenę ofertową.

Uwzględniając powyższe argumenty, podawanie cen średnich czy mediany jest niepełne i niewystarczające, a może nawet zniekształcać rzeczywisty obraz rynku mieszkań i prowadzić do błędnych wniosków.,

Aby unaocznić czytelnikom możliwości manipulowania danymi w zależności od doboru próby, pobraliśmy dane źródłowe z bazy AMRON dotyczące warszawskiego rynku mieszkaniowego, a następnie dokonaliśmy wielu wariacji z tymi danymi.

Na początek prezentujemy dwa wykresy. Pierwszy z nich przedstawia rozkład cen w zależności od wielkości mieszkania. Dwie biegunowe kategorie to z jednej strony mieszkania wielkości 45-55 m, a z drugiej mieszkania powyżej 100 m. Wykres 2 przedstawia udział mieszkań z poszczególnych kategorii w rynku. Zwróćmy uwagę, jak zmienia się udział mieszkań z tych dwóch przedziałów w rynku. Różnica między udziałami poszczególnych kategorii pomiędzy I kwartałem 2008 i II kwartałem 2009 r. zwiększyła się o 6 proc. Efektem tej zmiany struktury obrotu jest obniżenie średniej ceny mieszkań, przez co wnioskowanie oparte wyłącznie na zestawieniu zagregowanych danych z wielu okresów obarczone jest istotnym błędem.

Na tym oczywiście nie koniec – zestawienia cen ofertowych i transakcyjnych, dokonywane często dla analizy „podatności” sprzedających na negocjacje cenowe zawierają podobny błąd. W sytuacji, jaką przedstawia wykres 2, czas ekspozycji mieszkań drogich wydłuża się, a zagregowana średnia cena ofertowa utrzymywana jest na wysokim poziomie. Cena transakcyjna natomiast jest dodatkowo obniżana przez mechanizm opisany powyżej. W rezultacie otrzymujemy jednak wniosek, że podatność sprzedających na negocjacje ceny wzrosła.

Przykład najbardziej oczywisty przedstawia wykres 3. Cena średnia w nieprecyzyjny sposób opisuje sytuację na rynku. Przyjrzyjmy się przebiegowi krzywych krzywej średniej zagregowanej i krzywych dla mieszkań z konkretnych przedziałów.

Wnioski, jakie można wysnuć na podstawie przebiegu krzywej średniej dla całego rynku są fałszywe. Przebieg krzywej średniej zagregowanej pokazuje tendencję przeciwną do rzeczywistej sytuacji rynkowej – na przykład mieszkań z przedziału 75-85 mkw. (niebieska). Jednocześnie średnia właściwie wskazuje trend dla większości przedziałów.

W obecnej sytuacji rynku, po silnej destabilizacji, którą jak się wydaje mamy już za sobą ani średnia ani mediana nie są wystarczającymi wskaźnikami, na podstawie których można wnioskować o stanie rynku. Jak zachowa się rynek nieruchomości – a dokładniej – wzrost lub spadek cen mieszkań przede wszystkim zależy od głównych czynników kształtujących popyt i podaż, a więc dostępności i ceny kredytów hipotecznych, powrotu do kredytowania projektów deweloperskich, sytuacji na rynku budowlanym, jak i zewnętrznych czynników ekonomicznych. Nie wystarczy samo zestawienie historyczne średnich cen, choć to oczywiście jest istotna informacja pod warunkiem jednak bardzo dokładnej świadomości struktury analizowanych danych.

Reasumując, zachęcamy Państwa do obserwowania zachowań rynku i publikowanych informacji, jednak należy pamiętać, że w zależności od przyjętych założeń, do odpowiedniego zestawienia średnich cen można dokonstruować najbardziej karkołomne hipotezy lub przewidywać najbardziej prawdopodobne scenariusze.