Prezentacja: Integrator rynku informacji o nieruchomościach

Jacek Furga,
Wiceprezes zarządu Centrum Prawa Bankowego i Informacji Sp. z o.o.,
przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości przy Związku Banków Polskich,
prezes Centrum AMRON

Każdego roku na rynku nieruchomości przeprowadzanych jest ponad 600 tys. transakcji, w wyniku których przez rynek nieruchomości przepływa strumień pieniądza na poziomie przekraczającym 100 mld zł. Nieruchomości to towar kluczowy dla gospodarki narodowej, ale w coraz większym wymiarze również podstawowy filar stabilizacji majątkowej polskich rodzin.

Wartość portfela kredytów hipotecznych wynosząca obecnie ponad 317 mld zł stanowi prawie 20 proc. PKB, co oznacza wynik 2-3-krotnie niższy niż w innych krajach europejskich. Jednak z drugiej strony te 317 mld zł to aż 19 proc. wszystkich aktywów polskiego sektora bankowego, a to oznacza, że wystawiony jest on na dużo większe ryzyko z tytułu zmian na rynku nieruchomości, niż banki w innych krajach, gdzie ten wskaźnik jest dwa, a nawet trzy razy niższy.

Związek Banków Polskich, jako organizacja samorządu gospodarczego środowiska bankowego działająca w interesie rozwoju gospodarczego Polski, od wielu lat analizuje sytuację w sektorze budownictwa, również w sferze bezpieczeństwa obrotu i finansowania. Finansowanie tego rynku stanowi bowiem dla sektora bankowego istotną część aktywności biznesowej.

Znaczenie informacji o nieruchomości

O znaczeniu jawnej, przejrzystej oraz przede wszystkim wiarygodnej informacji o nieruchomościach i tym samym o znaczeniu wiedzy dotyczącej rozwoju lokalnego rynku nieruchomości nie trzeba nikogo przekonywać. Możliwość szybkiego dostępu do informacji i umiejętność korzystania z niej jest warunkiem prawidłowego funkcjonowania i rozwoju ekonomicznego regionu oraz zachowania przewagi konkurencyjnej, sprawności i efektywności w gospodarowaniu majątkiem gminnym czy powiatowym. Znajomość lokalnego rynku to również podstawa zaufania do władz regionu – zarówno ze strony mieszkańców, jak i potencjalnych inwestorów. Zainteresowanie informacją o rynku nieruchomości, zwłaszcza w zakresie wiarygodnej wyceny i możliwości jej aktualizowania, wyraźnie wzrosło po ostatnim kryzysie finansowym zapoczątkowanym amerykańskim kryzysem subprime na rynku nieruchomości mieszkaniowych.

Podejmowane na różnych poziomach administracji rządowej i samorządowej inicjatywy mające na celu budowanie własnych baz danych o nieruchomościach, zwłaszcza w zakresie ich cen i wartości, nie przyczyniają się jednak do zbudowania wiarygodnego i reprezentatywnego systemu informacji o wartościach nieruchomości w skali całego kraju. Generują natomiast ogromne koszty, finansowane czy to ze środków europejskich, czy też budżetów poszczególnych instytucji i agend administracji państwowej i samorządowej.

Na obecnym stanie informacji publicznej o rynku nieruchomości tracimy wszyscy. Trudności w dostępie do wiarygodnej informacji sprzyjają nadużyciom i przestępstwom. Udzielenie informacji zależy głównie z jednej strony od dobrej woli urzędnika, a z drugiej – od stanu informacji będącej w zasobach rejestrów publicznych, w tym również zakresu cech i atrybutów nieruchomości oraz danych o transakcji będącej przedmiotem zapytania. Z przeprowadzonych próbnych zapytań złożonych w kilkunastu powiatowych rejestrach cen i wartości nieruchomości wynika, iż proces uzyskania przez obywatela informacji trwa z reguły kilka tygodni.

Znaczenie dostępu do rzetelnej, pełnej i – co istotne – aktualnej informacji o nieruchomości, jej wartości i stanie prawnym nabierze jeszcze większego znaczenia w kontekście planowanej przez rząd deregulacji zawodów licencjonowanych, obejmującej kilka profesji związanych z obrotem i zarządzaniem nieruchomościami.

Stan rynku informacji o nieruchomościach

Obecnie na poziomie starostwa powiatowego, a więc tam, gdzie odbywa się „ruch w nieruchomościach” i gdzie sam „ruch” i jego efekty powinny być rejestrowane, funkcjonują co najmniej trzy systemy ewidencjonujące. W ratuszu jest ewidencja gruntów i nieruchomości (wydział geodezji) oraz podatkowa ewidencja nieruchomości (pion finansowy), natomiast przy sądzie mieści się wydział ksiąg wieczystych. Każdy z nich jest autonomiczny, nieraz dane o tej samej nieruchomości są inne w każdym z pionów.

W skali całego kraju oznacza to, że informacje gromadzone są w 380 powiatowych rejestrach cen i wartości nieruchomości oraz 401 bazach danych o taksacyjnych wartościach nieruchomości przy izbach skarbowych. Nie tylko te dwa systemy ze sobą nie współpracują; nie funkcjonuje dziś również komunikacja pomiędzy poszczególnymi bazami wewnątrz tych systemów, nie wspominając o możliwości automatycznej obróbki i analitycznego wykorzystania danych. Informacje zebrane w ramach prowadzonych rejestrów i ewidencji gromadzone są w różnych formatach i aplikacjach informatycznych, co znacznie utrudnia możliwość szerszego ich wykorzystania.

Jednym z powodów, dla których te obiektywne źródła danych nie są najświeższe, jest brak współpracy pozwalającej na wzajemną weryfikację i walidację gromadzonych danych o nieruchomościach. Nieskuteczna jest również weryfikacja wprowadzanych danych w poszczególnych rejestrach, lub wręcz brak jest takiej weryfikacji. Na dodatek każdy z rejestrów ukierunkowany jest na nieco inny zakres informacji i ma do spełnienia inne zadanie. Księgi wieczyste prowadzone są po to, aby ustalić stan prawny nieruchomości, natomiast w ewidencji gruntów i budynków (EGiB) uwidacznia się stan rzeczywisty. Podstawowym obiektem w księdze wieczystej jest nieruchomość, a w ewidencji gruntów i budynków – działka.

Naturalnym weryfikatorem zawartości publicznych rejestrów i baz danych o nieruchomościach, pozwalającym również na ich aktualizację, powinien być spis powszechny przeprowadzany przez Główny Urząd Statystyczny. W roku ubiegłym GUS przeprowadził – jak sam podkreślał – pierwszy spis powszechny po przystąpieniu Polski do Unii Europejskiej. Niestety dotyczył on jedynie 25 proc. istniejących zasobów. Rachmistrze spisowi dotarli przy tym tylko do części tych zasobów. Inne „spisywane” były przez właścicieli-respondentów wypełniających stosowną aplikację internetową. W przypadku aż 75 proc. zasobów do aktualizacji informacji wykorzystano dane z publicznych baz i rejestrów! Pozostawiam to bez komentarza…

System AMRON

Obowiązujące regulacje nadzorcze nakładają na banki obowiązek zbierania informacji o nieruchomościach jako przedmiocie kredytowania oraz monitorowania zmian wartości nieruchomości stanowiących zabezpieczenie udzielanych kredytów hipotecznych.

Inicjatywa podjęta przez Związek Banków Polskich jeszcze w roku 2001 zaowocowała uruchomieniem w 2004 r. Systemu Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami – AMRON, który obecnie jest jedyną ogólnopolską elektroniczną bazą danych o cenach transakcyjnych nieruchomości. Stanowi on istotne źródło informacji na temat wartości transakcji zawieranych na polskim rynku nieruchomości. Umożliwia rejestrację transakcji obrotu nieruchomościami w czasie rzeczywistym, a także przechowywanie, przetwarzanie i udostępnianie danych o transakcjach i nieruchomościach. AMRON gromadzi dane o rynku mieszkaniowym, nieruchomościach komercyjnych oraz – dzięki bardzo dobrej współpracy z Agencją Nieruchomości Rolnych – oferuje przegląd transakcji zawieranych na rynku nieruchomości gruntowych.

System AMRON staje się bazą referencyjną dla wszystkich uczestników rynku obrotu nieruchomościami. Nowoczesne rozwiązania informatyczne gwarantują bezpieczeństwo użytkowników systemu oraz gromadzonych w nim informacji. Indywidualnie nadawane uprawnienia dla każdego użytkownika oraz słownikowanie wszystkich danych wprowadzanych do systemu gwarantują wysoką wiarygodność i standaryzację gromadzonych i przetwarzanych danych. Konstrukcja AMRON zapewnia również poufność źródła pozyskania informacji o transakcji oraz pozwala na definiowane dostępności konkretnych informacji dla różnego poziomu uprawnień nadawanych użytkownikom.

Proszę jednak pamiętać, że AMRON to nie tylko baza danych o cenach transakcyjnych nieruchomościami. Jego atutem jest jego funkcjonalność. AMRON to bardzo efektywne i interesujące połączenie bazy danych o nieruchomościach i cenach transakcyjnych oraz wartościach nieruchomości z systemem analitycznym. Oferuje 15 rożnych raportów statystycznych i analitycznych, jak również funkcjonalność mapy cyfrowej, co oznacza możliwość prezentacji interesujących użytkownika nieruchomości oraz raportów na mapie, uzupełnianej dodatkowo danymi makro- i mikroekonomicznymi dla danej lokalizacji (oferowanymi obecnie do poziomu powiatu).

Elektroniczna Karta Nieruchomości szansą na standaryzację informacji

Najistotniejszym wyzwaniem dla uporządkowania rynku informacji o nieruchomościach jest standaryzacja zakresu i formatu opisu nieruchomości, obowiązująca wszystkich uczestników rynku, spójna dla wszystkich publicznych i prywatnych baz i rejestrów gromadzących dane o nieruchomościach.

Związek Banków Polskich proponuje stworzenie i upowszechnienie stosowania tzw. Elektronicznej Karty Nieruchomości – pliku informatycznego wykorzystywanego przez wszystkich uczestników rynku nieruchomości, łącznie z jednostkami administracji państwowej i samorządowej. Ułatwiłoby to m.in. notariuszom pracę przy weryfikacji dokumentów potwierdzających prawo własności do nieruchomości, a jednocześnie ujednoliciłoby informacje zawarte w aktach notarialnych. Dzięki temu akty notarialne przekazywane do urzędów skarbowych, powiatowych ośrodków geodezyjno-kartograficznych i udostępniane innym uczestnikom rynku obrotu nieruchomościami zawierałyby standardowy, zunifikowany zakres informacji o nieruchomości będącej przedmiotem transakcji i umożliwiłyby pełną identyfikację transakcji na rynku nieruchomości.

Przygotowując projekt EKN, Centrum AMRON wykorzystało zapisy regulujące gromadzenie danych w powiatowych rejestrach cen i wartości nieruchomości, elektronicznej księdze wieczystej czy ewidencji gruntów i budynków. Zaproponowany zakres opisu nieruchomości konsultowany był również z Polską Federacją Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Pierwszym pozytywnym impulsem, który może nadać tempo dyskusji nad projektem Elektronicznej Karty Nieruchomości może być załącznik do uchwalonej przed kilkoma dniami przez Komisję Nadzoru Finansowego Rekomendacji J, która zobowiązuje banki do korzystania przy opisywaniu lokalizacji nieruchomości z prowadzonego przez GUS Krajowego Rejestru Urzędowego Podziału Terytorialnego Kraju TERYT. To rozwiązanie jest już w Systemie AMRON wykorzystywane i pozwala na jednoznaczną identyfikację poszczególnych nieruchomości wprowadzanych do bazy przez różne podmioty. Oznacza to obowiązek opisu adresu nieruchomości według słownika nazw miejscowości i – co istotne – ujednoliconego zapisu (słownikowanego) nazw ulic. Bez takiego rozwiązania mogłoby się okazać, że w bazie mamy kilka identycznych nieruchomości w tej samej miejscowości, będących przedmiotem transakcji w tym samym dniu, lecz położonych przy różnych ulicach – a z analiz wielu danych docierających do AMRON zapewniam, że jesteśmy w stanie stworzyć naprawdę co najmniej kilka wersji zapisywania nazwy konkretnej ulicy, pomijając nawet błędy literowe. Przykładem – łatwym, lecz pobudzającym wyobraźnię niech będzie „ulica 3go Maja”.

Oferta „otwarta” Związku Banków Polskich

Związek Banków Polskich od kilku lat – jak na razie bezskutecznie – przedkłada propozycje wykorzystania międzybankowej bazy danych przez instytucje rządowe i samorządowe. Wykorzystanie System AMRON pozwoliłoby usprawnić procesy pozyskiwania i wymiany danych, aktualizacji i udostępniania informacji o nieruchomościach gromadzonych w ewidencji gruntów i budynków, powiatowych rejestrach cen i wartości nieruchomości oraz w księgach wieczystych, a w rezultacie poprawiłoby wiarygodność tych rejestrów publicznych.

System AMRON jako oferta ZBP dla podmiotów administracji państwowej i samorządowej

System AMRON pozwala gromadzić dane o każdego rodzaju sprzedaży oraz wycenie nieruchomości, dając wszystkim zainteresowanym podmiotom możliwość współtworzenia spójnej, zunifikowanej i ogólnie dostępnej platformy wymiany informacji. Z drugiej strony konstrukcja systemu umożliwia zindywidualizowane zasady dostępu i uprawnień poszczególnych jego użytkowników i uczestników. Jednocześnie praktycznie nieograniczone możliwości rozbudowy pozwalają sądzić, że System AMRON może stać się integratorem rynku informacji o nieruchomościach dla administracji rządowej i samorządowej oraz bazą referencyjną dla innych podmiotów uczestniczących w transakcjach obrotu nieruchomościami oraz je obsługujących.

Naturalnym partnerem współpracy z Centrum AMRON są starostwa powiatowe z racji ciążących na nich obowiązkach w zakresie prowadzenia rejestrów i wykazów nieruchomości, ich wartości i cen transakcyjnych oraz obowiązków regularnego raportowania nie tylko do struktur nadrzędnych, ale również do różnego typu instytucji i agend rządowych. Wykorzystanie System AMRON ułatwiłoby wywiązywanie się starostw powiatowych oraz innych podmiotów z wielu wymogów ustawowych. AMRON mógłby być wykorzystywany docelowo jako kanał dystrybucji danych w strukturach samorządowych, zastępując wielość rozwiązań informatycznych stosowanych obecnie przez poszczególne JST wystandaryzowaną bazą danych.

System AMRON mógłby być wykorzystywany jako platforma do posadowienia prowadzonych obecnie odrębnie 380 powiatowych rejestrów cen i wartości nieruchomości. Na mocy §74 ust.3 Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków, starostowie powiatowi mają obowiązek prowadzenia rejestrów w formie elektronicznej. Z uwagi na brak precyzyjnych wytycznych co do formatu gromadzenia danych, każde starostwo samodzielnie decyduje o sposobie ich gromadzenia i udostępniania ich podmiotom zainteresowanym. Analiza ZBP wskazuje na kilkanaście różnych metod gromadzenia danych, zarówno w obszarze formatów, jak i zakresów gromadzonych danych, różną interpretację zapisów wykonawczych w zakresie naliczania kosztu ich zakupu i zasadności udostępniania ich poszczególnym zainteresowanym podmiotom.

System AMRON może stać się narzędziem do prowadzenia rejestru cen i wartości nieruchomości dla każdego z powiatów oraz kanałem do raportowania do GUS i przekazywania danych do ewidencji gruntów i budynków. Jednocześnie unifikacja sposobu gromadzenia danych może przyczynić się do zwiększenia jakości informacji gromadzonych w starostwach poprzez proste narzędzia kontrolne i sprawozdawcze w AMRON.

Agencja Nieruchomości Rolnych jest instytucją państwową, której Skarb Państwa powierzył wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych w odniesieniu do mienia państwowego w rolnictwie. Zobowiązana jest do ewidencjonowania obrotu nieruchomościami, co wymusza na niej prowadzenie, inwestowanie i nadzór nad bazą danych. Jednocześnie w Systemie AMRON gromadzone są dane o nieruchomościach rolnych, istnieje zatem możliwość prowadzenia bazy danych ANR bezpośrednio w Systemie AMRON. Należy podkreślić, iż na mocy umowy z 2006 r. ANR zasila bazę AMRON danymi o transakcjach oraz korzysta z dostępu do Systemu AMRON. Do rozważenia jest decyzja o posadowieniu na platformie AMRON prowadzonego przez Agencję Nieruchomości Rolnych rejestru.

Obserwując dotychczasowe tempo prac i skalę ponoszonych kosztów przy realizacji programu ZSIN, jak również wielość wykorzystywanych rozwiązań w gromadzeniu danych nieruchomościach, trudno zrozumieć, dlaczego instytucje publiczne nie są zainteresowane wykorzystaniem doświadczeń sektora bankowego i skorzystania, chociażby w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego, z oferowanego przez Związek Banków Polskich dostępu do Systemu AMRON i wykorzystania tego systemu jako kanału wymiany informacji pomiędzy poszczególnymi bazami i rejestrami.