Prawo: Non omne quod licet, honestum est – czyli nie wszystko, co jest dozwolone, jest uczciwe

Piotr Gałązka, Paulina Jaciuk

Hipoteka odwrócona to usługa typu equity release, skierowana do osób nieposiadających majątku, których fundusze są niejako zamrożone w posiadanej przez nich nieruchomości – ma ona na celu upłynnienie tych środków. Wyróżniamy dwa modele tej hipoteki – kredytowy (reverse mortgage) i sprzedażowy (home reversion).

Nic wspólnego z hipoteką

Na marginesie warto zwrócić uwagę, że instytucja stosowana w obrocie gospodarczym, będąca tematem niniejszego artykułu, obecnie nazywana odwróconą hipoteką, jest umową dożywocia. Jest to umowa nazwana, określona w przepisach art. 908 i następnych Kodeksu cywilnego (k.c.), i nie ma co do zasady z hipoteką nic wspólnego.

Kolebką kredytowego modelu hipoteki odwróconej są Stany Zjednoczone, ale obecnie funkcjonuje ona także w wielu krajach Unii Europejskiej, m.in. w Wielkiej Brytanii, Niemczech czy Szwecji. Jak dotąd instytucją spełniającą w Polsce te same funkcje jest drugi z modeli hipoteki odwróconej – model sprzedażowy, oparty na umowie renty dożywotniej, która unormowana jest przepisami k.c. o rencie i dożywociu. W tym kształcie hipoteka odwrócona funkcjonuje m.in. w Hiszpanii, we Francji, na Węgrzech i w Rumunii. Instytucja dożywocia została pomyślana jako środek zaspokajający przede wszystkim potrzeby osób fizycznych, w szczególności takich, które są związane więzami pokrewieństwa. Jej zastosowanie okazało się jednak dużo szersze.

W swym podstawowym wymiarze umowa dożywocia polega na tym, że nabywca nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy (dożywotnikowi) środki utrzymania do końca jego życia, na co, jeśli strony nie umówią się inaczej, składa się przyjęcie zbywcy jako domownika, zapewnienie mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła, opału, pomocy w chorobie, a także zorganizowanie zwyczajowego pochówku (art. 908 k.c.). Zmiana sytuacji życiowej uprawnionego, np. pogorszenie się jego stanu zdrowia, powoduje, nierzadko drastyczne, zwiększenie się obowiązków nabywcy nieruchomości. W orzecznictwie Sądu Najwyższego stwierdza się wręcz, że zobowiązany winien pokrywać potrzeby dożywotnika w taki sposób, aby ten nie musiał sam przyczyniać się do zdobywania środków na zaspokojenie niezbędnych wymagań życiowych (w ten sposób SN orzekł w wyroku z 9 maja 2008 r., sygn. akt: III CSK 359/07).

W sytuacji gdy między stronami dojdzie do konfliktu uniemożliwiającego ich dalszą osobistą styczność, sąd może zamienić część lub całość uprawnień na dożywotnią rentę odpowiadającą ich wartości, a w szczególnych przypadkach może nawet rozwiązać umowę. Konstrukcja umowy dożywocia dostosowana jest więc do stosunków panujących przede wszystkim pomiędzy członkami rodziny, zwłaszcza że zbywca nieruchomości może zastrzec dożywocie również na rzecz bliskiej sobie osoby.

W orzecznictwie podkreśla się właśnie obowiązek osobistego spełniania świadczeń na rzecz dożywotnika, który zbliża je do więzi o charakterze alimentacyjnym (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z 28 listopada 2012 r., sygn. akt: III SA/Kr 291/12).

W przypadku zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca będzie ponosił osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte, chyba że stały się one wymagalne przed przejściem na niego prawa własności. W takiej jednak sytuacji dożywotnik będzie mógł żądać zamiany swego prawa na dożywotnią rentę. Niemożliwe jest natomiast zbycie samego prawa dożywocia.

Jak już wskazano, przepis art. 908 k.c., definiujący umowę dożywocia, ma charakter dyspozytywny, bowiem stosowany jest w braku odmiennej umowy. Swoboda umów nie doznaje w tym przypadku ograniczeń (wyrok SA w Katowicach z 11 września 2012 r.,

V ACa 270/12). Nie ma więc przeszkód, o czym stanowi wyraźnie art. 908 § 2 k.c., aby umowa zakładała iż na rzecz zbywcy ustanawiane jest prawo użytkowania, służebność mieszkania lub osobista, nabywca może też zobowiązać się do świadczeń w rzeczach oznaczonych co do gatunku lub w pieniądzu. Z ostatniego spośród tych środków korzystają tzw. fundusze hipoteczne mające w swym portfelu umowę renty dożywotniej, gdzie w zamian za prawo własności nieruchomości oferowany jest stały dopływ gotówki. Wysokość renty przysługującej dożywotnikowi uzależniona jest od wartości sprzedawanej nieruchomości, ale także od prognozowanej długości jego życia, często obliczanej zgodnie z danymi GUS.

W pierwszym oglądzie prawo dożywocia wydaje się być podobne do hipotecznego kredytu odwróconego, który funkcjonuje w innych, wspomnianych wyżej państwach. Podstawowa różnica, jaka zachodzi pomiędzy tymi instytucjami to moment przejścia prawa własności. W przypadku umowy opartej na art. 908 k.c. dożywotnik wyzbywa się własności już w chwili zawierania umowy przed notariuszem, co oznacza, że nieruchomość zostaje na tym etapie wyprowadzona z przyszłej ...