Prawo i nieruchomości: Przegląd legislacyjny

Tomasz Ciodyk
Agencja Nieruchomości Rolnych

Ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.

Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, obowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego, który na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej zobowiązany jest doręczyć wraz z załącznikami. Prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy deweloperskiej. Ustawa przedstawia w załączniku wzór prospektu informacyjnego.

Umowa deweloperska, to zgodnie z ustawą umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego określonego prawa (własności lokalu mieszkalnego, własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, użytkowania wieczystego gruntu i własności domu jednorodzinnego), a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego. Ustawa ściśle określa zakres takiej umowy.

Finansowanie budowy następuje za pośrednictwem odpowiednich mieszkaniowych rachunków powierniczych, należących do dewelopera: otwartego – służącego gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę, na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w tej umowie lub zamkniętego – służącego gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa określonego w umowie. Środki zgromadzone na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym Bank wypłaca deweloperowi po stwierdzeniu zakończenia danego etapu realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Bank dokonuje, na koszt dewelopera, kontroli zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w harmonogramie przedsięwzięcia deweloperskiego, przed dokonaniem wypłaty z otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego na rzecz dewelopera, na podstawie wpisu kierownika budowy w dzienniku budowy, potwierdzonego przez wyznaczoną przez bank osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane.

Deweloper zapewnia nabywcy gwarancję bankową lub gwarancję ubezpieczeniową, na mocy której bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy – na jego żądanie – środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera, albo odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej. Ustawa szczegółowo określa przypadki, w jakich strony mogą odstąpić od umowy deweloperskiej.

Ustawa przewiduje również odpowiedzialność karną (grzywna, pozbawienie wolności do lat 2) za niestosowanie się do jej przepisów.

Nowe zasady zmian wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego

Ustawa z dnia 28 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 187, poz. 1110) – weszła w życie dnia 9 października 2011 r.

Sprawa podwyżek opłat za użytkowanie wieczyste stała się w ostatnich latach problemem społecznym. Właściciele gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste (głównie gminy), korzystając z ustawowych możliwości, dokonywali aktualizacji tych opłat, stosownie do wzrostu wartości rynkowej gruntu. A że w ostatnich latach ceny nieruchomości w istotny sposób wzrosły, nowe opłaty okazywały się często kilkakrotnie wyższe od dotychczasowych. Skokowy wzrost obciążeń wywoływał protesty właścicieli posadowionych na gruncie budynków. Mnożyły się odwołania od decyzji dotyczących nowych opłat oraz próby podważania operatów szacunkowych aktualizujących wartość gruntu. Aby złagodzić skutki gwałtownych podwyżek, ustawodawca wprowadził mechanizm sukcesywnego, rozłożonego w czasie wprowadzania nowych opłat.

Zgodnie z ustawą wysokość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. W przypadku, gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. ...