Prawo: Ekstrawagancja czy konieczność?

Urszula Kruszewska

Postęp cywilizacyjny wpłynął na wydłużenie życia przy jednoczesnym spadku przyrostu naturalnego. W Polsce w najbliższym ćwierćwieczu prognozowany jest spadek umieralności. A statystyczna długość życia wzrośnie z 75,3 lat w 2007 r. do 79,9 lat w 2035 r. Dramatycznie, bo prawie dwukrotnie wzrośnie liczba ludności w wieku poprodukcyjnym (z 16 proc. w 2007 r. do aż 26,7 proc. w 2035 r.). Wydłuży się zatem okres pobierania świadczeń emerytalnych, co przy istniejącym w Polsce systemie emerytalnym oraz tendencji ograniczania wydatków państwa w sferze socjalnej, wpłynie na ich wysokość. Będzie znacznie niższa niż otrzymywane wynagrodzenie za pracę.

Alternatywną formą finansowania potrzeb życiowych emerytów jest produkt finansowy występujący pod nazwą odwróconej hipoteki (ang. reverse mortgage) funkcjonujący od kilkudziesięciu lat w Stanach Zjednoczonych, Australii, Nowej Zelandii oraz w 10 krajach Unii Europejskiej (między innymi w Wielkiej Brytanii, we Francji, na Łotwie i Węgrzech).

Występuje wiele określeń definiujących ten instrument finansowy. Funkcjonuje ogólne pojęcie powstałe w wyniku bezpośredniego tłumaczenia – „odwrotny kredyt hipoteczny”. Według Fitch Polska SA „odwrotny kredyt hipoteczny polega na tym, że pożyczkobiorca otrzymuje kredyt w zamian za zobowiązanie się do spłacenia go ze sprzedaży określonej nieruchomości”. Spotkać można również określenie, że jest to „instrument pozwalający na stopniowe wycofywanie kapitału z nieruchomości mieszkaniowej bez tracenia nad nią kontroli.” Według Steve Lawsona odwrócona hipoteka występująca na rynku amerykańskim jest wyjątkowym typem kapitałowej pożyczki domowej, gwarantowanej przez rząd, przeznaczonej do zwrotu z chwilą sprzedaży domu (zazwyczaj z chwilą śmierci). Projekt Ministerstwa Finansów z 19 kwietnia 2010 r. „Założenia do ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym”, podaje: „Poprzez umowę odwróconego kredytu hipotecznego instytucja kredytująca zobowiązuje się do wypłaty na rzecz kredytobiorcy, przez określony czas, oznaczonej w umowie kwoty środków pieniężnych lub udostępnia kwotę kredytu w formie wypłaty jednorazowej. Środki uzyskane przez kredytobiorcę z tytułu zawartej umowy odwróconego kredytu hipotecznego mogą zostać przeznaczone na dowolny cel. Wymagalność odwróconego kredytu hipotecznego jest zasadniczo odroczona do 6 miesięcy od dnia działu spadku, jednak nie później niż po upływie 12 miesięcy od dnia otwarcia spadku (dzień śmierci kredytobiorcy) i następuje w sposób określony w projekcie.” Powyższa definicja (bez słów „…i następuje w sposób określony w projekcie”) może z powodzeniem odnosić się do występującego już na polskim rynku instrumentu finansowego, opartego o konstrukcję dożywocia, uregulowaną w Kodeksie cywilnym.

Czy zatem istnieje konieczność tworzenia dodatkowych uregulowań prawnych, które dotyczą de facto tego samego zagadnienia?

Obecny stan prawny

W Polsce brak jest obowiązujących przepisów odnoszących się do instytucji odwróconego kredytu hipotecznego. Sytuację tę krytykuje środowisko bankowe (głównie przedstawiciele Związku Banków Polskich) oraz ekonomiści. Niektóre instytucje finansowe, nie czekając na uchwalenie stosownej ustawy, zaczęły oferować produkt zbliżony funkcjonalnie do istniejącej od wielu lat na świecie instytucji reverse mortgage. Centralny Fundusz Hipoteczny nazywa swój produkt Dożywotnią Rentą Hipoteczną zaś Fundusz Hipoteczny DOM używa określenia: Hipoteka Odwrócona. Obydwa fundusze opierają swoje propozycje na unormowanej w Kodeksie cywilnym umowie dożywocia. Istnieją obawy, czy to rozwiązanie w należyty sposób zabezpiecza interes kredytobiorcy oraz czy instytucje finansowe, które nie są bankami (a więc nie podlegają Komisji Nadzoru Finansowego) mogą rzetelnie wywiązywać się ze zobowiązań przez długi okres, na jaki zostaje zawarta umowa dożywocia.

Działania Ministerstwa Finansów w zakresie projektowanej ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym mają na celu stworzenie regulacji chroniących kredytobiorców emerytów, spadkobierców kredytobiorców, ale również zabezpieczających roszczenia kredytodawców. Jako główny cel wymienia się chęć poprawy warunków bytowych seniorów poprzez stworzenie możliwości pozyskania dodatkowego źródła przychodu. Wpłynie to na poprawę jakości życia oraz spowoduje zmniejszenie zależności od pomocy finansowej rodziny. Środki uzyskane w zamian za przeniesienie prawa własności posiadanej nieruchomości pozwolą finansować bieżące potrzeby emeryta, nieprzewidziane wydatki, opiekę medyczną oraz dowolny cel bez konieczności opuszczenia dotychczasowego miejsca zamieszkania.

Projekt ustawy był konsultowany w grupie roboczej ds. kredytu hipotecznego Rady Rozwoju Rynku Finansowego Ministerstwa Finansó...