Port lotniczy w Baranowie – co stracą mieszkańcy, co może zyskać gospodarka?

21 czerwca weszła w życie podpisana przez Prezydenta ustawa z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (CPK). Specustawa ma na celu ułatwienie realizacji szeregu przedsięwzięć pod gigantyczny projekt zintegrowanego węzła komunikacyjnego.

Ustawa określa zasady i warunki przygotowania, finansowania i realizacji inwestycji w zakresie budowy Centralnego Portu Komunikacyjnego oraz infrastruktury mu towarzyszącej, w tym również zasady i warunki rezerwacji terenu, wydania decyzji lokalizacyjnej oraz nabywania nieruchomości, a także organów właściwych w tych sprawach. Określa także umocowanie pełnomocnika rządu ds. CPK oraz ustroju korporacyjnego spółek realizujących inwestycje. Do realizacji przedsięwzięcia powołany ma być Pełnomocnik wskazany przez Prezesa Rady Ministrów, który w cyklach półrocznych będzie musiał przedstawiać sprawozdanie z działalności oraz wspierająca spółka celowa (spółka z ograniczoną odpowiedzialnością), utworzona przez Skarb Państwa.

Szerokie uprawnienia państwowe, niewiele praw mieszkańców

Nowe prawo zostało uchwalone w trybie specustawy i nadaje bardzo szerokie uprawnienia spółce celowej, w odniesieniu do której zapisy wielu ustaw dotyczących m.in. gospodarowania nieruchomościami czy zagospodarowania przestrzennego będą działać w szczególny sposób. Jak już wiemy, nowy węzeł komunikacyjny ma powstać na terenie gminy Baranów i w drodze rozporządzenia Rada Ministrów może wskazać konkretne gminy, w których obowiązywać będą szczególne zasady realizacji inwestycji, gospodarowania nieruchomościami i zagospodarowania przestrzennego, w tym:

• prawo pierwokupu nieruchomości realizowane przez spółkę celową;
• uprawnienie spółki celowej do nabywania oraz zamiany nieruchomości dla realizacji inwestycji;
• uprawnienie pełnomocnika do wyrażania zgody na ustanowienie ograniczonych praw rzeczowych, zawarcie umów dzierżawy i najmu nieruchomości gruntowych Skarbu Państwa wymienionych w rozporządzeniu oraz umów, które pozwalają na realizację inwestycji na tych nieruchomościach;
• uprawnienie inwestora do wejścia na teren nieruchomości w celu przeprowadzenia badań lub pomiarów niezbędnych do przygotowania i realizacji inwestycji (udostępnienie nieruchomości inwestorowi podlega egzekucji administracyjnej, niezależnie od zgody właściciela);
• uzgodnienie przez ministra właściwego do spraw transportu projektów studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, ramowego studium związku metropolitalnego oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W celu prawidłowej realizacji inwestycji Spółka Celowa może wnioskować do wojewody o rezerwację terenu pod inwestycje związane z CPK w specjalnym planie rezerwacji obszaru. Dokument taki stanowić ma akt prawa miejscowego nadrzędny wobec miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale ustanowienie takiego obszaru poprzedzone jest konsultacjami społecznymi. Rezerwacja obszaru inwestycji wiąże się z wprowadzeniem szczególnych środków prawnych, spośród których możliwe do wprowadzenia są wszystkie środki wskazane we wspomnianym rozporządzeniu Rady Ministrów oraz ponadto:

• zakaz wydawania pozwoleń na budowę;
• zakaz wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla wszystkich lub wybranych zmian sposobu zagospodarowania terenu;
• zakaz wydawania decyzji w przedmiocie podziału nieruchomości;
• zakaz wydzielania samodzielnych lokali mieszkalnych w budynkach;
• zakaz wydawania decyzji dokonujących lokalizacji oraz decyzji zezwalających na wykonywanie robót budowlanych na podstawie specustaw.

W decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji, którą wydaje wojewoda, uwzględnia się typowe ustalenia lokalizacyjne, dotyczące m.in. linii rozgraniczających teren inwestycji, charakterystyki i wymagań dotyczących inwestycji, w tym w zakresie powiązania z siecią transportową. Decyzja lokalizacyjna zatwierdza podział i ewentualne wtórne scalenie nieruchomości oraz wywiera skutki prawnorzeczowe wobec nieruchomości w niej wskazanych. Co ważne, decyzja ta może być niezgodna z planami zagospodarowania przestrzennego.

Wydanie takiej decyzji niesie za sobą konsekwencje dla właścicieli nieruchomości, które maja być wywłaszczone. 120 dni od doręczenia informacji o decyzji właściciel ma obowiązek wydania nieruchomości, które stały się już własnością Skarbu Państwa. W związku z wywłaszczeniem nieruchomości właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu przysługuje odszkodowanie odpowiadające wartości wywłaszczonych praw. Wysokość odszkodowania ustala wojewoda na podstawie wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie będzie można określić jej wartości rynkowej, podstawą ustalenia wysokości odszkodowania będzie wartość odtworzeniowa nieruchomości. Wysokość odszkodowania może być powiększona o kwotę 10 000 zł (w przypadku, gdy wywłaszczenie dotyczy nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub budynkiem, w którym został wyodrębniony przynajmniej jeden lokal mieszkalny), a także o 5% wartości nieruchomości (w przypadku wydania nieruchomości w terminie 30 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o ustaleniu lokalizacji w zakresie budowy CPK).

Odszkodowania punktem zapalnym: grunty pod lotnisko to nie ziemia rolna

Poza wątpliwościami związanymi z przejęciem gruntów, wątpliwości wielu ekspertów budzi zasadność powstania gigantycznego hub’a między Warszawą a Łodzią. W niedalekiej odległości mamy niemiecki port Berlin-Brandenburg (BER) im. Willy’ego Brandta, który  powstaje od 2006 roku i ma być jednym z największych lotnisk Europy. Koszty przekroczono trzykrotnie w stosunku to planów, a termin oddania przedłużył się niemal o dekadę. Podobnie może być z Polskim Baranowem, które wymaga budowy całej infrastruktury zapewniającej sprawne funkcjonowanie. Niemniej wszystkie analizy wykazują wzrost ruchu pasażerskiego ruchu lotniczego w Polsce, a Warszawskie Okęcie dosięga maksymalnej przepustowości. Do końca 2019 roku mają trwać prace przygotowawcze lotniska w Baranowie, a sam port ma być budowany przez kolejnych 8 lat, czyli do końca 2027 roku. Nowe lotnisko ma być jednym z największych przesiadkowych portów w Europie. Po pierwszym etapie budowy port ma obsługiwać do 45 mln pasażerów rocznie, a docelowo nawet około 100 mln.

Czytaj także: Baranów: poligon czy lotnisko >>>

Mateusz Gliwiński
Specjalista ds. Eksploatacji i Rozwoju Systemu AMRON
Centrum AMRON