Polski system hipoteczny na huśtawce

Monika Krześniak-Sajewicz
dziennikarka INTERIA.PL

Choć początek 2026 r. wypada w dobrym momencie – bo w ślad za stopami spada WIBOR, mocno topnieją marże kredytowe, a banki wychodzą z ofertami refinansowania hipotek zaciągniętych u konkurentów – to jednocześnie jest to obraz huśtawki, na którą próbują wskoczyć ci, którzy chcą wziąć kredyt na mieszkanie. Jak jest nisko, to można to zrobić bez trudu, ale jak jest wysoko, to o kupnie własnego „M” można jedynie pomarzyć. Owszem. Tak działają zmiany stóp, ale chodzi o amplitudę i skalę konsekwencji.

To, jak działa w praktyce system finansowania zakupu mieszkań przez Kowalskiego, w 35 lat po transformacji, mogliśmy zobaczyć w 2022 r., kiedy stopy wystrzeliły w górę i Polacy w zasadzie stracili możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Było to widać w danych BIK – spadki liczby wniosków kredytowych sięgały 70%, co było najgorszym wynikiem od stycznia 2007 r., czyli od początku analizy. Był to efekt drastycznego spadku zdolności kredytowej. Swoje dołożyła także – w kwietniu 2022 r., gdy stopy były już wysokie – Komisja Nadzoru ­Finansowego, mocno podnosząc wymagany bufor przy badaniu zdolności kredytowej, a łagodząc go dopiero w lutym 2023 r.

To nagłe odcięcie nastąpiło niedługo po tym, jak mieliśmy niemal zerowe stopy procentowe, które z kolei rozbujały modę na inwestowanie w mieszkania – w latach boomu, czyli ­2020-2021, około 80-100 tys. osób rocznie kupowało mieszkania inwestycyjnie.

Dlaczego te lata to dobrze obrazują, jak w tej materii działa system, obejmujący kredyty hipoteczne i rynek mieszkaniowy wraz z preferencjami podatkowymi? Bo pokazują, że nie mamy żadnego skutecznego mechanizmu wygładzającego takie cykle, więc jak stopy idą ostro w górę, to niemal z dnia na dzień odcina to ludzi od możliwości kupna mieszkania na kredyt, bo uchem igielnym staje się badanie zdolności kredytowej, która – przy tych samych zarobkach – dramatycznie się kurczy. Jednocześnie spadki i wzrosty stóp mocno szarpią rynkiem mieszkaniowym.

Po drodze udało się trochę poprawić, ale nie na tyle, żeby można było mówić o względnej stabilności i łagodzeniu skutków. Po długoletnich staraniach rozruszania banków hipotecznych i rynku listów ...