Odwrócona hipoteka w Polsce: co dalej?

W zreformowanym systemie emerytalnym wysokość emerytury ustalana jest w oparciu o formułę „zdefiniowanej składki”, zgodnie z którą uprawnienia emerytalne lub kapitał dzielone są przez oczekiwane dalsze trwanie życia. Obliczanie wysokości świadczeń emerytalnych z wykorzystaniem formuły zdefiniowanej składki prowadzić będzie, wraz z wydłużaniem się trwania życia, do obniżania stopy zastąpienia.

Świadczenia z bazowej części systemu emerytalnego będą mogły zapewnić przyszłym pokoleniom seniorów jedynie podstawowy poziom bezpieczeństwa socjalnego. Dbałość o odpowiednie wypełnienie luki dochodowej, w celu finansowania potrzeb konsumpcyjnych w okresie starości, leży po stronie jednostek (gospodarstw domowych).

Rolą państwa jest natomiast stworzenie instrumentów dostatecznie motywujących do budowania dodatkowego zabezpieczenia na okres starości.

Dr Maciej Cycoń
Katedra Zarządzania Ryzykiem i Ubezpieczeń,
Uniwersytet Ekonomiczny w Krakowie

Odwrócona hipoteka czyli wsparcie na emeryturze

Stopień upowszechnienia oszczędzania na emeryturę, w ramach promowanych przez państwo form dodatkowego zabezpieczenia emerytalnego, jest jednakże niewielki. Dotyczy to zresztą nie tylko III filara, ale również innych form dodatkowego oszczędzania na starość.

O ile aktywa płynne polskich seniorów, czy też osób zbliżających się do wieku senioralnego mogą nie stanowić znacznej wartości, o tyle na ogół posiadają oni nieruchomości mieszkalne, które mogą stać się źródłem dodatkowego dochodu w okresie starości.

Jedną z możliwości uzyskania przez emerytów dodatkowych środków finansowych może być skorzystanie z usługi finansowej o nazwie odwrócona hipoteka. W niniejszym tekście w uproszczeniu przyjęto, iż „odwrócona hipoteka” stanowi synonim pojęcia „usługi equity release”.

Odwrócona hipoteka skierowana jest do osób starszych posiadających prawo własności nieruchomości. Usługa ta umożliwia „uwolnienie” kapitału zakumulowanego w nieruchomości, poprzez przekształcenie niepłynnego kapitału zakumulowanego w nieruchomości w płynne środki finansowe.

W ramach odwróconej hipoteki właściciel nieruchomości, w zamian za przeniesienie własności nieruchomości, otrzymuje comiesięczną lub jednorazową wypłatę od instytucji finansowej, zachowując przy tym prawo dożywotniego mieszkania w nieruchomości.

Formy odwróconej hipoteki stosowane w poszczególnych państwach różnią się od siebie. Wyodrębnić można jednak dwa główne modele: model sprzedażowy i model kredytowy¹.

Podstawowa różnica pomiędzy modelami dotyczy momentu przeniesienia własności nieruchomości. W modelu sprzedażowym odbywa się to w chwili zawarcia umowy, natomiast w modelu kredytowym po zakończeniu stosunku umownego – co do zasady po śmierci kredytobiorcy.

Pozostałe różnice stanowią konsekwencję odmiennego określenia momentu przeniesienia własności nieruchomości.

a. Jeżeli sprzedana została tylko część nieruchomości, to nieruchomość do końca trwania stosunku umownego, stanowi współwłasność konsumenta i instytucji finansowej; b. Wyjątkami są Wielka Brytania i Irlandia.

Polskie fundusze hipoteczne

Fundusze hipoteczne oferujące model sprzedażowy odwróconej hipoteki pojawiły się na polskim rynku w 2008 roku. Oferowane przez nie renty dożywotnie funkcjonowały w oparciu o konstrukcję umów dożywocia oraz renty, regulowanych przepisami Kodeksu cywilnego.

Pierwotnie, wzorując się na doświadczeniach większości krajów, w których oferowane są renty dożywotnie, nie przewidywano potrzeby stworzenia dedykowanych regulacji prawnych dla modelu sprzedażowego.

Jednocześnie, wobec zainteresowania klientów ofertą funduszy, Ministerstwo Finansów rozpoczęło prace nad ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym, regulującą model kredytowy. Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym została uchwalona przez Sejm 23 października 2014 r., a Prezydent podpisał ją 10 listopada 2014 r.

Do tej pory żaden bank nie zdecydował się jednakże na wprowadzenie do swojej oferty odwróconego kredytu hipotecznego.

Projekt regulacji modelu sprzedażowego odwróconej hipoteki został złożony przez Ministerstwo Gospodarki 26 czerwca 2014 roku. W związku z licznymi uwagami, prace nad projektem nie zostały zakończone do końca VII kadencji Sejmu Rzeczpospolitej Polskiej (2011 – 2015).

W pierwszych latach kolejnej kadencji Sejmu temat ten nie był podejmowany.

Jesienią 2018 roku premier podjął decyzję o uzupełnieniu rządowej strategii „Polityka społeczna wobec osób starszych do roku 2030” o problematykę odwróconej hipoteki i renty dożywotniej.

92% badanych nie chce oddawać nieruchomości

W pracy doktorskiej pt. „Odwrócona hipoteka jako forma zabezpieczenia emerytalnego”, autor podjął próbę oszacowania popytu na odwróconą hipotekę w Polsce oraz identyfikację determinant popytu. Dane niezbędne do przeprowadzenia badań empirycznych zebrane zostały metodą CATI w oparciu o zlecone badania ankietowe².

Skłonność do oddania nieruchomości zadeklarowało niecałe 8% badanych. Ponad 92% badanych wykazało brak skłonności do oddania nieruchomości, niezależnie od wartości świadczenia.

Wśród respondentów skłonnych do oddania nieruchomości, przeważająca większość (75%) wyceniła kwotę rekompensaty miesięcznej na 2000 zł lub więcej. Wysokość świadczenia na takim poziomie byłaby w rzeczywistości trudna do uzyskania i możliwa przede wszystkim w przypadku właścicieli mieszkań zlokalizowanych w największych miastach, czy też seniorów w wieku 80 lat i starszych.

Dlatego też efektywna pojemność rynku (szacując w sposób ostrożny) nie przekracza 2% populacji osób uprawnionych. Tak określoną pojemność należy traktować jako potencjał rynkowy, a nie utożsamiać ze skalą rzeczywistego zainteresowania tego rodzaju usługą.

Aktywowanie popytu efektywnego wymaga dodatkowo intensywnych działań marketingowych, które mogłyby przeprowadzić jedynie banki lub zakłady ubezpieczeń. Instytucje te na obecnym etapie rozwoju rynku nie są jednakże zainteresowane oferowaniem usług ERS.

W Stanach Zjednoczonych, najbardziej rozwiniętym rynku odwróconej hipoteki, odsetek uprawnionych seniorów, którzy skorzystali z odwróconej hipoteki kształtuje się na poziomie nieco ponad 2%, co dodatkowo potwierdza charakter niszowy tego rodzaju usługi.

Profil polskiego konsumenta odwróconej hipoteki

Popyt na odwróconą hipotekę nie jest determinowany sytuacją finansową seniora. W świetle przeprowadzonych badań, skłonność do oddania nieruchomości nie jest istotnie zależna od wysokości emerytury, łącznego miesięcznego dochodu netto oraz łącznego miesięcznego dochodu netto gospodarstwa.

Nie stwierdzono również istotnego związku pomiędzy skłonnością do oddania nieruchomości a poziomem posiadanych oszczędności, posiadaniem innej nieruchomości oraz posiadaniem długów.

Profil polskiego konsumenta odwróconej hipoteki odbiega zatem od modelowego profilu konsumenta, którym ma być osoba zaliczana do grupy asset-rich, incom-poor (cash-poor). Wyjaśnieniem takiej rozbieżności może być istnienie barier dla rozwoju rynku usług equity release, których oddziaływanie jest silniejsze niż sytuacja finansowa.

Psychologiczno-kulturową barierą rozwoju rynku usług equity release jest szczególny stosunek do nieruchomości mieszkalnej. Nieruchomość traktowana jest jako podstawowy składnik aktywów, który powinien zostać przekazany najbliższym i pozostać w kręgu rodzinnym. Istnienie tej bariery widoczne jest w analizie zależności pomiędzy skłonnością do oddania nieruchomości a subiektywną oceną wartością nieruchomości oraz liczbą dzieci. Popyt na odwróconą hipotekę jest istotnie zależny od każdego z tych czynników.

Mając na uwadze prognozy demograficzne, w szczególności w zakresie niskiego poziomu dzietności, wzrastającej liczby gospodarstw domowych jednoosobowych oraz zmiany modelu rodziny, można przypuszczać, że znaczenie bariery psychologiczno-kulturowej będzie z czasem słabnąć.

Perspektywy rozwojowe rynku związane są przede wszystkim z prognozowanym wzrostem populacji seniorów. Kolejne pokolenia osób starszych będą odznaczać się zwiększonymi, w porównaniu z obecnymi seniorami, potrzebami.

Związane będzie to z innymi nawykami konsumpcyjnymi, przyzwyczajeniem do określonego stylu życia oraz koniecznością sfinansowania nowych wydatków (np. opieki długoterminowej).

Jednocześnie, luka dochodowa po przejściu na emeryturę w przypadku kolejnych kohort seniorów będzie się powiększać, wywołując coraz silniejszy szok dochodowy.

PRZYPISY:

1. W polskim piśmiennictwie przyjęło się nazywanie modelu sprzedażowego rentami dożywotnimi, model kredytowy funkcjonuje natomiast pod nazwą odwrócony kredyt hipoteczny.

2. Badanie ankietowe przeprowadzone zostało na ogólnopolskiej próbie osób fizycznych w wieku 65 lat i więcej, posiadających prawo własności do nieruchomości lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Przy wykorzystaniu operatu losowania, liczącego łącznie 2000 kontaktów, uzyskano 305 kompletnych wywiadów (N=305). Badanie popytu na usługi equity release przeprowadzone zostało metodą wyceny warunkowej,w schemacie WTA (willingness to accept).

Artykuł opublikowany za zgodą i dzięki uprzejmości Izby Gospodarczej Towarzystw Emerytalnych

Tytuł i śródtytuły pochodzą od redakcji aleBank.pl