Odwrócona hipoteka: brak właściwych regulacji

Banki nie są zainteresowane

Choć ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym weszła w życie pod koniec 2014 roku, to wciąż żaden bank nie ma takiego produktu w ofercie. Przypomnijmy, ze chodzi o to, aby posiadacze nieruchomości mogli uwolnić część zamrożonego w niej kapitału zachowując prawo do mieszkania w swoich „czterech kątach”.

Teoretycznie dopuszczalna jest jednorazowa wypłata świadczenia lub wypłacanie świadczenia przez określony czas. Przez cały okres właścicielem mieszkania zostaje senior. Po jego śmierci spadkobiercy mają 12 miesięcy na spłatę zobowiązania wobec banku. Jeśli tego nie zrobią, to bank sprzedaje nieruchomość i zaspokaja swoje roszczenie. Jeśli po sprzedaży pozostanie nadwyżka, to pieniądze będą dziedziczone przez spadkobierców.

Ryzyko reputacyjne

Dlaczego banki nie oferują odwróconych kredytów? Przeszkadza w tym zarówno ryzyko długowieczności seniora, jak i ryzyko reputacyjne. To drugie ma przynajmniej dwa źródła. Po pierwsze są to nieuniknione spory sądowe pomiędzy bankiem i klientami, którzy – jako seniorzy – powinni być szczególnie przez państwo chronieni.

Co więcej, regularne świadczenia z odwróconego kredytu mają być wypłacane przez określony z góry czas np. 10, 15 czy 20 lat. Nie są to więc świadczenia dożywotnie, co już jest powodem do konfliktów między stronami, podważania umów czy negatywnego odbioru społecznego.

Ustawa powstała tam, gdzie jest niepotrzebna

Tam gdzie banki dziś nie działają, tam rozwijają się tzw. fundusze hipoteczne. Sprzedają one dożywotnie renty bazujące na prawie dożywocia.

W takim przypadku senior już przy podpisaniu umowy przenosi prawo do posiadanej nieruchomości na firmę, która zobowiązuje się do wypłacania dożywotnich świadczeń pieniężnych. Co do zasady senior zachowuje prawo do mieszkania w posiadanym lokalu. W tym modelu skoro senior przenosi prawo do nieruchomości na firmę, to i wypłacające dożywotnie świadczenie firma powinna przejąć obowiązek opłacania podatku od nieruchomości czy opłat za użytkowanie wieczyste.

Oddanie mieszkania za pół ceny

Podstawowym problemem przy produktach powszechnie nazywanych odwróconą hipoteką jest to, że bardzo często senior otrzyma w ramach wypłacanych świadczeń mniej niż połowę wartości nieruchomości.

Do tego dochodzą kwestie kulturowe, z których wynika chęć seniorów do przekazania kolejnym pokoleniom posiadanego majątku bez obciążeń. Efekt? Fundusz Hipoteczny Dom, który – jak szacuje Konferencja Przedsiębiorstw Finansowych (KPF) – ma 70-proc. udział w rynku dożywotnich rent hipotecznych w Polsce miał w portfelu na koniec 2017 roku 211 mieszkań – wynika ze sprawozdania tej firmy. Taki portfel udało się zbudować od 2008 roku.

Dla porównania w USA w samym tylko 2017 roku podpisano ponad 55 tysięcy nowych umów, a w Wielkiej Brytanii w 2018 roku nowych umów było ponad 47 tysięcy.

Choć nie ma co łudzić się, że polski rynek mógłby szybko urosnąć do takich rozmiarów, to bez wątpienia pomogłoby w tym stworzenie ustawy dedykowanej rynkowi rent dożywotnich. Regulacje i kontrola rynku skutkowałyby lepszą ochroną klientów i wzrostem ich zaufania do firm oferujących odwrócone hipoteki.

Niestety w Polsce stosowna ustawa, która uregulowałaby tę część rynku hipotek odwróconych nie powstała.

Bartosz Turek, niezależny analityk