Nieruchomości: Foreclosure, czyli mądrzy po szkodzie

Jan M Fijor

W rzeczywistości jest to dość skomplikowana procedura prawna, której wielu Amerykanów mogłoby uniknąć, gdyby wiedzieli, co należy zrobić, aby jej uniknąć.

Sojusznicy

Moi przyjaciele z Chicago, Barb i Mark stracili swój segment na foreclosure prawie półtora roku temu. Do dziś nie mogą dojść do siebie. Nie dlatego, że stracili swoje pieniądze, choć to pewnie też ma znaczenie, ale dlatego, że tak łatwo się poddali. Straciliśmy dom – jak sami mówią – na własne życzenie. I nie chodzi wcale o to, że kupując go, zdecydowali się na finansowanie o zmiennym oprocentowaniu. Po prostu nie wiedzieli, jak się w warunkach kryzysu zachować. W podobnej sytuacji są miliony posiadaczy domów, którym grozi sądowe przejęcie. Wiedzą, że wpadli w tarapaty, a nie wiedzą, jak sobie z tym złem poradzić[2].

Utrata domu (mieszkania) z powodu niewypłacalności jego właściciela – w większości przypadków, i to bez względu na czas i miejsce – zdarza się w tzw. momentach kryzysowych, do których należą: utrata pracy, choroba lub śmierć jedynego żywiciela. Najczęściej też – poza przypadkami ewidentnego lekceważenia problemu ze strony posiadacza zadłużonej nieruchomości – zdarzają się one falami, w trakcie recesji czy depresji gospodarczej. Taką falę przeżywają Stany Zjednoczone od wiosny 2008 roku. Podobne zjawisko niewypłacalności dłużników nasila się od prawie dwóch lat zarówno w krajach Unii Europejskiej, jak i w Japonii. Wygląda to podobnie pod każdą szerokością geograficzną: dłużnik wstrzymuje spłatę pożyczki, przestaje odpowiadać na telefon firm windykacyjnych, chowa głowę w piasek, licząc na to, że bank zapomni. Tylko bardzo niewielu kredytobiorców idzie w takich okolicznościach do wierzyciela, czyli do banku…

A przecież bank – zwłaszcza ten lokalny, nasz osobisty stróż od pieniędzy – nie tylko nie jest wrogiem dłużnika, lecz wręcz jest zainteresowany tym, aby mu pomóc. Nie przesadzę, jeśli powiem, że w sytuacji zagrożenia przejęciem bank jest sojusznikiem dłużnika. Powiem więcej – pomoc dłużnikowi leży bardziej w interesie banku niż dłużnika. Zwłaszcza w sytuacji zagrożenia, któremu towarzyszy kataklizm finansowy, jak obecna megarecesja, bank stara się być dla dłużnika przyjazny. Mimo iż z chwilą pobrania kredytu, Barb i Mark przekazali swojej First Security Mortgage Bank w zastaw hipotekę zakupionej nieruchomości, z którą bank może zrobić, co tylko mu się podoba, jemu wcale na tej nieruchomości nie zależy. Dlaczego? Z kilku powodów: primo, banki nie zajmują się obrotem nieruchomościami, lecz pożyczaniem pieniędzy na procent, secundo, gdyby nawet bank chciał zagroż...