Nasze aktywa są dobrze sekurytyzowane

Jak z punktu widzenia instytucji finansowej należy oceniać obecną kondycję rynku versus kredyty hipoteczne, ponieważ mimo niezłych wyników w trzecim kwartale wiemy, że ten rok będzie nienajlepszy dla branży?

Rynek finansowania nieruchomości, zarówno dedykowany osobom fizycznym jak i dedykowany osobom prawnym – zwłaszcza kierowany do developerów – to są dwie strony tego samego obszaru, jakim jest finansowanie nieruchomości z punktu widzenia sektora bankowego. Finansowanie osób fizycznych jest ściśle powiązane z gotowością banków do tego, aby dokonać sekurytyzacji obecnych aktywów, które są już w portfelach banków. Zgodnie z analizami, które dokonał Związek Banków Polskich, NBP i KNF, wszystko wskazuje na to, że w portfelach banków jest około 350 mld kredytów osób fizycznych, hipotecznych.

Jak wygląda ich obsługa?

Są to kredyty długoterminowe, na lat 20, 30, częściowo w walucie, ale niezależnie od tego aspektu obciążają one bilans banku w sensie kapitału chłonności. Po stronie banków istotnym elementem jest proces dopasowania strony kredytowej ze stroną, z której pokrywa finasowanie kredytów, czyli strony depozytowej. Dziś szczególnie KNF podkreśla niedopasowanie na rynku polskim…

Długoterminowe aktywa finansujemy z krótkoterminowych pasywów.

Zgadza się. To nie jest specyfika tylko Polski. To specyfika ogólnoeuropejska. Natomiast w Polsce istotnie brakuje produktu pozwalającego dokonać sekurytyzacji aktywów. Konferencja również o tym będzie mówić – o rozwiązaniach, które są dedykowane polskiemu rynkowi, w szczególności o roli banków hipotecznych, które istotnie mogą wpłynąć na możliwość sekurytyzacji.

Wiele obiecujemy sobie po listach zastawnych, które przez 16 lat były niewykorzystanym potencjałem.

W szczególności jeśli chodzi o polski rynek to mamy do czynienia z ostatnimi 13 laty – wtedy pojawiły się pierwsze banki hipoteczne i rzeczywiście ten potencjał został gdzieś zagubiony… Na szczęście z punktu widzenia banków hipotecznych, ale także uniwersalnych – w bilansach których leżą dane aktywa, pojawiła się możliwość wprowadzenia ponownie listu zastawnego do obiegu i to jest także przedmiotem prac, które są prowadzone na poziomie banków uniwersalnych. W szczególności grupa BRE Banku taka pracę odrobiła i poprzez BRE Bank Hipoteczny, a właściwie już mBank Hipoteczny – od dnia jutrzejszego – taki produkt przygotowuje do emisji.

Czyli w perspektywie jest to szansa poprawienia ratingu i wiarygodności, ponieważ jest to dobry papier?

W długofalowym procesie przede wszystkim zwiększy się ilość tego typu papierów notowanych na rynku polskim i zmieni się też ich rating – płynność papierów jest czymś bardzo istotnym z punktu widzenia ratingu. To jest jeden element układanki od strony osób fizycznych. Gotowość ponoszenia ryzyka przez banki nadal istnieje, banki są skłonne finansować osoby fizyczne, przygotowują sobie możliwość sekurytyzacji, czy też quasi- sekurytyzacji poprzez listy zastawne obecnych aktywów – w jakiejś części będzie to dokonane w perspektywie dwóch, trzech lat.

Czyli poprawa jakości portfela i zwiększenie możliwości finansowania?

Dalszego finansowania. Z drugiej strony stawiamy się po stronie podażowej na rynku nieruchomości i zastanawiamy się jak finansować developera i w jakiej formie developer się powinien finansować. Pojawia się kilka rozwiązań. Częściowo wynikają one z dotychczasowych doświadczeń – czyli w najprostszy sposób poprzez finansowanie się z udziałem kredytu bankowego, ale pojawiły się też na rynku od pewnego czasu funkcjonujące obligacje korporacyjne – developerzy również w takiej formie się finansują.

Ponieważ każdy szuka źródeł dobrego finansowania.

Niepokojącym natomiast może być sygnał, że w sytuacji gdy developer nie ma zdolności aby sfinansować się w banku i poprzez obligacje, zaczyna szukać rozwiązań polegających na pozyskiwaniu finansowania od osób fizycznych z pominięciem ustawy o Ochronie Praw Nabywców Lokali Mieszkalnych i Domów Jednorodzinnych.

Co zatem należałoby zrobić dla uszczelnienia tego systemu?

Na pewno ustawa wymaga analizy w zakresie poszczególnych zapisów. Zarówno środowisko developerskie, bankowe jak i społeczne wskazuje na to, że ta ustawa w swojej formie jeszcze nie jest doskonała. Częściowo założenia spełniła, natomiast jest niedoskonała.

Każde z tych środowisk ma jednak inną wizję niedoskonałości tej ustawy. Szukamy zbioru wspólnego, który spowoduje, że z punktu widzenia developera będzie ona łatwiejsza do przyjęcia, mniej kosztochłonna – czyli nie spowoduje wzrostu cen na rynku nieruchomości. Z punktu widzenia banku będzie zapewniała wiarygodność czynności, które bank podejmuje w ramach ustawy prowadząc rachunek powierniczy, czy też monitorując proces inwestycyjny. Z punktu widzenia społecznego natomiast zapewni przeciętnemu Nowakowi poczucie bezpieczeństwa kiedy zakupuje mieszkanie i wpłaca własne pieniądze.

Ale trzeba podzielić ryzyka. Nie może bowiem być tak, że bank weźmie całe ryzyko na siebie.

Ryzyka trzeba niewątpliwie podzielić. Ustawodawca wskazał jakiś podział – nie jest on doskonały, natomiast istnieje istotna szansa na to, że jeżeli tylko strona rządowa uzna, że ustawa powinna być przedmiotem analizy po stronie ustawodawcy i w którymś momencie znowelizowana poprzez Sejm – na co wskazują również analizy UOKIKU, to jest szansa abyśmy w jakimś czasie rzeczywiście wypracowali – może nie modelową, ale istotnie lepszą formę funkcjonowania zarówno developerów, banków w procesie developerskim, osób, które zakupują mieszkania – ich poczucia bezpieczeństwa, poczucia, że środki, które ciężko zarabiają są rzeczywiście w sposób właściwy wykorzystane w procesie inwestycyjnym.

Dziękuję bardzo.