Na kredyt hipoteczny przeznaczamy mniejszą część zarobków
Przeciętna polska rodzina w IV kwartale minionego roku na obsługę kredytu przeznaczonego na zakup nieruchomości na rynku pierwotnym musiała przeznaczyć mniej niż w III kwartale 2012 r. Indeks Obciążenia Hipotecznego (IOH) sporządzany przez Dom Kredytowy Notus osiągnął wartość 30,77% i spadł aż o 6,30 p.p. w porównaniu z wrześniem. Również w ujęciu rocznym sytuacja rodzin się poprawiła, gdyż wartość IOH spadła aż o 5,52 p.p. Przyczyniły się do tego korzystne zmiany w zakresie wynagrodzeń, cen nieruchomości i oprocentowania kredytów.
Wartości Indeksu Obciążenia Hipotecznego są szczególnie istotne dla osób planujących zakup nieruchomości i zaciągnięcie kredytu. Odczyty w kolejnych miesiącach pokazują, jak dużą część swojego dochodu netto rodzina musi przeznaczać na obsługę nowo zaciąganego zobowiązania kredytowego. Zgodnie z ciągle obowiązującą Rekomendacją T suma rat kredytowych nie może przekraczać 50 procent dochodu netto lub 65 procent dla osób zarabiających powyżej przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw. Co prawda zgodnie z najnowszymi propozycjami KNF w nowych rekomendacjach limity te mają zniknąć, ale sugeruje się, aby banki ustalając samodzielnie te limity dążyły do poziomów 40 procent i 50 procent dla osób lepiej zarabiających. Jak pokazują odczyty IOH w poszczególnych miesiącach limity te nie zostają przekroczone.
Co zdecydowało o zmianach?
O spadku Indeksu Obciążenia Hipotecznego w IV kwartale 2012 roku zadecydowały pozytywne zamiany wszystkich czynników wpływających na jego wielkość. W największym stopniu zadecydował o tym wzrost przeciętnego wynagrodzenia, notując wzrost dla wybranych 7 lokalizacji o średnio niespełna 14 procent.
Tak duży wzrost wynagrodzeń jest jednak czynnikiem sezonowym, ponieważ zawsze w grudniu wynagrodzenia są najwyższe, a wynika to między innymi z wypłacanych nagród, premii i bonusów dla pracowników. Oprócz wyższych wynagrodzeń na spadek IOH wpływ miały także spadające oprocentowanie kredytów i w konsekwencji wysokość miesięcznych rat. Niższe oprocentowanie to zasługa obniżenia stóp procentowych NBP i decydującej o łącznym oprocentowaniu stopy referencyjnej Wibor. Spadek IOH w ujęciu kwartalnym był także, chociaż w niewielkim stopniu, wspomagany przez niższe ceny nieruchomości. W trakcie badanych trzech miesięcy średnia cena analizowanych nieruchomości spadła o 0,15 procent.
Również w ujęciu rocznym zmiany Indeksu wynikały z kumulacji korzystnych zmian wszystkich parametrów decydujących w wartościach IOH. Spadek cen mieszkań o ponad 7 procent, roczny wzrost wynagrodzeń o 2,69 procenta oraz niższe oprocentowanie kredytów spowodowały, że w grudniu 2012 IOH był niższy o 5,52 punktu procentowego od wartości notowanych przed 12 miesiącami.
Spadki we wszystkich miastach
Po raz pierwszy w historii Indeksu Obciążenia Hipotecznego niższe wartości zostały odnotowane we wszystkich badanych lokalizacjach. Tradycyjnie jednak najwyższe poziomy IOH notuje w Krakowie (38,28%) oraz w Poznaniu (36,87%), a najniższy jest w Katowicach (18,97%). Mimo, iż w stolicy Górnego Śląska IOH od samego jego początku był najmniejszy, to również w ostatnim kwartale odnotował także największy spadek. Było to spowodowane spadkiem cen nieruchomości oraz wzrostem wynagrodzeń. Na spadku IOH w ostatnim kwartale szczególnie zaważył wzrost wynagrodzeń, jednak należy oczekiwać, że w kolejnych miesiącach IOH w Katowicach wzrośnie i będzie oscylował wokół poziomu 25 procent, jak było to w poprzednich okresach..
Metodologia indeksu
Indeks Obciążenia Hipotecznego pokazuje, jak duży procent dochodów netto polskich rodzin pochłania spłata nowo zaciąganego kredytu hipotecznego. IOH sporządzany jest jako średnia dla 7 największych polskich aglomeracji (Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Poznań, Katowice, Łódź, Warszawa), przy założeniu, że kredyt na 30 lat na zakup 55 metrowego mieszkania zaciąga dwuosobowa rodzina zarabiająca miesięcznie dwukrotność przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw dla danego województwa. Indeks liczony jest zarazem jako przeciętna dla kredytów z LTV (z ang. loan to value) na poziomie 100 i 80. Wpływ na kształtowanie się IOH mają: ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym dla danej aglomeracji, poziom przeciętnego wynagrodzenia netto w danym województwie oraz aktualny poziom oprocentowania kredytu. Bazę cen mieszkań wykorzystanych przy konstrukcji indeksu, stanowią dane dostarczane przez firmę redNet Consulting na podstawie portalu tabelaofert.pl. Indeks sporządzany jest z około jednomiesięcznym opóźnieniem w stosunku do zakończenia przyjętego przez Dom Kredytowy Notus kwartalnego okresu sprawozdawczego, jako że dane Głównego Urzędu Statystycznego dotyczące wynagrodzeń w poszczególnych województwach, dostępne są dopiero pod koniec miesiąca, który to następuje po miesiącu, którego dotyczą.
Michał Krajkowski
Główny Analityk
Dom Kredytowy Notus S.A.
