Mniejsze stopy, większy kredyt

Stawka WIBOR-u 3M najczęściej doliczana przez banki do marży kredytów mieszkaniowych od stycznia do kwietnia spadła z 4 proc. do 3,35 proc. Mimo, że kwartał wcześniej skala obniżek wyglądała podobnie, banki zdawały się tego nie dostrzegać. Tym razem stało się inaczej i banki spuściły z tonu.

Efekt? Po kredyty, mogą wracać osoby, którym drogę do mieszkania zamknęła zaostrzona od 2012 r. Rekomendacja S, bo wymagania banków powróciły do poziomów sprzed jej obowiązywania. Rekomendacja S sporo namieszała na rynku. Nakazała od 2012 r. liczyć zdolność kredytową klientów pożyczających pieniądze na nieruchomości na maksymalnie 25 lat, nawet jeśli zaciągaliby  kredyt hipoteczny dłużej. Skrócenie okresu spłaty kredytu z najpopularniejszego terminu 30 lat do 25 lat, podwyższyło „ratę” o ok. 7 proc. i w połączeniu z zastrzeżeniem, że raty kredytów nie mogą pochłaniać więcej niż połowę dochodów nieprzekraczających średniej na rynku, odebrało możliwość zadłużenia się ok. 15-20 proc. zainteresowanym. Na dodatek do wyższych  wymogów KNF,  doszedł jeszcze wzrost stawki WIBOR, a także nieznaczna, ale jednak podwyżka marż w bankach.

Skutek? Gdy w IV kwartale 2011 r. średnio na rynku minimalne wymagania dochodowe wobec 3 osobowej rodziny, zainteresowanej pożyczeniem 270 tys. zł na 90 proc. wartości nieruchomości na okres 30 lat wynosiły 3840 zł, to już trzy miesiące później w styczniu 2012 r. było to 4090 zł. Przez cały 2012 r. i początek 2013 r. wymagania te oscylowały właśnie wokół 4000-4100 zł.  Średnia kwota minimalnych dochodów wynosząca obecnie 3909 zł w końcu jest bliżej wymagań z czasów, gdy nie obowiązywała zaostrzona Rekomendacja S, a marże kredytowe były zbliżone do 1,3 p.p.,  wobec dzisiejszej średniej 1,6 p.p.

Porównanie średniego oprocentowania kredytu do minimalnych dochodów, które pozwalają otrzymać 25-letni kredyt na 270 tys. zł (wartość nieruchomości 300 tys. zł)

Źródło: banki, obliczenia Open Finance

Banki znacząco obniżyły wymagania dochodowe ze względu na spadek WIBOR-u, ale też dlatego, że przestały podwyższać marże kredytów mieszkaniowych. II kwartał 2013 r. był pierwszym od końca 2011 r. kiedy nie doszło do wzrostu średniej marży na rynku. Wiosna, to tradycyjnie okres licznych promocji i  kampanii reklamowych kredytów mieszkaniowych. Tym razem nie ma  fajerwerków, w zamian klienci otrzymali zahamowanie wzrostu marż i prowizji. Warto to docenić, bo ogromny spadek stóp procentowych (podstawowa stopa procentowa spadła od maja zeszłego roku do marca tego roku z 4,75 proc. do 3,25 proc.) zrobił dużo miejsca na ewentualne podwyżki.

Grono banków gotowych pożyczyć na 90 proc. LtV znów większe

Przerwa we wzrostach marż, to nie jedyna dobra wiadomość. Kolejną jest powrót na listę banków gotowych kredytować do 90 proc. wartości mieszkania Credit Agriciole. Bank zmienił zdanie po ponad roku ograniczania się do 80 LtV. Osobom, które mają najwyżej 10 proc. wkładu własnego kredytu udzieli dziś 19 banków.

Tylko dwa banki podwyższyły wymagania dochodowe

Wśród 19 prezentowanych instytucji od stycznia, tylko dwie zdecydowały się na podwyższenie minimalnych dochodów potrzebnych do uzyskania 270 tys. zł w 25-letnim kredycie, dwa też nie zmieniły oczekiwań, a pozostałe obniżyły wymagania. Podobnie zresztą było w poprzednim kwartale co koniec końców zaowocowało sporą obniżką progu dochodowego.

Najmniej wymagający są: BNP Paribas, Pekao i Alior

Najniższe wymagania dochodowe stawia klientom BNP Paribas. W tym banku do uzyskania opisywanego kredytu naszej przykładowej rodzinie wystarczy jedynie 3380 zł wpływów netto miesięcznie, to znacznie poniżej średniej wynoszącej 3909 zł. Niewiele więcej niż BNP Paribas, bo po 3500 zł  oczekują Alior i Pekao. Pekao pozostał w czołówce, mimo że podwyższył wymagania o 50 zł. Do piątki banków z najniższymi wymaganiami dochodowymi wchodzą po raz kolejny Millennium i Getin Noble Bank. Opisywanej rodzinie wystarczą w nich zarobki grubo poniżej 3600 zł. Dochodami poniżej średniej (3909 zł), zadowolą się również: PKO BP, Pocztowy, Credit Agricole oraz BZ WBK, który w I kwartale najmocniej obniżył oczekiwaną wysokość minimalnych dochodów.

Na klientów z grubszymi portfelami oczekują: BOŚ – 4200 zł, BPS – 4300 zł i DB PBC, który liczy na co najmniej 4800 zł i to po obniżce o 100 zł.

Minimalny próg dochodowy to jeden z ważniejszych kryteriów kredytów mieszkaniowych dla wielu klientów, niejednokrotnie rozstrzygający o tym czy w ogóle dostaną kredyt.

Halina Kochalska
Open Finance