Mieszkanie na dom zamienię: ceny domów stabilne

Jak wynika z ofert zebranych podczas jesiennych edycji organizowanych w Warszawie targów nieruchomości, ceny domów w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni użytkowej wzrosły w porównaniu z ubiegłym rokiem o 2,7 proc. Wyhamowanie trendu spadkowego z lat 2008-2010 widoczne było już w roku ubiegłym, jednak tym razem dane sugerują, że dołek cenowy w segmencie domów jednorodzinnych został już osiągnięty. W ciągu czterech lat, czyli od jesieni 2008, przeciętna cena metra kwadratowego domu obniżyła się o 9,9 proc.

Jednocześnie o 3 proc. rok do roku spadła mediana całościowych cen domów. Odpowiedzialny jest za to przede wszystkim spadek metrażu oferowanych podczas targów domów – mediana spadła ze 148 m2 przed rokiem do 146 m2 obecnie. Najprawdopodobniej deweloperzy osiągnęli granicę bólu, jeśli idzie o cenę w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni domu, poniżej której nie chcą już schodzić (przynajmniej w ofertach). W takiej sytuacji, jedyną możliwością zainteresowania klienta jest zmniejszenie metrażu oferowanych domów, dzięki czemu ich całościowa cena obniża się. W ciągu czterech lat średni metraż spadł o 23,5 proc., znacznie bardziej niż cena w przeliczeniu na metr kwadratowy.

W ujęciu rok do roku wzrosła za to wielkość działek, na jakich sadowione są domy. Jesienią 2011 roku mediana wynosiła 350 m2, zaś obecnie jest to 383 m2, co oznacza wzrost o 9,4 proc. Przez ostatnie trzy lata wielkość działek generalnie malała. Można chyba uznać, że ten wzrost to pewnego rodzaju ustępstwo ze strony deweloperów, którzy próbują skusić klientów oferując im więcej ziemi za te same pieniądze.

Ceny domów w wariancie ekonomicznym, za który uznajemy oferty mieszczące się w najtańszej ćwiartce zebranych ofert, nie przekraczają 550 tys. zł (spadek o 3,4 proc. w porównaniu do roku 2011). Ich wielkość to nie więcej niż 132 m2, przy działkach o powierzchni nie przekraczającej 242 m2. Przed rokiem górną granicą była kwota 570 tys. zł, zaś wielkość oferowanych domów sięgała 128 m2, a działek ok. 200 m2.

Z kolei ceny domów zaliczających się do najdroższej ćwiartki zaczynają się od 819,5 tys. zł. Przed rokiem było to 792,5 tys. zł, co oznacza wzrost o 3,4 proc. Wzrósł także metraż domów, o 1,7 proc., ze 177 do 180 m2, natomiast zmalała wielkość działek – z 600 do 519 m2, czyli o 13,5 proc.

Posługując się medianami, czyli wartościami środkowymi, przeciętny dom oferowany na warszawskich targach nieruchomości, to bliźniak lub dom w zabudowie jednorodzinnej szeregowej, wykończony zgodnie z tzw. standardem deweloperskim. Jego cena ofertowa to 650 tys. zł, zaś powierzchnia użytkowa 146 m2. Przeciętna wielkość działki, na jakiej dom jest posadowiony, to 383 m2. Przy obecnych średnich cenach transakcyjnych mieszkań w warszawie (6403 zł/m2 we wrześniu br.), obliczanej przez Open Finance i Home Broker na bazie operacji dokonywanych przez klientów obydwu firm, odpowiada to wartością mieszkaniu o powierzchni 101,5 m2. To zdecydowanie więcej niż przed rokiem, kiedy wartość przeciętnego domu oferowanego na targach odpowiadała mieszkaniu o powierzchni 86,1 m2. Jest to przede wszystkim zasługą znaczącego, blisko 18-proc. spadku cen transakcyjnych mieszkań, jaki zanotowaliśmy w ciągu ostatniego roku w stolicy.

Koszty można oczywiście zmniejszyć, jeśli kupimy działkę we własnym zakresie, a do budowy domu wynajmiemy wyspecjalizowaną firmę, budującą domy „od A do Z” bądź też samodzielnie zajmiemy się wyszukiwaniem i zamawianiem materiałów oraz wynajmowaniem fachowców, realizujących kolejne etapy budowy.

Koszt działki może być bardzo różny, wszystko zależy od lokalizacji i wielkości, ale także od uzbrojenia. W takich miejscowościach jak Nadarzyn, Wiązowna, Halinów czy Jabłonna można znaleźć działkę budowlaną o powierzchni ok. 1000 m2 w cenie do 200 tys. zł. Podobnie jak przed rokiem, większość ofert firm budowlanych mieści się w granicach 2100-2300 zł/m2. Licząc więc po 2200 zł/m2, 150-metrowy dom kosztowałby ok. 330 tys. zł. W sumie daje to 530 tys. Szacujemy, że biorąc na siebie zakup materiałów i wyszukiwanie ekip budowlanych, koszt wykonania domu można zbić o ok. 10 proc., zatem pojawiłaby się szansa, żeby zamknąć się w 500 tys. zł. Mało tego, można jeszcze ubiegać się o zwrot VAT z tytułu zmiany stawek podatkowych od niektórych materiałów budowlanych po 1 maja 2004 roku, co wynikało z przystąpienia Polski do Unii Europejskiej i dostosowania stawek na poszczególne materiały. Wysokość maksymalnego zwrotu, jaki można w ten sposób uzyskać, zmienia się co kwartał (jest obliczany w oparciu o cenę 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania podawanego przez GUS) i w przypadku osób składających taki wniosek po raz pierwszy w IV kwartale 2012 wynosi ponad 35 tys. zł. Można założyć, że uda się z tego odzyskać 30 tys. zł, co ostateczną cenę 150-metrowego domu sprowadziłoby do poziomu ok. 470 tys. zł, odpowiadającego mieszkaniu w Warszawie o wielkości 73,4 m2.

Prosimy żeby pamiętać, że powyższe dane i obliczenia dotyczą Warszawy i okolic. W innych miastach zazwyczaj niższe są ceny mieszkań, ale jednocześnie niższe też są ceny ziemi czy robocizny. Trudno jednoznacznie orzec, że zachodzą tam podobne relacje cen co w stolicy, bo każdy lokalny rynek nieruchomości ma swoje specyficzne uwarunkowania i do pewnego stopnia rządzi się własnymi prawami. Może się więc okazać, że na zamianie mieszkania na dom w jednym mieście można zyskać względnie więcej niż na podobnej operacji w innym. Dlatego każdorazowo wymaga to oddzielnej, dokładnej kalkulacji kosztów.

Bernard Waszczyk
Open Finance