Mieszkania na wynajem: czy uda się obronić odpisy amortyzacyjne?

Przedstawiciele inwestorów i niezależni eksperci nie mają wątpliwości, iż tak szeroki zakres nowelizacji narusza konstytucyjną zasadę ochrony zaufania obywateli do państwa, jednak organy podatkowe nie pozostawiają cienia nadziei, że w Nowym Roku możliwe byłoby rozliczanie amortyzacji po staremu.

Ryczałt jedynie słuszną opcją dla prywatnych właścicieli

Rozliczanie podatku od dochodu z wynajmu lokali mieszkalnych jest możliwe na dwa sposoby. Wynajmujący może wykazywać dochód na zasadach ogólnych, a podatek naliczać według skali podatkowej lub – w przypadku podatników będących przedsiębiorcami – w formie podatku liniowego 19%.

Polski Ład wprowadza generalną zasadę, że odpisy amortyzacyjne od budynków i lokali mieszkalnych nie są kosztem uzyskania przychodów

W obu przypadkach podstawę opodatkowania stanowi kwota czynszu pobranego od najemcy pomniejszona o koszty uzyskania przychodów, których istotną część stanowi amortyzacja lokalu.

Alternatywnym rozwiązaniem jest ryczałt od całości przychodów z najmu, na poziomie 8,5%. Z dniem 1 stycznia 2023 r. sytuacja zmieni się gruntownie.

– Polski Ład wprowadza generalną zasadę, że odpisy amortyzacyjne od budynków i lokali mieszkalnych nie są kosztem uzyskania przychodów. Nie ma przy tym znaczenie, czy właścicielem jest osoba fizyczna, czy spółka. W przypadku osób fizycznych nie jest również istotne, czy osiągają dochody z działalności gospodarczej czy z najmu (w przepisach o PIT są to dwa odrębne źródła przychodów) – twierdzi Konrad Piłat, doradca podatkowy w kancelarii KNDP.

W konsekwencji wejścia w życie nowego prawa prywatni właściciele mieszkań, nie prowadzący w tym zakresie działalności gospodarczej, będą mogli rozliczać się z fiskusem wyłącznie ryczałtowo.

– Oznacza to, że nie uwzględnią żadnych kosztów, np. remontu lub zakupu mebli. To nie wszystko. Obecnie wynajmujący, który rozlicza się na zasadach ogólnych (nie wybrał ryczałtu, tylko płaci PIT według skali od dochodu) może uwzględniać jako koszt odsetki od kredytu zaciągniętego na zakup wynajmowane mieszkania. Od 1 stycznia 2023 r. nie będzie to już możliwe, ponieważ wynajmujący stracą możliwość rozliczania według skali (dla źródła najem ryczałt stanie się obowiązkowy). Przy rosnących stopach procentowych dla wielu osób będzie to duży problem – przestrzega Konrad Piłat.

Przepisy opóźnione o rok, ale nadal kłopotliwe

W przypadku przedsiębiorców utrzymana zostanie opcja opodatkowania przychodów z najmu lokali mieszkalnych na zasadach ogólnych (zarówno w postaci skali podatkowej, jak i podatku liniowego), jednak i w ich przypadku brak możliwości rozliczania odpisów amortyzacyjnych może sprawić, że ryczałt będzie jedynym wyborem uzasadnionym ekonomicznie.

Inne formy staną się opłacalne jedynie wówczas, gdy wynajmujący dokona większych zakupów wyposażenia bądź przeprowadzi kosztowny remont nieruchomości. Eksperci zwracają uwagę, iż w pierwotnej wersji projektu nowelizacji mniej korzystne zasady miały obowiązywać już w tym roku.

– Przepisy tzw. Polskiego Ładu, które wprowadziły to wyłączenie, od początku budziły istotne wątpliwości. W toku prac nad Polskim Ładem wprowadzono przepis przejściowy, który, zdaniem Ministerstwa Finansów, miał ograniczać negatywne skutki dla podatników związane z tą regulacją i pozwolić im przygotować się na zmiany. Umożliwiono bowiem podatnikom dokonywanie odpisów amortyzacyjnych od mieszkań (w trakcie 2022 roku), które wprowadzone były do ewidencji do końca 2021 roku –  przypomina Piotr Paśko, Partner i doradca podatkowy w MDDP Michalik Dłuska Dziedzic i Partnerzy,  dodając, iż nowa regulacja nie tylko nie rozwiązała dotychczasowych problemów, ale wręcz wykreowała nowe.

Zwracają na nie uwagę przedstawiciele Stowarzyszenia Mieszkanicznik, które zorganizowało specjalną akcję pod hasłem „Ocalić Amortyzację”.

– Wielu inwestorów w mieszkania na wynajem oparło swoje decyzje inwestycyjne na tej właśnie możliwości. Dziś walczymy o nasze prawa wynikające z ochrony praw słusznie nabytych, które stanowią jedną z głównych zasad demokratycznego państwa prawnego, jakim jest Rzeczpospolita Polska – czytamy na stronie organizacji.

Czy to jest zgodne z Konstytucją?

Także eksperci z zakresu prawa podatkowego przypominają, iż co do zasady nowe, mniej korzystne dla podatników regulacje powinny mieć zastosowanie wyłącznie do zdarzeń, zaistniałych po wejściu w życie nowego prawa.

Takie podejście stosowano między innymi w przypadku zmiany zasad odliczania VAT od pojazdów, wykorzystywanych w działalności gospodarczej – kolejne modyfikacje ustawy o VAT zawierały odpowiednie przepisy intertemporalne, umożliwiające rozliczenie „po staremu” zakupu bądź rat leasingowych od pojazdów nabytych wcześniej.

To z tej przyczyny okresy poprzedzające wejście w życie nowych regulacji generowały każdorazowo boom w salonach samochodowych. Polski Ład nie przewiduje takiej możliwości dla posiadaczy lokali mieszkalnych, co budzi podejrzenia odnośnie do zgodności z ustawą zasadniczą.

– W analogicznej sprawie wypowiadał się już Trybunał Konstytucyjny. Uznano wtedy, że pozbawienie podatników prawa do amortyzacji składników majątku amortyzowanych przed dniem wejścia w życie zmian, stanowi naruszenie Konstytucji.

Argumentowano, że państwo ma obowiązek formułowania nowych przepisów regulujących działalność gospodarczą tak, aby gwarantowały stabilizację reguł jej prowadzenia.

Jeżeli przepis prawa zapewnia, że przez jakiś czas obowiązywać będą określone reguły, a obywatel kierując się tym zapewnieniem rozpocznie określone działania (szczególnie dotyczące aktywów o stosunkowo dużej wartości), to reguł takich nie można później zmieniać na niekorzyść obywatela. Niestety można mieć wątpliwości, czy aktualnie podatnicy mogą liczyć na podobne rozstrzygnięcie – ocenia Piotr Paśko.

Najpierw po interpretację US, potem do sądu

Tymczasem organizacje zrzeszające wynajmujących pragną dochodzić sprawiedliwości przed sądami. To jeden z kluczowych elementów akcji „Ocalić Amortyzację”.

– W ramach tej akcji zaplanowane jest składanie w pierwszej kolejności wniosków o indywidualne interpretacje podatkowe, a w razie negatywnych odpowiedzi, której się zresztą spodziewamy, wejście w tryb administracyjno-sądowy w Wojewódzkim i Najwyższym Sadzie Administracyjnym – czytamy na stronie Stowarzyszenia Mieszkanicznik.

Jego przedstawiciele wyrażają nadzieję, iż sprawa zostanie rozpatrzona po ich myśli, albo na drodze sądowej, albo poprzez wprowadzenie stosownych przepisów intertemporalnych.

–  Spodziewamy się, że pod nawałą wniosków Mieszkaniczników fiskus dostrzeże problem zwłaszcza w kontekście przegranych spraw sądach i Ministerstwo Finansów wyda korzystne przepisy przejściowe a my nie będziemy musieli iść aż do NSA – informuje Stowarzyszenie. Rzecz w tym, że najwięcej w dalszym ciągu zależy od postawy resortu finansów, ta zaś wydaje się być nieprzejednana.

– Ustawodawca ma jeszcze czas, żeby odroczyć wejście ich w życie albo z nich zrezygnować – podkreśla Konrad Piłat. Nie podziela on jednak optymizmu właścicieli nieruchomości odnośnie możliwych wyroków sądowych.  

– W mojej ocenie trudno będzie wygrać spór, że nowe przepisy naruszają prawa nabyte właścicieli nieruchomości, ponieważ zmieniają zasady amortyzacji podatkowej w trakcie jej trwania. Obawiam się, że sądy mogą nie zaakceptować tak szerokiego rozumienia pojęcia praw nabytych – sugeruje ekspert kancelarii KNDP.

Wskazuje on też, że postępowanie sądowe z pewnością potrwa co najmniej kilka lat, dopiero po tym czasie właściciele nieruchomości mogliby uczynić pożytek z  korzystnych orzeczeń, o ile rzecz jasna takie zapadną.