Mieszkania: deweloperzy wrzucili na luz

W skali ostatnich 12 miesięcy łącznie na rynek trafiło przeszło 145,5 tys. nowych lokali (najwięcej od czerwca 2010 roku), z czego dwie piąte (58,2 tys.) przypadło na firmy deweloperskie. W tej grupie zaobserwowaliśmy największy wzrost liczby oddawanych mieszkań, zarówno pod względem ilościowym (o 12,1 tys.), jak i procentowym (o 26,2 proc.).

Po maksimum na poziomie ponad 166,1 tys. sztuk, w lipcu czwarty miesiąc z rzędu spadła liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w ostatnich 12 miesiącach. Tym razem wyniosła ona 159,3 tys. lokali, co w porównaniu z danymi za podobny okres, z tym że kończący się w czerwcu br., oznacza spadek o 2,2 proc. Tylko w samym lipcu tego roku rozpoczęto budowę 11,3 tys. mieszkań, co w porównaniu z lipcem 2011 roku oznacza blisko 24-proc. spadek; wyłącznie w segmencie lokali przeznaczonych na sprzedaż spadek sięgnął ponad 34 proc.

Podobnie sytuacja przedstawia się pod względem liczby mieszkań, na realizacje których wydano pozwolenia. Tu również statystyki pogarszają się czwarty miesiąc z rzędu. W sumie w ciągu ostatnich 12 miesięcy wydano bowiem 182,2 tys. pozwoleń, czyli o 1 proc. mniej niż przed miesiącem. Zmiana w skali roku – podobnie jak przy rozpoczynanych budowach – jedynie w przypadku deweloperów pozostaje dodatnia, jednak jeśli porównać lipiec br. z lipcem ub.r., to okazuje się, że to właśnie w tym segmencie odnotowano największy spadek, sięgający 23,4 proc.

Komentarz i prognoza

Wzrost liczby mieszkań oddanych do użytkowania w ostatnich 12 miesiącach jest pokłosiem wejścia w życie ustawy o ochronie praw nabywców mieszkań i domów. Zwłaszcza firmom deweloperskim zależało na zdążeniu z wprowadzeniem do sprzedaży z jak największą liczbą lokali, bo nowa ustawa jest dla nich – w porównaniu z wcześniejszymi przepisami – o wiele bardziej restrykcyjna. Oczekujemy, że liczba oddawanych do użytkowania mieszkań osiągnęła swoje średniookresowe maksimum i kolejne miesiące powinny przynieść jej spadek. Wyraźne osłabienie pod względem liczby rozpoczynanych inwestycji, jak i pozwoleń wydawanych na budowę wskazuje, że inwestorzy zdecydowanie przyhamowali z nowymi projektami. I nic w tym dziwnego, zwłaszcza jeśli przyjrzeć się liczbie mieszkań, które znajdują się w bieżącej ofercie firm deweloperskich. Wg danych REAS na koniec drugiego kwartału w sześciu największych aglomeracjach w sprzedaży było blisko 57 tys. mieszkań, z czego 12,5 tys. to mieszkania gotowe, do kupienia praktycznie od ręki. Pomimo ograniczeń wprowadzonych na rynku kredytowym, sprzedaż pozostaje jednak na stabilnym poziomie, a przy jej obecnym tempie potrzeba by ponad dwóch lat, aby wyprzedać całą obecną ofertę. Należy więc przypuszczać, że przez przynajmniej kilkanaście najbliższych miesięcy nowych inwestycji będzie jak a lekarstwo, a deweloperzy będą kłaść nacisk na sprzedaż tego, co aktualnie oferują. Taka sytuacja sprawia, że wraz z nadciągającym spowolnieniem gospodarczym, które pociągnie za sobą także spadek dochodów ludności, można oczekiwać dalszego spadku cen mieszkań, choć jego tempo powinno słabnąć, bo oferta deweloperów jest teraz lepiej dostosowana do wymagań klientów. Poza tym warto zwrócić uwagę, że cena świeżo wprowadzanych do sprzedaży mieszkań jest teraz nieco wyższa od tych, które już są w ofercie, co może być pierwszą jaskółką nadciągającej zmiany trendu panującego obecnie na rynku.

Bernard Waszczyk
Open Finance