Londyn umacnia pozycję
Czynsze w dzielnicy West End wzrosły w ciągu roku o 4,6%, czyli o mniej niż w rekordowym 2007 r., w którym wzrost wyniósł aż 13%. W 2015 r. czynsze mogą jeszcze bardziej wzrosnąć ze względu na ograniczoną podaż i niewielką liczbę nowych obiektów oddawanych do użytku.
George Roberts, dyrektor działu ds. rynków londyńskich w firmie Cushman & Wakefield, powiedział: „Londyn jest bardzo atrakcyjną lokalizacją w skali globalnej i przyciąga wiele dużych międzynarodowych firm zainteresowanych często wejściem na rynek europejski. Wobec dalszej poprawy koniunktury gospodarczej na Wyspach Brytyjskich w bieżącym roku należy oczekiwać wzrostu popytu na powierzchnię biurową w Londynie ze strony wszystkich sektorów. Natomiast coraz bardziej ograniczona podaż przyczyni się do dalszego wzrostu czynszów„.
W 2014 r. czynsze w skali światowej wzrosły o 7%, czyli ponad dwukrotnie więcej niż wynosiło roczne tempo wzrostu na poziomie ok. 3% od 2010 r. Ogólnie rzecz biorąc w ubiegłym roku najważniejsze lokalizacje biurowe świata umocniły swoje pozycje w globalnym rankingu kosztem mniejszych rynków peryferyjnych.
Wobec utrzymujących się wyzwań na rynku najemcy zwracają uwagę nie tylko na wskaźniki rynku nieruchomości, lecz także na zagrożenia geopolityczne, do których podchodzą ze zrozumiałą ostrożnością. Niektórzy wykorzystują obecną sytuację do wynegocjowania bardziej elastycznych warunków najmu lub obniżki czynszów, zwłaszcza w lokalizacjach charakteryzujących się nadpodażą powierzchni biurowej.
James Young, dyrektor biur firmy Cushman & Wakefield w regionie EMEA, powiedział: „Cechą charakterystyczną europejskiego rynku nieruchomości biurowych jest niewielka podaż nowych obiektów oddanych do użytku w ostatnich dwóch latach. Pomimo nieznacznego wzrostu aktywności deweloperskiej, ożywienie na rynkach najmu jest uzależnione od podaży, ponieważ najemcy nadal poszukują powierzchni biurowej wysokiej jakości, która zapewni pracownikom odpowiednie warunki na bardzo konkurencyjnym rynku pracy”.
Jednak na niektórych rynkach takich jak Londyn niewystarczająca podaż skłania niektórych najemców do poszukiwania biur wcześniej niż planowali, aby pozyskać większą powierzchnię oferującą także większą elastyczność. Wobec coraz mniejszej dostępności obiektów wysokiej jakości niektórzy najemcy są zmuszeni brać pod uwagę również powierzchnię drugorzędną. Czynsze utrzymywały się dotychczas na dość stabilnym poziomie, ale w najbliższych 12 miesiącach mogą wzrosnąć.
Londyn umocnił pozycję niekwestionowanego lidera w globalnym rankingu, ale na drugim miejscu najdroższych lokalizacji biurowych w regionie EMEA znalazła się Moskwa. Jednak czynsze w stolicy Rosji spadły o 17%, co wiąże się z sankcjami nałożonymi na ten kraj po aneksji Krymu i trwającym konflikcie na Ukrainie.
Pierwszą trójkę zestawienia najdroższych lokalizacji biurowych w regionie EMEA zamyka Paryż, w którym czynsze i koszty najmu również zmniejszyły się w ubiegłym roku odpowiednio o -6,3% i -3,9%. Natomiast największy procentowy wzrost czynszów w 2014 r. odnotowano w Dublinie, który awansował w globalnym rankingu o sześć miejsc na 19. pozycję. Z kolei koszty najmu wzrosły w Dubaju i Doha, które przesunęły się w zestawieniu najdroższych rynków biurowych świata odpowiednio o cztery i trzy pozycje na 11. i 13. miejsce.
Dr Bolesław Kołodziejczyk, Starszy konsultant z działu Wycen i Doradztwa, polskiego oddziału Cushman & Wakefield, powiedział: „Warszawa wciąż pozostaje w środku rankingu najdroższych lokalizacji biurowych na świecie, co jest głównie wynikiem wysokiego zainteresowania najemców wynajmem powierzchni. Świadczą o tym dane o rosnącym kwartalnie wolumenie transakcji, który w całym 2014 r. wyniósł 609 200 mkw. Dzięki temu pomimo presji podażowej, stawki bazowe w najlepszych budynkach w Warszawie pozostały bez zmian na poziomie 25 EUR/mkw./miesiąc. Warto zauważyć, że z krajów regionu Europy Środkowej Polska wciąż zajmuje najwyższą pozycję w zestawieniu najdroższych lokalizacji biurowych świata, będąc jednocześnie liderem w przyciąganiu firm z sektora usług biznesowych z dynamicznie rozwijającym się rynkiem najmu dla sektora publicznego”.
RANKING REGIONALNY – AZJA I PACYFIK
John Siu, dyrektor zarządzający biura firmy Cushman & Wakefield w Hongkongu, powiedział: „W regionie Azji i Pacyfiku rośnie liczba zawieranych transakcji najmu, aczkolwiek poziom aktywności na poszczególnych rynkach jest zróżnicowany. Niezaspokojony popyt na powierzchnię biurową w niektórych lokalizacjach i rozwój sektora usług to główne czynniki, które przyczynią się w tym roku do wzrostu czynszów w większości najważniejszych miast z dużymi węzłami komunikacyjnymi”.
Wskaźniki pustostanów na większości głównych rynków nie przekraczają 7%, co oznacza, że mogą zacząć powstawać na nich nowe obiekty biurowe, a czynsze utrzymają się co najmniej na dotychczasowym poziomie. Pod tym względem do wyjątków należy zaliczyć niektóre chińskie miasta na rynkach drugorzędnych i największe miasta Australii, w których czynsze znajdą się pod presją wskutek istniejącej podaży i realizacji nowych inwestycji.
Hongkong zajął w globalnym rankingu najdroższych lokalizacji biurowych miejsce drugie, ale pierwsze w regionalnym zestawieniu, przed dzielnicą Connaught Place w New Delhi oraz Tokio na trzecim. Natomiast na czwartej pozycji ponownie uplasował się Pekin. W regionie Azji i Pacyfiku koszty najmu najbardziej wzrosły w Manili, a szybki rozwój sektora usług outsourcingowych i offshoringowych w tym mieście będzie istotnym czynnikiem wzrostu zapotrzebowania na powierzchnię biurową.
Tempo wzrostu gospodarczego w Chinach spowalnia, co przekłada się na osłabienie popytu wewnętrznego, ale wciąż jest znacznie wyższe od odnotowywanego w większości innych gospodarek świata. Pomimo spadku czynszów w ubiegłym roku Pekin utrzymał 4. pozycję w rankingu regionalnym jako najważniejsza lokalizacja biurowa Chin.
RANKING REGIONALNY – AMERYKA PÓŁNOCNA I POŁUDNIOWA
Ron Lo Russo, prezes firmy Cushman & Wakefield w regionie stanów Nowy Jork, New Jersey i Connecticut, powiedział: „Przyspieszenie ożywienia gospodarczego w USA sprawia, że szybko zanika równowaga na rynku biurowym Manhattanu, który staje się coraz bardziej rynkiem wynajmującego. Zmniejsza się dostępność powierzchni wysokiej jakości, co ostatecznie powinno przełożyć się w bieżącym roku na znaczny wzrost czynszów”.
Środkowy Manhattan (Aleje Madisona i Piąta) w Nowym Jorku jest najdroższym rynkiem biurowym obu Ameryk, przed Rio de Janeiro i Sao Paulo w Brazylii. W porównaniu z 2013 r. w ubiegłym roku nie wystąpiły żadne zmiany w pierwszej trójce rankingu.
Zarówno w całym okresie ożywienia gospodarczego w USA, jak i w ubiegłym roku tempo wzrostu zatrudnienia utrzymało się w Nowym Jorku na wysokim poziomie. Wiele nowych miejsc pracy na stanowiskach biurowych powstało w firmach technologicznych, reklamowych, medialnych i informatycznych.
W 2014 r. wolumen najmu na nowojorskim rynku powierzchni biurowej wyniósł ponad 3 mln mkw. – najwięcej od ponad 15 lat – przy czym największy w tym udział miały bardzo duże transakcje. W ubiegłym roku zawarto 28 nowych umów najmu na ponad 9 tys. mkw. każda, a wskutek dużej aktywności najemców wskaźniki pustostanów zmniejszyły się do poziomu jednocyfrowego po raz pierwszy od lipca 2012 r.
Na szczególną uwagę zasługuje Houston ze względu na duże znaczenie sektora naftowego dla tego rynku. Gwałtowny spadek cen ropy w ostatnich miesiącach nie wpłynął na wysokość czynszów w 2014 r., ale skutki niższych cen mogą się uwidocznić w bieżącym roku i zależeć będą od strategii firm wobec tempa i skali ożywienia. Zmniejszy się zarówno popyt na nową powierzchnię biurową, jak i wolumen nowych inwestycji deweloperskich. Jednak w Houston będą powstawać nowe miejsca pracy, aczkolwiek w wolniejszym tempie niż w poprzednich latach, a obecną sytuację gospodarczą można określić raczej jako przejściowe spowolnienie niż stagnację.
Spośród rynków Ameryki Północnej i Południowej koszty najmu najbardziej wzrosły w Bogocie (o 26,2%), która awansowała w regionalnym zestawieniu opracowanym przez firmę Cushman & Wakefield z 14. miejsca w 2013 r. na 6. pozycję w ubiegłym roku.
Źródło: Cushman & Wakefield
