Logistyka: Rośnie popyt na mniejsze powierzchnie magazynowe

Mobilne magazyny

Po rynku magazynowym jednak znacznie lepiej widać trendy zmieniającej się gospodarki; poza tradycyjnym zapotrzebowaniem na duże powierzchnie w centrach logistycznych, jako nowość pojawił się popyt na dużo mniejsze mobilne magazyny, niekoniecznie w pobliżu metropolii, w tym w Polsce wschodniej. To ewentualna wskazówka dla potencjalnych inwestorów.

Ostatnie lata przyniosły dwucyfrową dynamikę – rok do roku, w przypadku inwestycji w powierzchnie magazynowe w Polsce. W efekcie pod tym względem doganiamy Hiszpanię, a mocno zdystansowaliśmy sąsiadów: Czechów i Słowaków, odbierając im wielu klientów.

Polska jak Hiszpania

Obiekty przemysłowo-magazynowe są coraz atrakcyjniejsze dla inwestorów. Wolumen transakcji na tym rynku w ciągu trzech kwartałów 2018 r. wyniósł 1,1 mld euro. To prawie tyle samo, co w całym minionym roku.

W krótkim czasie Polska stała się magazynową potęgą w Europie. Jak wynika z raportu CBRE „Market View: Polski rynek przemysłowy i logistyczny po III kw. 2018”, polskie zasoby powierzchni magazynowej wynoszą prawie 15 mln mkw. (o 2 mln więcej r/r) i zostawiają daleko w tyle naszych południowych sąsiadów. Mamy jej dwa razy więcej niż Czechy i sześć razy tyle, co Słowacja. Zasoby magazynowe Polski już są zbliżone do większej o prawie 200 tys. km kw. Hiszpanii – tam zajmują 15,5 mln mkw. W ciągu pięciu ostatnich lat całkowity wolumen powierzchni podwoił się.

-Wzrost gospodarczy w naszym kraju: zwiększający się popyt, rosnące zakupy, rozwój sprzedaży internetowej napędza bezpośrednio rynek magazynowy. Nie bez znaczenia jest również liczba inwestycji zagranicznych – wyjaśnia Beata Hryniewska, Szef Działu Powierzchni Magazynowych i Logistyki CBRE.

Popyt wyprzedza podaż

Mimo tak wysokiej dynamiki inwestycji, popyt na powierzchnie magazynowe w wielu rejonach kraju pozostaje wciąż niezaspokojony. Największe zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe wciąż widoczne jest w Polsce centralnej, rejonie Warszawy, oraz na Górnym Śląsku.

– Buduje się dużo, mimo to firmy poszukujące przestrzeni magazynowo-produkcyjnej mają problem ze znalezieniem powierzchni dostępnej do wynajęcia, ponieważ aż 80 proc. nowych inwestycji jest już skomercjalizowana. Największy problem mają przedsiębiorstwa szukające powierzchni na zachodzie i północy naszego kraju, gdzie magazynów dostępnych od zaraz praktycznie nie ma – mówi Beata Hryniewska

– Warto także zwrócić uwagę na wschodnie regiony Polski, Lublin czy Białystok gdzie w minionym kwartale dostarczono łącznie 75 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni przemysłowo-magazynowej – dodaje Tomasz Kasperowicz, senior partner i dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych w Colliers International.

Handel elektroniczny nakręca popyt na magazyny

Wśród najemców prym wiodą firmy z obszarów handlu elektronicznego i sektora logistycznego. To branże, które dokonały największych transakcji najmu w III kwartale br.

Właśnie zmieniające się zapotrzebowanie ze strony tych branż wpływa na zmiany na rynku. Na przykład na znaczeniu w Polsce zyskuje logistyka miejska; deweloperzy widzą potencjał w mniejszych obiektach magazynowych, leżących bliżej miast. Takie przestrzenie dają możliwość szybkiej realizacji zamówień, co jest szczególnie ważne dla rozwijającego się sektora handlu elektronicznego. Tego typu obiekty powstają w Warszawie, Wrocławiu, Szczecinie oraz Gdańsku.

Aż cztery powstające inwestycje, każda o wielkości ponad 100 tys. mkw., to projekty dla konkretnych klientów: Panattoni Gliwice, Hillwood Zalando Głuchów, Panattoni Leroy Merlin oraz Hillwood Zalando Olsztynek.

Co dalej?

Dostępność wolnej przestrzeni przemysłowej i logistycznej jest bardzo ograniczona. Przez kilka ostatnich lat następował stopniowy spadek pustostanów we wszystkich regionach Polski. Obecnie poziom pustostanów w Polsce jest bliski najniższemu w historii – wynosi 4,5 proc.

– Jesteśmy obecnie w punkcie szczytowym tej hossy. Ani pod koniec tego roku, ani w przyszłym nie spodziewamy się dużej zmiany na rynku. Dobra passa jeszcze potrwa, a rok 2018 będzie rekordowy jeżeli chodzi o aktywność deweloperów i inwestorów oraz popyt ze strony najemców – twierdzi Beata Hryniewska.

Jednak wymogi wspomnianej już logistyki miejskiej mogą sprawić, że choć w całym segmencie magazynowym nieruchomości nastąpi zwolnienie dynamiki, to popyt na mniejsze magazyny w różnych regionach kraju nie osłabi aktywności inwestorów.