Kredyty zaczynają powoli drożeć

Najnowsze dane pokazują, że trzyosobowa rodzina z dochodem 5 tys. zł netto może pożyczyć 456,7 tys. zł (mediana) w formie 30-letniego kredytu. Założyliśmy, że kredytobiorcy zobowiązują się do korzystania z bankowego rachunku i karty kredytowej, a w niektórych bankach także kupują dodatkowe ubezpieczenie (o ile jest to niezbędne). Czerwcowy wynik jest o 3,2 tys. zł niższy niż maju, ale za to wciąż aż o 46,5 tys. zł wyższy niż w analogicznym okresie przed rokiem i aż o 99,7 tys. zł wyższy niż we wrześniu 2012 roku. A właśnie od wrześnie 2012 r. stopy rynkowe zaczęły maleć, co przełożyło się na spadek oprocentowania i rosnące możliwości pożyczkowe.

Stopy w górę na początku 2016 roku
Ale dane z ostatniego miesiąca oraz prognozy rynkowe sugerują, że z malejącymi ratami trzeba się na dłuższy czas pożegnać. Tak przynajmniej wynika z aktualnych notowań kontraktów terminowych na stopę procentową. Wynika z nich, że WIBOR 3M w perspektywie 9 miesięcy może wzrosnąć do poziomu 1,82% z dzisiejszych 1,7%. Co więcej w dłuższym horyzoncie czasowym (15-miesięcznym) kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie 2,09%, a za 21 miesięcy jest to już 2,38%. Liczby te są o tyle ważne, że składnikiem oprocentowania kredytu mieszkaniowego w Polsce bardzo często jest właśnie WIBOR 3M. W efekcie, gdy jest on niższy, raty maleją, i odwrotnie.

Co te liczby właściwie znaczą? Gracze rynkowi sądzą, że z dużym prawdopodobieństwem w 2015 roku wciąż będzie można się cieszyć rekordowo niskimi stopami procentowymi, ale już w 2016 roku powinno dojść do pierwszej podwyżki. Co więcej w horyzoncie dwuletnim można się spodziewać przynajmniej 3 decyzji o wzroście kosztu pieniądza – tak przynajmniej wygląda najbardziej prawdopodobny scenariusz, wynikający z danych rynkowych. Warto w tym miejscu podkreślić, że oczekiwania rynkowe stają się w ostatnim czasie coraz bardziej pesymistyczne. Jeszcze 2 miesiące temu pierwsza podwyżka stóp procentowych spodziewana była raczej na początku 2017 roku, a dziś już raczej rok wcześniej.

W rok rata spadła o 173 zł
Na razie zaś kredytobiorcy mogą cieszyć się z wysokiej zdolności kredytowej i niskich rat. Obecnie przy zaciąganiu kredytu na 300 tys. zł i 30 lat trzeba się liczyć z ratą miesięczną na poziomie 1342 zł (przy założeniu marży na poziomie 1,77%). Rok temu rata kredytu o identycznej wartości wynosiła 1515 zł, czyli była o 173 zł wyższa.

Ale uwaga! Trzeba pamiętać, że zadłużając się dziś – przy niskim poziomie stóp procentowych – można co prawda pożyczyć więcej, ale gdy stopy zaczną rosnąć, wyższa będzie też comiesięczna rata. Dziś za każde pożyczone na 30 lat 100 tys. zł trzeba do banku oddawać co miesiąc średnio 447 zł. Gdyby stopy procentowe faktycznie w ciągu dwóch lat podniesiono o 0,75 pkt. proc. – jak dziś spodziewa się rynek – to rata za identyczny kredyt wzrosłaby do 486 zł miesięcznie. Nie jest jednak wykluczone, że dojdzie do większych podwyżek niż wynika z dzisiejszych prognoz. Warto więc zauważyć, że gdyby stopy procentowe wzrosły do poziomu sprzed obniżek (podstawowa stopa była na poziomie 4,75%, a nie 1,5% jak dziś), rata w przeliczeniu na każde pożyczone 100 tys. zł mogłaby wzrosnąć do poziomu około 640 zł miesięcznie.

Przeciętna marża kredytowa
Możliwości pożyczkowe modelowej rodziny rosną od czwartego kwartału 2012 r. Wtedy to już bowiem rynek zaczął dyskontować oczekiwany początek cyklu obniżek stóp procentowych. Na początku września 2012 r. przykładowa rodzina mogła pożyczyć na mieszkanie 357 tys. zł, a dziś 456,7 tys. zł, czyli o 99,7 tys. zł więcej. W dużej mierze wynika to z faktu, że w trzecim kwartale 2012 r. podstawowa stopa procentowa była na poziomie 4,75%, a dziś jedynie 1,5%.
Inaczej niż stopy procentowe zachowują się marże w bankach komercyjnych. Przeważnie banki podnoszą swoje marże wtedy, gdy koszt pieniądza maleje, a obniżają je, gdy RPP zacieśnia politykę pieniężną. Obecnie mamy do czynienia z okresem przejściowym. Marże kredytowe wyraźnie wzrastały od roku 2011 do 2014, a dane zebrane przez Tax Care sugerują w ostatnim czasie ich stabilizację ze skromnym wskazaniem na spadki. Aktualna średnia to 1,77%, a więc o 0,02 pkt. proc. mniej niż przed rokiem.

Za 5 tysięcy miesięcznie 500 tysięcy na mieszkanie w 5 bankach
Trzeba oczywiście pamiętać, że oferty banków są bardzo zróżnicowane. Doskonałym tego przykładem jest chociażby kwota kredytu, na którą mogłaby liczyć modelowa rodzina w poszczególnych bankach. Zakładamy, że trzyosobowa rodzina o dochodzie 5 tys. zł netto mieszka w mieście mającym 150 tys. mieszkańców, nie ma żadnych kredytów i posiada samochód. Rodzina chce kupić mieszkanie o pow. 70 m kw. i w tym celu zadłużyć się na 30 lat w równych ratach z możliwie niskim wkładem własnym.

Efekt? Pięć banków jest skłonnych pożyczyć takim kredytobiorcom ponad pół miliona złotych, a więc ponad 100 razy więcej niż wynoszą miesięczne dochody kredytobiorcy. Są to Raiffeisen Polbank, Alior Bank, Bank Pekao S.A., Bank BGŻ BNP Paribas i Eurobank. Na drugim biegunie są Deutsche Bank Polska, PKO BP, mBank i ING Bank Śląski. Według ich deklaracji modelowa rodzina mogłaby liczyć na kredyt w kwocie od 350 do niespełna 400 tys. zł.

Bartosz Turek
Lion’s Bank