Kredyt z dopłatą bezkonkurencyjny
Program pomocy państwa w zakupie pierwszego mieszkania Mieszkanie dla Młodych ruszył z nowym rokiem. Na razie kredyty z dopłatami – 10 proc. wkładu własnego dla małżeństw bezdzietnych i osób samotnych, lub 15 proc. dla małżeństw z dziećmi i osób samotnie wychowujących dzieci oferują PKO BP i Pekao.
Oferty dwóch największych na rynku banków nie pozostawiają wątpliwości, najkorzystniejsze warunki można dostać, jeśli ma się odłożone pieniądze na spory wkład własny, nieco drożej będzie, jeśli pieniądze te będą pochodziły z dopłaty państwa, a jeśli ktoś przyjdzie do banku wyłącznie z 5-proc. wkładem własnym (obowiązkowym od stycznia), to nie dość, że rata będzie wyższa ze względu na większą pożyczaną kwotę, to w PKO BP także dlatego, że wyższa będzie marża. Rola wkładu własnego rośnie i banki dają to odczuć.
Porównaliśmy kredyt na 85 proc. wartości nieruchomości, kosztującej 250 tys. zł. W pierwszej wersji rodzina z dzieckiem zarabiająca 6 tys. zł na rękę otrzymuje z MdM 15 proc. dopłaty, czyli pożycza 212,5 tys. zł. W drugim przypadku również pożycza 212,5 tys. zł, ale resztę mieszkania finansuje oszczędnościami. W tej rywalizacji wyższą ratę banki wyliczą klientom z dopłatą państwa niż z własnymi oszczędnościami. W Pekao marża w MdM wyniesie 1,99 p.p. zamiast standardowych 1,64 p.p., a prowizja 1,99 proc. zamiast 1,55 proc. W PKO BP w ofercie MdM wyższa będzie jedynie marża, zawsze o 0,1 p.p. i w naszym przykładzie wyniesie 1,67 p.p. Warunki koniecznego ubezpieczenia w PKO BP, to bez względu na rodzaj kredytu MdM czy standardowy – 3,25 proc. wysokości kredytu.
W efekcie dofinansowani przez państwo klienci w Pekao dostaną ratę 1228 zł, a ci z własnymi oszczędnościami 1180 zł. W PKO BP różnice będą mniejsze, beneficjenci MdM zapłacą 1203 zł raty, a skutecznie oszczędzający na wkład własny – 1191 zł.
Sytuacja drastycznie się zmienia, gdy nie ma blisko 40 tys. zł na dopłacenie do zakupu. W banku udaje się pochwalić jedynie 5 proc., czyli 12,5 tys. zł, a na mieszkanie trzeba pożyczyć 237,5 tys. zł. Rata idzie w górę ze względu na większe zadłużenie, ale w PKO BP również z powodu marży. Przy wyższej relacji kredytu do ceny nieruchomości w PKO BP marża wyniesie 1,8 p.p. – o 0,13 p.p. więcej niż marża korzystających z MdM przy zakupie takiego samego mieszkania z 15-proc. dopłatą.
W PKO BP rata dla 237,5 tys. zł na 95 proc. LtV, ze skredytowaną opłatą za ubezpieczenie wyniesie 1363 zł. W Pekao, po skredytowaniu prowizji będzie to 1353 zł. W banku z żubrem marża sięgnie 1,89 p.p. i pozostanie jednak nieco niższa niż dla klientów MdM zadłużających się na 85 proc., czyli mniejszą część nieruchomości.
Warto zwrócić uwagę, że dopłaty w MdM liczone są od średniej wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia metra kwadratowego dla danego miasta, gminy czy regionu i jeśli wynegocjowana cena jest niższa, korzyść będzie większa. Dopłat do metra nie można mylić z limitem ceny po której lokal może być zakwalifikowany do MdM. Jest to iloczyn 1,1 wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia metra kwadratowego, czyli pułap o 10 proc. wyższy niż ten po jakim obliczana jest dopłata do 50 m2.
Jaką politykę cenową przyjmą kolejne banki, które zaangażują się w MdM, okaże się w lutym. W przyszłym miesiącu propozycje przedstawią m.in.: Alior, BOŚ, BPS i Getin Noble Bank, a w kwietniu także SGB.
Halina Kochalska
Open Finance
