Jak zawrzeć bezpieczną umowę najmu?

Rynek najmu mieszkań w Polsce jest wciąż w powijakach. O ile na świecie średnio co piąte takie lokum jest przedmiotem najmu, o tyle w Polsce co dwudzieste. Na dodatek w naszym kraju większość wynajmujących stanowią osoby prywatne, w przeciwieństwie do rynków bardziej dojrzałych, na których przewagę na najem instytucjonalny.

Taki stan rzeczy zwiększa ryzyko popadnięcia w kłopoty przez trafienie na oszusta lub wynajmującego, który korzystanie z lokalu zamieni w koszmar. Tak bywa nawet wówczas, gdy korzysta się z usługi pośrednika w wynajmie nieruchomości, który często daje tylko pozorne poczucie większego bezpieczeństwa. Tymczasem jego rola sprowadza się do znalezienia mieszkania odpowiadającego potrzebom przyszłego najemcy; w żaden zaś sposób nie ingeruje w umowę najmu zawieraną między stronami, które ze sobą skontaktował.

Warto przeczytać umowę przed podpisaniem

Możemy uniknąć nieprzyjemności, dokładnie i spokojnie zapoznając się z treścią dokumentu. Niektórzy lekceważą tę ważną część procesu wynajmu. Tymczasem warto się upewnić, czy umowa zawiera wymagane zapisy oraz czy zostały w niej zawarte wszystkie uzgodnienia z wynajmującym – doradza Rafał Malik, dyrektor Biura Zarządzania Najmem w Funduszu Mieszkań na Wynajem.

Jakich więc pułapek unikać?

Umowa tylko na piśmie

Zgodnie z obowiązującymi przepisami umowa najmu na okres krótszy niż rok może być zawarta w formie ustnej. Jednak warto uzgodnić wszystko na piśmie. Takie działanie jest bezpieczne dla obu stron i pozwoli uniknąć w przyszłości nieprzyjemności czy konfliktów.

Precyzyjnie: ile i za co się należy

Praktyka najmu pokazuje, że najwięcej sporów dotyczy należności za najem. Często wynajmujący jest przekonany, że płaci tylko czynsz najmu plus opłaty za prąd czy gaz, natomiast najemca oczekuje, że poza tym co dostanie dla siebie, kontrahent regulował będzie dodatkowo tzw.  opłaty licznikowe, a nawet cały czynsz należy spółdzielni czy wspólnocie mieszkaniowej.

W umowie trzeba więc wskazać bardzo precyzyjnie – nawet wyspecyfikować – wysokość czynszu, jego składniki oraz sposób i termin płatności.

Warto mieć na uwadze, że właściciel ma prawo do podwyższenia czynszu lub innych opłat za używanie lokalu w trakcie trwania umowy. Może to zrobić wypowiadając dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminu wypowiedzenia, który wynosi trzy miesiące, chyba że obie strony ustalą dłuższy termin. Dzięki ustaleniu szczegółów płatności z wynajmującym można uniknąć niepotrzebnych nieporozumień oraz niechcianych zmian.

Kaucja

Dobrze też precyzyjnie uregulować w umowie kwestię kaucji. Formą zabezpieczenia interesu wynajmującego jest ustanowienie w umowie najmu tzw. kaucji, która pozwoli pokryć koszty związane z wystąpieniem ewentualnych szkód, tzn. zniszczeń i uszkodzeń lokalu. Należy pamiętać, że w razie wykorzystania przez wynajmującego części kaucji, najemca ma obowiązek uzupełnić ją do pełnej wysokości w terminie określonym w umowie.

Często przedmiotem najmu jest mieszkanie umeblowane i w pełni wyposażone. Wyposażenie to warto wyspecyfikować w umowie, Pozwoli to uniknąć sporów przy opuszczaniu lokalu po zakończeniu umowy i rozliczeniu kaucji, ale i daje podstawę do żądania by wynajmujący w trakcie trwania umowy wymienił na swój koszt np. zepsutą zmywarkę czy pralkę.

Zapisy nie do przyjęcia

Warto pamiętać, ze wynajmujący mają tendencję do nadregulacji swoich uprawnień, często wbrew obowiązującym normom prawa cywilnego. – W umowie mogą pojawić się klauzule niedozwolone, tzw. abuzywne. Jeżeli zapisy naruszają w sposób rażący interesy najemcy – nie wiążą go, chyba że były wcześniej uzgodnione przez obie strony – wyjaśnia Rafał Malik.

Należy uważać m.in. na takie zapisy jak klauzule ograniczające prawo do sądu, wyłączające odpowiedzialność wynajmującego za szkody na osobie czy przewidujące wygórowane kary umowne, rażąco wyższe niż odsetki ustawowe. Nagminnie stosowana też jest niedozwolona klauzula uprawniająca wynajmującego do jednostronnej zmiany umowy bez podania przyczyny.

A może najem instytucjonalny?

Szukając bezpiecznych rozwiązań, warto przyjrzeć się ofercie tzw. najmu instytucjonalnego. Proces zawierania umowy najmu jest rozbudowany w porównaniu do umów funkcjonujących na rynku najmu prywatnego. Osoby wynajmujące otrzymują przy takim rozwiązaniu w zamian za to gwarancję długoterminowego najmu bez niespodzianek. Wynajmując mieszkanie od wiarygodnego podmiotu, nie ma potrzeby martwienia się o solidność pośredników czy kruczki w umowie.

Oferta najmu instytucjonalnego, tak powszechnego na Zachodzie, w Polsce dopiero raczkuje, ale chcąc wynająć mieszkanie w jednym z dużych miast gdzie już jest on dostępny warto rozważyć i taki wariant.